Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemskerk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 263.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser is vertegenwoordigd door [a] , kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [b] RT, bijgestaan door [c] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning met het bouwjaar 1989. De woning is een rijwoning met twee aanbouwen, een vrijstaande schuur/berging, twee dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 307 m³ en de oppervlakte van het perceel is 124 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 220.000. Ter onderbouwing heeft eiser primair aangevoerd dat verweerder, aangezien er twee referentieobjecten in dezelfde straat zijn, had moeten volstaan met deze referentieobjecten. Subsidiair voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gewogen eenheidsprijs. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden tussen het verschil tussen rijwoningen en hoekwoningen. Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat de brandgang buiten de waardering moet worden gelaten. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder bepleit een waarde van € 263.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met als bijlage een waardematrix van 29 april 2020 opgesteld door taxateur [c] . In dit rapport is de woning getaxeerd op € 265.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van twee in dezelfde straat en vier in dezelfde wijk gelegen vergelijkingsobjecten. Volgens verweerder zijn alle referentiewoningen geschikt omdat ze in dezelfde wijk en dicht bij de woning liggen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat een hoekwoning goed vergelijkbaar is met een rijwoning. Volgens verweerder is op inzichtelijke wijze rekening gehouden met de verschillen van de referentiewoningen. Verweerder heeft voorts gesteld dat het in [plaats] gebruikelijk is dat een gedeelte van het perceel wordt gebruikt als brandgang. Zo ook bij de referentieobjecten. Dit is dus in de waarde is verdisconteerd. Gelet op de getaxeerde waarde van € 265.000 is de vastgestelde waarde van € 263.000 niet te hoog, aldus verweerder.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De rechtbank overweegt dat uit het taxatierapport volgt dat de referentiewoningen welke gelegen zijn aan de [adres 2] en [adres 3] vrijwel identiek zijn aan de woning van eiser. Ze hebben nagenoeg dezelfde inhoud, nagenoeg dezelfde perceeloppervlakte, hetzelfde bouwjaar, nagenoeg dezelfde kwaliteit, hetzelfde soort uitzicht en de tuinen zijn evenwijdig gelegen. Onder deze omstandigheden zijn de overige door verweerder aangedragen referentiewoningen, hoewel ze ook nagenoeg dezelfde inhoud, kwaliteit en bouwjaar hebben, minder geschikt als vergelijkingsobject. Deze referentiewoningen hebben een ander uitzicht (zicht op plantsoen en de afstand tot de overburen is groter) en zijn de tuinen anders gelegen (kwart slag gedraaid ten opzichte van de tuinen van de [straat 1] ). Ten slotte zijn de andere referentieobjecten, hoewel dichtbij in dezelfde buurt, in andere blokken gelegen.
10. Aangezien de referentieobjecten gelegen aan de [straat 2] en de [straat 3] naar het oordeel van de rechtbank minder geschikt zijn als referentieobject en deze referentieobjecten allemaal een hogere kubieke-meterprijs hebben dan de referentieobjecten gelegen aan de [straat 1] , is verweerder niet geslaagd in zijn bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
12. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de door hem bepleitte waarde van € 220.000 volgt uit de vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Evenmin heeft eiser zelf een taxatierapport doen opstellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleitte waarde niet aannemelijk gemaakt.
13. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank komt op een waarde van € 245.000.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 245.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Schaafsma, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 7 december 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
mr. B. Schaafsma mr. B. van Walderveen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.