ECLI:NL:RBNHO:2020:10927

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8298734 / CV EXPL 20-1140

Uitspraakdatum: 23 december 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. R.P. Groot

tegen

de stichting STICHTING VELISON WONEN,

gevestigd te Velsen

gedaagde

verder te noemen: Velison

gemachtigde: mr. R.P. Groot

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 12 december 2019 een vordering tegen Velison ingesteld. Velison heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.

1.2.

[eiser] heeft hierop een conclusie van repliek in conventie, tevens wijziging van eis en conclusie van antwoord in reconventie genomen, waarna Velison een conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie heeft ingediend. Ten slotte heeft [eiser] een conclusie van dupliek in reconventie ingediend, waarna Velison nog een akte uitlating producties heeft genomen.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt van Velison de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een bruto huur van € 413,89 per maand.

2.2.

Tijdens een renovatie in 1982 zijn de buitengevels thermisch geïsoleerd. Op een later moment is een voorzetwand geplaatst tegen de binnenkant van de zijgevel.

2.3.

[eiser] heeft bij Velison geklaagd over vochtproblemen. Omdat deze ook na het schoonmaken van de dakgoot in 2017 en de aanleg van drainage in 2018 in de naast het gehuurde gelegen steeg bleven bestaan, heeft Velison in 2018 destructief onderzoek laten verrichten.

2.4.

In verband met dit onderzoek heeft [eiser] tijdelijk het gehuurde verlaten en heeft hij een door Velison aangeboden wisselwoning betrokken.

2.5.

De door Velison ingeschakelde deskundige Trition B.V. (hierna: Trition) heeft onderzoek verricht en daarvan een bouwkundig rapport opgesteld. Vervolgens heeft Velison omvangrijke herstelwerkzaamheden aan het gehuurde laten uitvoeren.

2.6.

Toen voornoemde werkzaamheden gereed waren, weigerde [eiser] naar het gehuurde terug te keren omdat het gehuurde nog steeds gebreken zou hebben. Bij vonnis van 23 mei 2019 is [eiser] door de voorzieningenrechter veroordeeld om de wisselwoning te ontruimen. Van dit vonnis is [eiser] in hoger beroep gekomen.

2.7.

[eiser] heeft de wisselwoning op 11 juli 2019 verlaten en is toen naar het gehuurde teruggekeerd.

2.8.

In opdracht van [eiser] heeft [adviesbureau] een bouwtechnisch onderzoek naar de oorzaak en gevolgen van vochtoverlast in het gehuurde gedaan. In het daarover opgemaakte rapport van 19 september 2019 staat onder meer:
(…)

OnderzoeksverslagBij de uitgevoerde vochtmetingen bleek dat achter de binnenafwerking, zoals die conform advies van T door VH is aangebracht (…), het vochtgehalte in met name de constructieve zijgevel van vloerniveau tot plafondniveau in de woonkamer na herstel tot extreme hoogte is gestegen (vochtgehalte waarde 999 = hoogst meetbare waarde) (…). Terwijl in afwijking daarmee aan voor- en achtergevel het verhoogde vochtgehalte zich voornamelijk op vloerniveau voordoet(…)Blijkens de resultaten van de metingen hebben de herstelacties niet geresulteerd in enige verbetering van de oorspronkelijk situatie. In met name de zijgevel is zelfs een aanzienlijke verslechtering opgetreden (van vocht tot 70 cm hoog voor herstelactie, naar plafondhoogte op dit moment). (…) Door de geadviseerde en uitgevoerde maatregelen is de veronderstelde oorzaak (= optrekkend vocht) overigens niet weggenomen (wat mag blijken uit de meetresultaten). (…) Het is derhalve zeer aannemelijk dat bij de zijgevel naast optrekkend vocht tevens sprake is van een andere oorzaak. Gezien de hoogte van de vochtlast in combinatie met het niet kunnen optreden van inwendige condensatie is zeer waarschijnlijk dat tevens sprake is van inwerkend vocht als gevolg van lekkage door gebreken aan het buitenisolatiesysteem. Bij een visuele beoordeling van de dakranden aan voor- en achtergevel c.q. bekleding, is geconstateerd dat sprake is van beschadigingen waardoor binnendringen van vocht en/of neerslag (…) onder hoge windbelasting kan optreden en dat het onderhoudsniveau en de algehele staat van de aansluitingen het optreden van lekkages zeker niet uitsluiten (…). Daarnaast bevorderd de door T gememoreerde koude brug aan de achtergevelaansluiting ook nog eens condensvorming (= extra vocht) in de constructie. (…)Advies (…)Teneinde te voorkomen dat een dergelijke ongewenste vochtlast, waardoor het binnenklimaat ernstig wordt aangetast (…) in de gevels kan ontstaan is aan te bevelen de buitenafwerking en de aansluitingen zodanig te herstellen/renoveren dat koudebruggen en inwerking van vocht en/of neerslag wordt voorkomen.Op funderingsniveau is een vochtkerend injecteren van het metselwerk aan te bevelen in combinatie met het juist boven maaiveldniveau aanbrengen van het Schrijver of Carbrick systeem teneinde natuurlijke vochtafvoer te bevorderen.In de kruipruimte is een vochtregulerende bodembedekking (…) aan te bevelen.(…)Enkel in de voorgevel is voorzien in een ventilatiemogelijkheid (…) voor kruipruimteventilatie die vervolgens na verwijderen van het rooster van volstrekt onvoldoende omvang is, van enige doorstroming is vanwege het ontbreken van openingen aan de achterzijde geen sprake. In de woning zelf zijn eveneens onvoldoende ventilatie voorzieningen aanwezig om naar behoren te kunnen ventileren (…).Advies (…)Aanbrengen van minimaal 400mm2 per m2 vloeroppervlak aan kruipruimteventilatie, evenredig verdeeld over de buiten gevels (…)Aanbrengen van Duco roosters in ramen voor en achter zodat efficiënte doorstroming mogelijk is bij voorkeur in combinatie met een (…) mv-box.(…)De dragende balklagen van de begane grond vloer en verdieping vloer zijn opgelegd in de woningscheidende wand en in de extreem vochtige zijgevel. De balkkoppen zijn daardoor verzadigd met vocht hetgeen rot en schimmelvorming kan veroorzaken. Aan de houten begane grondvloer is door het extreem hoge vochtgehalte in combinatie met onvoldoende ventilatie sprake van aantasting door schimmels geconstateerd, ondanks dat de balken schimmelwerend zijn behandeld met carbolineum. (…) E.e.a. is direct gerelateerd aan de eerder in deze rapportage gememoreerde tekortkomingen. Het opvolgen van de aanbevelingen zal op termijn resulteren in een aanzienlijk beter binnenklimaat waar schimmels normalerwijze geen kans krijgen. (…)Bij het door [adviesbureau] uitgevoerde onderzoek zijn op diverse plaatsen in de woning vermoedelijk asbesthoudende materialen aangetroffen (…). Een asbest inventarisatie is aan te bevelen om te bepalen hier of inderdaad sprake is van asbesthoudende materialen en of sprake is van mogelijk gevaar voor de gezondheid van de huurder. (…)

2.9.

[adviesbureau] heeft op 1 juli 2019 een bedrag van € 1.839,20 inclusief btw aan [eiser] in rekening gebracht voor het onderzoek en het rapport.

2.10.

In opdracht van Velison heeft Trition op 9 januari 2020 een onderzoek in de woning van [eiser] verricht. In haar rapport van 3 februari 2020 staat onder meer:
(…)Doel van het onderzoek.Het verklaren van de verhoogde vochtlast in de zijgevelconstructie en het beoordelen van het heersende binnenklimaat in de hoekwoning aan [adres] . (…)Binnenklimaat conditiesUit de metingen blijkt dat in de slaapkamer sprake is van een normaal binnenklimaat met een zeer geringe CO2 vervuiling. (…) Hieruit kan worden geconcludeerd dat de vochtproductie voldoende wordt afgevoerd en alsmede de luchtverversing (ventilatie) in de kamer voldoende is. (…)De datalogger welk stond opgesteld in de woonkamer geeft zeer onrealistische meetwaarden weer. Uit de metingen valt op te maken dat de relatieve luchtvochtigheid gedurende vrijwel de gehele meetperiode 100% is geweest. Een dergelijk hoge relatieve luchtvochtigheid past niet bij hetgeen wordt aangetroffen in de woonkamer en is in een (normale) bewoonde situatie niet mogelijk (…)Vochtlast onderzijde zijgevelconstructieOp basis van de vochtwaarden welke worden verkregen bij metingen op/in de zijgevelconstructie moet worden opgemaakt dat de constructie aan de onderzijde een zeer hoge vochtlast bevat. Echter zijn er meerdere constateringen welke met betrekking tot de verhoogde vochtlast in de zijgevelconstructie tegenstrijdig zijn. (…)Op basis van het bovenstaande kan in ieder geval worden opgemaakt dat de verkregen extreem hoge vochtwaarden niet betrouwbaar zijn en dat de daadwerkelijke vochtlast in de zijgevelconstructie aanzienlijk lager ligt dan dat de vochtwaarden doen suggereren. (…) Dit maakt aannemelijk dat de vochtwaarde in grote mate wordt beïnvloed door externe factoren (geen vocht) en daarom niet betrouwbaar is.AdviesIn navolging op bovenstaande conclusie adviseren wij de navolgende maatregelen te nemen:1. Ten aanzien van het ventilatiegedrag zijn geen aanpassingen noodzakelijk. De gemeten binnenklimaat condities (CO2 & vochtgehalten) vallen door de bandgenomen geheel binnen de hiervoor gestelde grenswaarden.2. Ten aanzien van de mogelijke verhoogde vochtlast in de zijgevelconstructie kan men overwegen een vervolgonderzoek uit te laten voeren waarbij het absolute vochtgehalte van de zijgevelconstructie wordt bepaald. (…) Een alternatief is de zijgevelconstructie preventief behandelen ter voorkoming van het optrekken van vocht. Dit kan bijvoorbeeld door de zijgevelconstructie ter hoogte van de begane grondvloerconstructie te injecteren waardoor het optrekken van vocht in het metselwerk wordt uitgesloten. (…)De door [adviesbureau] geadviseerde maatregelen worden door Trition risicovol (toepassen van het Schrijver systeem) dan wel onnodig (kruipruimte voorzien van een bodemafsluiter) geacht.

2.11.

Bij het onderzoek van Trition zijn naast [eiser] ook aanwezig geweest [aanwezige 1] en [aanwezige 2] . De laatste twee hebben schriftelijk verklaard dat ten tijde van het onderzoek de achtergevel zwarte schimmel bevatte en dat bij de metingen van Trition de muren nat waren.

2.12.

Bij brief van 13 maart 2020 heeft Velison gesommeerd tot betaling van een huurachterstand van € 1.561,88.

2.13.

In een reactie op de in de eerder genoemde appelprocedure door Velison ingediende memorie van antwoord heeft [adviesbureau] aangegeven:
(…) In de rapportage van Trition d.d. 10/11/2018 wordt onder punt 1.3. gememoreerd dat ‘er sprake is van langdurige vochtproblematiek in de woning’ volgens het uitgevoerde onderzoek wordt dit veroorzaakt door een geplaatste (ten tijde van het onderzoek reeds verwijderde) voorzetwand (…). Vervolgens doet Trition een voorstel voor herstel, hetgeen o.m. behelst het geheel verwijderen van de voorzetwand omdat een voorzetwand het uitdampen van vocht in ernstige mate belemmerd. (…) Het gepleegde herstel blijkt echter nota bene te bestaan uit het aanbrengen van een voorzetwand, waardoor op vergelijkbare wijze het uitdampen van vocht wordt belemmerd. Enige verbetering in de vochthuishouding valt derhalve als gevolg van de herstelactie niet te verwachten. Bij ons onderzoek d.d. 19/09/2019 (dus bijna een jaar later) bleek ondanks herhaald reclameren door de heer [eiser] nog steeds sprake van een voorzetwand (…). De logische gevolgtrekking dat, het nog steeds aanwezig zijn van voorzetwanden, de vochtproblemen in de tijd substantieel hebben doen toenemen, worden door de waarnemingen, zoals in onze rapportage opgetekend, ontegenzeggelijk bevestigd.(…)Conclusie: Het vochtgehalte van de gevels in de woningen is extreem hoog, zonder permanente toevoer van vocht zou zelfs bij belemmerde uitdamping (door de aanwezige voorzetwand) de geval vrij snel een meer normale waarde aan moeten nemen. Het hoge vochtgehalte kan nimmer worden veroorzaakt door de wijze van bewoning, immers de belemmering m.b.t. het vochttransport werkt in twee richtingen (wand naar ruimte en andersom, de natuurlijke vochtstroom gaat altijd van hoog gehalte naar laag gehalte).De houten balklaag van de begane grondvloer verkeert inderdaad nog in voldoende conditie, echter een oplegging van een houten balk in een vochtig muurdeel (en daarover zijn we het wel eens) zal uiteindelijk leiden tot aantasting door houtrot en schimmels, met daardoor directe implicaties voor het leefklimaat en de te verwachten levensduur.

2.14.

Voor deze aanvullende rapportage heeft [adviesbureau] op 4 juni 2020 een bedrag van € 804,65 inclusief btw aan [eiser] in rekening gebracht.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – na wijziging van eis dat de kantonrechter: Velison veroordeelt:
I. tot afgifte van het bestek van de woning, zijnde de omschrijving van het bouwwerk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden;
II. tot herstel van de gebreken zoals geconstateerd in het rapport van [adviesbureau] ;
III. tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag als zij in gebreke blijft met het herstel van de gebreken, vanaf het moment van betekening van het vonnis;
IV. de huurprijs per maand wegens diverse gebreken aan de woning vermindert met 30% vanaf 11 juni 2019 tot aan het moment dat de gebreken zijn verholpen;
V. tot terugbetaling van de teveel betaalde huur vanaf 11 juli 2019;
VI. in de kosten van het door [eiser] verrichte deskundigenonderzoek van € 2.643,83;
VII. in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de door hem van Velison gehuurde woning gebreken heeft in de vorm van vochtoverlast. Uit artikel 7:207 BW volgt dat Velison gehouden is de gebreken te verhelpen en dat [eiser] aanspraak heeft op een vermindering van de huur evenredig aan het verminderde huurgenot over de periode dat de gebreken niet zijn verholpen. De kosten van de door [eiser] ingeschakelde deskundige komen als vermogensschade op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor rekening van Velison.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Velison betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat de door [eiser] gestelde gebreken zich niet voordoen. Tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden is Velison dus niet gehouden. [eiser] kan evenmin aanspraak maken op huurprijsvermindering nu geen sprake is van vermindering van het huurgenot. Het bestek van de woning (die in 1917 is gebouwd) is niet meer beschikbaar en kan dus niet worden afgegeven.

4.2.

Velison vordert dat de kantonrechter:
I. de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] ontbindt;
II. [eiser] veroordeelt voornoemde woning te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan Velison ter vrije beschikking te stellen;
III. [eiser] veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur ad € 1.561,88 te vermeerderen met de huur ad € 413,89 per maand vanaf de dag der verschuldigdheid totdat de huurovereenkomst is geëindigd, althans tot het moment dat [eiser] het gehuurde niet langer occupeert;
IV. [eiser] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente.

4.3.

Velison voert daartoe aan dat [eiser] ondanks aanmaningen heeft nagelaten de huur tijdig en geheel te voldoen waardoor een zodanig grote achterstand is ontstaan dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

4.4.

[eiser] betwist de vordering en voert daartoe aan dat hij op grond van de door hem gevorderde huurprijsvermindering een vordering op Velison heeft die hij mag verrekenen met de huur. Van een tekortkoming is daarom geen sprake. Voorts beroept hij zich in verband met de gebreken aan de woning op opschorting. Mocht desondanks sprake zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt deze niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

5.De beoordeling

5.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze in het navolgende gelijktijdig zullen worden behandeld.

5.2.

Kern van het geschil tussen partijen is of het gehuurde al dan niet gebreken heeft, voornamelijk bestaande uit vochtoverlast. Vast staat dat [eiser] daarover al langere tijd klaagt, dat Velison daar onderzoek naar heeft laten verrichten en dat vervolgens werkzaamheden zijn uitgevoerd die zodanig ingrijpend waren dat [eiser] het gehuurde enige tijd niet heeft kunnen bewonen. Volgens [eiser] hebben de herstelwerkzaamheden de vochtproblemen niet weggenomen. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft hij een rapport van [adviesbureau] overgelegd. Velison heeft de bevindingen van [adviesbureau] weersproken door een rapport van Trition over te leggen.

5.3.

De kantonrechter leidt uit beide rapporten af dat in elk geval de zijgevel nog zeer vochtig is. Wat daarvan de oorzaak is en of en in hoeverre dat leidt tot een vermindering van het huurgenot, kan de kantonrechter thans niet vaststellen. Evenmin kan de kantonrechter vaststellen of de eerdere problematiek is verholpen door de in opdracht van Velison uitgevoerde werkzaamheden. Uit de nadere reactie van [adviesbureau] valt af te leiden dat Trition aanvankelijk had aanbevolen om de voorzetwand voor de zijgevel te verwijderen, maar dat dit uiteindelijk niet is gebeurd. De kantonrechter kan op basis van de rapporten ook niet vaststellen of de andere gevels ook vochtig zijn of dat sprake is van schimmelvorming.

5.4.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen:
a. In hoeverre doen zich in het gehuurde daadwerkelijk problemen met vochtoverlast en/of schimmelvorming voor?
b. In hoeverre beperkt elk van de door de deskundige aangetroffen gebreken het huurgenot van [eiser] ?
c. Wat is de oorzaak van elk van die gebreken?
d. Welke maatregelen zijn noodzakelijk om elk van de geconstateerde gebreken te verhelpen?
e. Welke kosten zijn daaraan verbonden?
f. Geeft uw onderzoek aanleiding voor verdere opmerkingen en zo ja, welke?

Ten aanzien van de persoon van de deskundige is de kantonrechter voornemens A.W. von Balluseck (Bouwadviescentrum B.V. te Alkmaar) te benoemen.

5.5.

In verband met het in artikel 194 Rv voorgeschreven overleg met partijen, zal de zaak worden verwezen naar de rol van woensdag 27 januari 2021 voor akte aan beide zijden, zodat partijen zich kunnen uitlaten over de aan voormelde deskundige te verlenen opdracht. Indien partijen aanvullende suggesties betreffende die opdracht hebben of specifieke vragen wensen te stellen, dienen zij daarvoor, bij voorkeur na overleg met de wederpartij, concrete (tekst)voorstellen te doen. Tevens kunnen zij zich uitlaten over de persoon van de deskundige.

5.6.

Iedere verdere beslissing in conventie zal worden aangehouden. Dat geldt ook voor de beoordeling in reconventie omdat de uitkomst van het deskundigenonderzoek van belang kan zijn voor de vraag of en in hoeverre [eiser] gerechtigd is tot huurvermindering en/of tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichting.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 27 januari 2021 voor akte aan beide zijden voor het doel zoals in r.o. 5.5 omschreven;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op 23 december 2020 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter