ECLI:NL:RBNHO:2020:1782

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7487034 \ CV EXPL 19-770 WD

Uitspraakdatum: 11 maart 20120

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Handel- en Exploitaite Maatschappij Cas B.V.,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres,

verder te noemen: CAS,

gemachtigde: mr. R.W. Nederveen,

tegen

de stichting

Stichting GGZ Noord-Holland-Noord,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

verder te noemen: GGZ,

gemachtigde: mr. M.J. Dekker.

1.Het procesverloop

1.1.

Op 10 april 2019 heeft de kantonrechter een vonnis in het incident gewezen. Voor het procesverloop tot 10 april 2019 wordt naar dit vonnis verwezen.

1.2.

GGZ heeft schriftelijk geantwoord op de door CAS bij dagvaarding van 18 januari 2019 ingestelde vordering.

1.3.

Op 18 november 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd en tot de gedingstukken behoren. Voorafgaand aan de zitting heeft CAS bij brieven van 1 en 8 november 2019 nog stukken toegezonden. GGZ heeft voorafgaand aan de zitting bij brieven van 6 en 13 november 2019 nog stukken toegezonden.

1.4.

Na afloop van de comparitie van partijen is de zaak enige tijd aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te treffen.

1.5.

Op de rol van 29 januari 2020 hebben partijen meegedeeld dat een regeling niet tot stand is gekomen. CAS heeft bij deze gelegenheid verzocht om een aanhouding tot het nemen van een nadere akte.

1.6.

Op de rol van 12 februari 2020 heeft de kantonrechter besloten dat geen aanhouding voor een nadere akte zal worden verleend en dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.

2.De feiten

2.1.

CAS is een handel- en exploitatiemaatschappij die onder meer optreedt als eigenaar en verhuurder van wooncomplexen.

2.2.

GGZ is een organisatie die actief is op het gebied van de geestelijke gezondheidszorg.

2.3.

CAS is eigenaar van het appartementencomplex [naam 1] , gelegen te [plaats] aan het [adres] . Het complex bestaat uit een viertal woonlagen (begane grond, eerste, tweede en derde verdieping, met daarbij een fietsenberging en algemene ruimte(n).

2.4.

Op 6 februari 2013 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten die ingaat op 1 maart 2014. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar, lopende tot en met 28 februari 2024.
Krachtens deze huurovereenkomst huurt GGZ van CAS een deel van genoemd appartementencomplex, te weten 15 woonappartementen op de eerste en tweede verdieping, alsmede een algemene ruimte en een fietsenberging, staande en gelegen te [plaats] .

2.5.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW” (versie 2003).
De voornoemde algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt:
“6.3. Huurder mag bij het gebruik van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.(…)11.1. Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde (…).

2.6.

In de door GGZ gehuurde appartementen heeft zij cliënten geplaatst die aldaar zelfstandig wonen. GGZ heeft met deze cliënten afzonderlijke huurovereenkomsten gesloten. Daarnaast biedt GGZ deze bewoners/ cliënten geestelijke gezondheidszorg.

2.7.

De overige woonappartementen, gelegen op de tweede en derde verdieping van het complex, zijn eveneens bewoond. CAS heeft deze verhuurd aan derden.

2.8.

CAS heeft vanaf september 2014 meerdere malen schriftelijk geklaagd bij GGZ in verband met klachten die CAS ontving van de bewoners van de tweede en derde verdieping over de door de door GGZ geplaatste bewoners veroorzaakte overlast. Tussen partijen is hier regelmatig over gecorrespondeerd.

2.9.

Een deel van deze klachten betreft de bewoner van appartement 305 (de heer [naam 2] ). De heer [naam 2] heeft medio 2015 zijn intrek in een door GGZ ter beschikking gesteld appartement genomen. De eerste klachten over de heer [naam 2] dateren van augustus 2015. GGZ heeft in het najaar van 2018 een kort geding procedure tegen de heer [naam 2] gevoerd, strekkende tot ontruiming van het door de heer [naam 2] gebruikte appartement. De heer [naam 2] heeft het appartement in oktober 2018 ontruimd en is sindsdien daar niet meer woonachtig.

3.De vordering

3.1.

CAS vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

primair(i) de gehele huurovereenkomst(en) met GGZ betreffende de woonruimten, algemene ruimte en berging, welke zijn gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het appartementencomplex “ [naam 1] ”, gelegen te [plaats] aan het [adres] , ontbindt;

(ii) GGZ veroordeelt om binnen een periode van twee maanden na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, met wie en wat zich daarin vanwege zijnentwege moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van CAS te stellen;

Subsidiair(iii) ) de huurovereenkomst(en) tussen partijen partieel ontbindt, namelijk voor zover deze betrekking heeft/ hebben op de woning van de heer [naam 3] met huisnummer 315, en op de woning van de heer [naam 4] met huisnummer 313;

(iv) GGZ veroordeelt om binnen een periode van twee maanden na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, het gehuurde met wie en wat zich daarin vanwege zijnentwege moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van CAS te stellen, althans dat GGZ wordt verplicht om binnen vier weken na heden zodanige rechtsmaatregelen te treffen tegen deze gebruikers als gevolg waarvan de onderhuurovereenkomst met deze gebruikers tot een einde zal komen, één en ander op straffe van een dwangsom;

(v) GGZ gebiedt om CAS – voorafgaand aan het sluiten van elke toekomstige gebruikersovereenkomst – te informeren over de aanstaande onderhuurder en de reden waarom GGZ deze betreffende persoon geschikt acht voor de zelfstandige bewoning in het complex, één en ander op straffe van een dwangsom;

(vi) GGZ gebiedt om binnen 24 uur na het ontvangen van een overlastmelding van CAS, dan wel van een derde, daartegen concreet en aantoonbaar op te treden en CAS daarvan op de hoogte te houden, dan wel gemotiveerd aan CAS aan te geven waarom enig optreden niet nodig is, één en ander op straffe van een dwangsom;

(vii) GGZ veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, één en ander te vermeerderen met rente.

3.2.

CAS voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan. Op grond van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, althans de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen, rust op GGZ jegens CAS de verplichting om:
- geen overlast te veroorzaken dan wel te laten ontstaan;
- op te treden tegen onrechtmatige hinder en overlast;
- geen drugsverslaafden als gebruiker te contracteren;
- aan CAS informatie te verstrekken over toekomstige gebruikers;
- gebruikers een waarschuwing te geven wanneer deze overlast veroorzaken en, wanneer dit niet helpt, met directe ingang de huurovereenkomst met de betreffende gebruiker te beëindigen;
- er op toe te zien dat gebruikers de woning in goede staat houden;
- op te treden tegen gebruikers die zich niet aan de huisregels houden;
- er op toe te zien dat de gebruikers correct met hun vuilnis en afval omgaan en
- er op toe te zien dat de gebruikers de algemene ruimten schoon en opgeruimd houden.
GGZ is talloze malen deze verplichtingen niet nagekomen. Dit ondanks herhaald verzoek van CAS. De overlast gevende gedragingen van de door GGZ geplaatste bewoners zijn aan GGZ toe te rekenen.
Al met al is GGZ tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden en GGZ dient te worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
Voor zover de tekortkoming de ontbinding van de volledige huurovereenkomst niet rechtvaardigt, dient de huurovereenkomst partieel te worden ontbonden en wel voor het gedeelte dat betrekking heeft op de woning van de heer [naam 3] en de woning van de heer [naam 4] (huisnummers 313 en 315). Voor zover partiele ontbinding evenmin wordt toegewezen, dient GGZ te worden veroordeeld om de gevorderde rechtsmaatregelen tegen genoemde bewoners te nemen. Om verdere problemen en schade te voorkomen dient, zoals in de intentieovereenkomst is overeengekomen, GGZ in het vervolg adequaat op te treden bij overlastmeldingen en in geval van een voornemen tot het plaatsen van een nieuwe bewoner CAS daarover te informeren en te overtuigen van de geschiktheid van deze bewoner voor het gebruik van de zelfstandige woonruimte.

4.Het verweer

4.1.

GGZ voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. GGZ betwist dat er sprake is van ernstige en structurele overlast die rechtvaardigt dat de overeenkomst wordt ontbonden en GGZ wordt veroordeeld tot ontruiming. Voor zover GGZ in enige mate is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen, rechtvaardigt deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, rekening houdende met alle omstandigheden van het geval, niet de volledige of partiele ontbinding van de huurovereenkomst.
Bovendien heeft CAS geen belang bij de gevorderde ontbinding, nu, indien deze ontbinding wordt toegewezen, de tussen GGZ en de door haar geplaatste bewoners gesloten (onder)huurovereenkomst van rechtswege door CAS en deze bewoners wordt voortgezet.
Evenmin bestaat grond om GGZ te veroordelen om CAS te informeren over een aanstaande plaatsing van een nieuwe bewoner of om GGZ te veroordelen om na een melding op te treden tegen overlast en CAS daarover te informeren.
Voor zover een toewijzend vonnis wordt uitgesproken, dient dit niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard. De gevolgen voor de door GGZ geplaatste bewoners van de door CAS voorgestane ontruiming zijn niet te overzien en de uitkomsten van het door GGZ in te stellen hoger beroep dient te worden afgewacht om GGZ in de gelegenheid te stellen om alternatieve oplossingen te vinden voor de huisvesting van haar cliënten.

5.De beoordeling

5.1.

De centrale vraag in dit geding is of GGZ tekort is geschoten in de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, en, indien deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, de overeenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en GGZ moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Partijen verschillen over dit alles van mening. De kantonrechter overweegt als volgt.

5.2.

Vastgesteld kan worden dat GGZ krachtens de huurovereenkomst, althans de op deze overeenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen gehouden is ervoor zorg te dragen dat de door GGZ in de woonappartementen geplaatste cliënten geen hinder of overlast veroorzaken. Dit brengt mee dat ingeval van serieuze klachten GGZ gehouden is om hierop adequaat te reageren en afdoende maatregelen te nemen. De wijze waarop GGZ op klachten moet reageren en de inhoud van de te nemen maatregelen is steeds afhankelijk van de omstandigheden van het geval, maar uitgangspunt hierbij is dat de overige bewoners van het complex (tweede en derde verdieping), alsmede de bewoners in de naastliggende omgeving van het complex geen (structurele) overlast ondervinden van de door GGZ geplaatste bewoners. De aard en inhoud van deze verplichting moet mede worden beschouwd in het licht van de contractuele verplichting van CAS jegens de andere bewoners van het appartementencomplex tot verstrekking van ongestoord huurgenot en de buitencontractuele verplichting van CAS jegens de overige omwonenden in de omgeving tot het vermijden van hinder en overlast.

Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter niet meegaat in het ter zitting gevoerde betoog van GGZ dat, gelet op de bijzondere doelgroep van GGZ, sprake is van een “hogere lat” voor het aannemen van een tekortkoming. Het enkele feit dat bij CAS bekend was dat de door GGZ geplaatste bewoners gebruikmaken van de door GGZ geboden geestelijke gezondheidszorg, is in dat kader onvoldoende. GGZ heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat partijen dit zijn overeengekomen. Integendeel, uit de tekst van de overeenkomst zoals hiervoor onder 3.2 vermeld blijkt dat juist specifieke afspraken zijn gemaakt om overlast te voorkomen.

5.3.

Voorts kan worden vastgesteld dat GGZ tekort is geschoten in de nakoming van voornoemde verplichtingen. Hiertoe is het volgende reden gevend.

CAS heeft in de dagvaarding een overzicht gemaakt van de door de overige bewoners bij haar gemelde overlast. Uit dit medio januari 2019 opgestelde overzicht volgt dat vanaf september 2014 tot en met oktober 2018 door de bewoners van de tweede en derde verdieping overlast is ondervonden. De aard van de gemelde overlast is divers. Het betreft onder meer vernieling, vervuiling (waaronder urine en vuilnis), vechtpartijen, handel in drugs, gebruik van drugs (wietlucht), lawaai, roken in de algemene ruimte, parkeren van brommers in de openbare ruimte, prostitutie in een woonappartement en naaktloperij. GGZ heeft de gegrondheid van deze overlastmeldingen betwist, maar hier gaat de kantonrechter aan voorbij, nu niet is gebleken dat GGZ op enig moment voorafgaande aan de procedure de juistheid van de meldingen in twijfel heeft getrokken, terwijl zij wel blijkens haar eigen stellingen en de stukken, deze overlastmeldingen telkens met de door haar geplaatste bewoners heeft besproken. Dit heeft echter niet of nauwelijks tot verbetering geleid.

Al met al bezien is gebleken dat de bewoners van de tweede en derde verdieping van het appartementencomplex en de overige omwonenden al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in februari 2014 tot aan januari 2019, althans tot en met oktober 2018, structureel en in ernstige mate overlast ondervinden.

5.4.

Aan GGZ moet weliswaar worden toegegeven dat zij veelal in actie is gekomen na ontvangst van een overlastmelding en zich heeft ingespannen om de problemen te verhelpen, maar anderzijds is de conclusie onontkoombaar dat deze pogingen voor een periode van meer dan viereneenhalf jaar niet succesvol zijn gebleken. Daarbij komt dat in ieder geval de aanpak van de door de heer [naam 2] (huisnummer 305) veroorzaakte overlast inadequaat is geweest. Gebleken is dat genoemde heer [naam 2] vanaf zijn intrek in de woning medio augustus 2015 structureel onacceptabele overlast heeft veroorzaakt, waarvan aan GGZ regelmatig melding is gedaan, en GGZ pas eind zomer/ begin najaar 2018 een kort geding procedure strekkende tot ontruiming van de door de heer [naam 2] gehuurde woning heeft opgestart. GGZ heeft niet duidelijk gemaakt op grond waarvan dit tijdsverloop onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd was.

5.5.

Nu CAS jarenlang geconfronteerd is geweest met structurele overlast veroorzaakt door (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners en het optreden van GGZ gedurende deze periode inadequaat is te noemen, is de door CAS gestelde tekortkoming van GGZ in de nakoming van de huurovereenkomst komen vast te staan. Voor zover de stelling van GGZ dat de problemen zijn opgelost na het vertrek van de heer [naam 2] juist is, is dat te laat en kan dat niet afdoen aan de ernst van de tekortkoming(en). De tekortkoming rechtvaardigt dat de overeenkomst tussen CAS en GGZ voor het geheel wordt ontbonden.

5.6.

Op de voet van lid 1 van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek worden, ingeval van ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst, de onderhuurovereenkomsten die de betreffende bewoners met GGZ zijn aangegaan, voortgezet door CAS. Deze overeenkomsten blijven vooralsnog voortbestaan. Anders dan GGZ meent, doet dit niet af aan het belang van CAS bij ontbinding van de huurovereenkomst. Immers, door de ontbinding is zij voor de bestrijding van de overlast niet meer afhankelijk van GGZ. Deze kan CAS zelf ter hand nemen.

5.7.

De primaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst ligt voor toewijzing gereed. Dit brengt mee dat de kantonrechter niet toekomt aan de subsidiair ingestelde vorderingen, die uitgaan van het voortbestaan van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

5.8.

De voortzetting van de onderhuurovereenkomsten heeft tot gevolg dat de vordering tot ontruiming van de woonruimten en algemene ruimte en berging voor afwijzing gereed ligt. Hiervoor bestaat thans geen grondslag. De door GGZ geuite vrees dat de uitvoering van dit vonnis voor de door GGZ geplaatste bewoners onoverzienbare gevolgen zal hebben, is daarmee ongegrond. Gelet daarop staat niets in de weg aan de toewijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

5.9.

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft geen verdere bespreking.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van GGZ, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar als na te melden. De over de proceskosten en nakosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimten, algemene ruimte en berging, gelegen op de begane grond en eerste verdieping van het appartementencomplex “ [naam 1] ”, gelegen te [plaats] aan het [adres] ;

6.2.

veroordeelt GGZ tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van CAS tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 86,40

griffierecht € 121,00

salaris gemachtigde € 360,00,
één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

6.3.

veroordeelt GGZ in de nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt, zulks met een maximum van € 90,00;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter