ECLI:NL:RBNHO:2020:2359

• Datum uitspraak: 8 april 2020
• Publicatiedatum: 30 maart 2020
• Zaaknummer: 7999528 \ CV EXPL 19-12764
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake huurgeschil over servicekosten en waarborgsom

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 8 april 2020 een tussenvonnis gewezen in een huurgeschil tussen eiser en gedaagde. Eiser heeft een vordering ingesteld tegen gedaagde, die een woning huurt van eiser. De vordering betreft onder andere de betaling van servicekosten en een waarborgsom. Eiser stelt dat gedaagde naast de huurprijs van €690,- ook €185,- per maand aan servicekosten en een waarborgsom van €1380,- verschuldigd is. Gedaagde betwist deze vordering en stelt dat de servicekosten zijn inbegrepen in de huurprijs en dat er geen aparte waarborgsom is afgesproken.

Tijdens de zitting op 9 maart 2020 heeft eiser aanvullende producties overgelegd en zijn eis gewijzigd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er onvoldoende bewijs is geleverd door eiser om de vordering tot betaling van de servicekosten en de waarborgsom te onderbouwen. De kantonrechter heeft gedaagde in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren tegen de stellingen van eiser. De zaak is aangehouden voor bewijslevering, waarbij eiser moet aantonen dat de afspraken over de servicekosten en de waarborgsom correct zijn.

De kantonrechter heeft de zaak verwezen naar de rol van 6 mei 2020 voor bewijslevering en heeft aangegeven dat verdere beslissingen worden aangehouden totdat het bewijs is geleverd. Dit tussenvonnis benadrukt het belang van bewijsvoering in huurgeschillen en de verplichtingen van partijen onder de huurovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7999528 \ CV EXPL 19-12764

Uitspraakdatum: 8 april 2020

Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. J.H. Heerebout

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.E. Groenenberg

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 19 augustus 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 9 maart 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een akte houdende overlegging producties toegezonden welke akte hij ter zitting heeft genomen. Ter zitting heeft [eiser] nog een akte wijziging eis genomen.

1.3.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 19 oktober 2015 heeft [eiser] aan [gedaagde] de woning aan [adres] verhuurd. Deze woning werd voorheen gehuurd door [voorgaande huurster] , de ex-vriendin van [gedaagde] die ook de moeder van zijn zoon is.

2.2.

In de huurovereenkomst staat:
Artikel 5: Huurprijs 5.1. Met ingang van de ingangsdatum van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandweg is Huurder aan Verhuurder een maandelijkse kale huurprijs verschuldigd van €690,- vermeerderd met een voorschot G, W, L en restafval van € 185,- (…) Artikel 6: Servicekosten 6.1. De kosten van de volgende leveringen, diensten en services zijn voor rekening van Huurder: a. gas b. water c. verwarming d. elektriciteit e. telefoon f. kabel g. internet h. onderhoudscontracten i. schoonmaakdiensten j. groen en restafval 6.2. Verhuurder draagt zorg voor (contracten met de leveranciers van de) leveringen, diensten en services zoals genoemd in 6.1. ; a, b, c en j. Huurder zal zelf zorgdragen voor (contracten met de leveranciers van de) leveringen, diensten en services zoals genoemd in artikel 6.1. ; e, f, g en h. (…) Artikel 10: Waarborgsom 10.1. Huurder verstrekt bij ondertekening van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet een waarborgsom van € 1380, zijnde het bedrag overeenkomende met 2 maanden huur. (…) Artikel 14: Overige bepalingen (…) 14.4. Huurder beschikt bij aanvang en gedurende deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandweg over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering. 14.5. Alle buitengerechtelijke kosten die Verhuurder maakt door het niet-nakomen van een of meerdere verplichtingen door Huurder onder deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet zijn voor rekening van Huurder.

2.3.

Op 31 juli 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor onder andere gas, water en licht van de woning voor een bedrag van € 8.900,39. [gedaagde] heeft deze factuur niet betaald.

2.4.

De woning maakt deel uit van een pand met twee woningen die ongeveer even groot zijn. De andere woning is niet in eigendom van [eiser] . De beide woningen hebben samen één aansluiting op gas, water en licht. De meter bevindt zich in het gehuurde. De facturen voor de kosten van gas, water en licht worden naar [eiser] gestuurd die de helft daarvan in rekening brengt aan de huurders van de andere woning.

2.5.

[eiser] heeft [gedaagde] op 19 oktober 2018 in kort geding gedagvaard en gevorderd dat [gedaagde] zou worden veroordeeld tot (onder meer) betaling van achterstallige servicekosten en waarborgsom en tot ontruiming van het gehuurde. De vorderingen zijn bij vonnis van 13 november 2018 integraal afgewezen omdat [eiser] , mede in het licht van de verweren van [gedaagde] , zijn vorderingen onvoldoende feitelijk had onderbouwd.

2.6.

Dit vonnis is bij arrest van 10 september 2019 bekrachtigd onder meer vanwege het ontbreken van spoedeisend belang. Het hof heeft voorts overwogen:
3.6.1. Het hof constateert dat [eiser] ook in hoger beroep niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij (afgezien van de sommaties door zijn advocaat in 2018) [gedaagde] nooit heeft aangesproken op betaling van servicekosten. Evenmin heeft [eiser] een verklaring gegeven waarom hij de werkelijke servicekosten niet heeft afgerekend met de huurders. Verder heeft de vorige huurster, de voormalige vriendin van [gedaagde] , ter zitting bij het hof naar voren gebracht dat zij destijds een all-in bedrag van € 690,- per maand voor de woning betaalde. De hier tegenover gestelde verklaringen van drie getuigen en de tekst van de huurovereenkomst zijn mogelijk voor een bodemrechter voldoende om een (voorshands) bewijsoordeel in het voordeel van [eiser] te geven, maar onvoldoende voor de in kort geding voor de toewijsbaarheid van een geldvordering vereiste aannemelijkheid. Evenmin heeft [eiser] , tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , inzichtelijk gemaakt waarom de verdeelsleutel van 50% voor de twee panden redelijk is. (…) 3.8.1. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft [eiser] niet uitgelegd waarom hij [gedaagde] , die geen waarborgsom heeft voldaan, in het bezit van de sleutel van de woning heeft gesteld en hem vervolgens jarenlang niet heeft aangemaand om de waarborgsom te betalen. Verder heeft de voormalige huurster ter zitting medegedeeld dat zij voor de huur van de woning (ook) nooit een waarborgsom heeft betaald. (…) 3.9.1. (…) Voorts is, zoals het hof hiervoor onder 3.6.1. heeft overwogen, ook in hoger beroep nog onduidelijk tot welk bedrag [gedaagde] gehouden is een voorschot aan servicekosten te betalen. (…)

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis:
a. ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ;
b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 9.834,77 aan servicekosten en € 1.380,- aan waarborgsom;
c. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van 690,- per maand aan huurprijs en € 185,- per maand aan voorschot op de servicekosten, beide bedragen zolang [gedaagde] in de woning blijft;
d. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de wettelijke rente over alle bedragen vanaf de dag van betalingsverzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
e. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 950,- aan buitengerechtelijke kosten;
f. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
g. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] ondanks aanmaning zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet nakomt. Zo laat [gedaagde] na de overeengekomen servicekosten te voldoen, heeft hij de overeengekomen waarborgsom onbetaald gelaten en heeft hij niet aantoonbaar een WA-verzekering afgesloten.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat partijen zijn overeengekomen dat de vergoeding voor gas, water en licht in de huurprijs van € 690,- per maand was inbegrepen en dat hij daarnaast niet een apart bedrag van € 185,- per maand verschuldigd was of is. Dat [gedaagde] een waarborgsom zou moeten betalen is evenmin overeengekomen. [gedaagde] heeft inmiddels een WA-verzekering afgesloten. Van enige tekortkoming is dus geen sprake, laat staan een tekortkoming die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is gebaseerd op een drietal tekortkomingen:
- het niet betalen van de servicekosten;
- het niet betalen van de waarborgsom;
- het niet hebben van een WA-verzekering.
Voor zover de vordering uitsluitend is gebaseerd op het niet hebben van een WA-verzekering wordt deze afgewezen. Nog daargelaten dat [gedaagde] heeft aangevoerd inmiddels wel een WA-verzekering te hebben afgesloten, geldt dat deze enkele tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende gevolgen niet rechtvaardigt, te minder nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] hierop ooit is aangesproken.

5.2.

Ten aanzien van de servicekosten overweegt de kantonrechter als volgt. Vast staat dat in de mede door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst is opgenomen dat hij maandelijks naast de huur van € 690,- een bedrag van € 185,- aan servicekosten verschuldigd is. Volgens [gedaagde] hebben partijen een hiervan afwijkende afspraak gemaakt, namelijk dat de servicekosten in het bedrag van € 690,- waren inbegrepen. [eiser] heeft dit betwist.

5.3.

Uit artikel 157 Rv volgt dat hetgeen in een onderhandse akte (zoals een huurovereenkomst) tussen partijen dwingende bewijskracht heeft ten aanzien van hetgeen zij zijn overeengekomen, behoudens tegenbewijs. Met het leveren van tegenbewijs wordt bedoeld: het ontzenuwen van het geleverde bewijs, niet het leveren van het bewijs van het tegendeel. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden zodanig dat (vooralsnog) niet kan worden uitgegaan van de juistheid van datgene wat in de huurovereenkomst over de servicekosten is vermeld. In dit verband is van belang dat:
- [gedaagde] nooit servicekosten aan [eiser] heeft betaald;
- [eiser] zelf nooit de jaarlijks verplichte eindafrekeningen heeft verstrekt;
- [eiser] gedurende meerdere jaren niet aantoonbaar aanspraak heeft gemaakt op betaling van de servicekosten;
- de voorgaande huurster, [voorgaande huurster] , ook geen servicekosten heeft betaald en daarvoor nooit een afrekening heeft ontvangen.
De verklaringen van [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [vader van gedaagde] die door [eiser] zijn overgelegd ter onderbouwing van zijn stellingen dat [gedaagde] de verplichting heeft om servicekosten te betalen en dat hij op de nakoming van deze verplichting wel degelijk is aangesproken, wegen daar onvoldoende tegen op. Deze verklaringen zijn in het licht van het verweer van [gedaagde] onvoldoende concreet (wanneer is wat tussen wie en wie besproken). Daar komt bij dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij [gedaagde] zelf nooit op de servicekosten heeft aangesproken en er ook niet bij was toen anderen dit deden. De tekst van de huurovereenkomst en de overgelegde verklaringen bieden echter wel voldoende aanknopingspunten om [eiser] nog in de gelegenheid te stellen te bewijzen dat hij met [gedaagde] is overeengekomen dat hij naast de huur van € 690,- per maand een bedrag van € 185,- per maand aan servicekosten verschuldigd zou zijn.

5.4.

Voor wat betreft de waarborgsom geldt eveneens dat de verplichting tot betaling uit de huurovereenkomst volgt en dat de huurovereenkomst tussen partijen dwingende bewijskracht heeft behoudens tegenbewijs. Ook hier geldt dat [gedaagde] in het kader van dat tegenbewijs feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waardoor de juistheid van de huurovereenkomst op dit punt betwijfeld kan worden. [gedaagde] heeft de waarborgsom immers nooit betaald terwijl hij wel in het gehuurde is toegelaten.
De vorige huurster had de waarborgsom ook niet betaald. Uit niets blijkt dat [eiser] [gedaagde] in de afgelopen jaren ook maar op enig moment op betaling van de waarborgsom heeft aangesproken. De verklaringen die [eiser] ter onderbouwing van zijn stellingen betreffende de waarborgsom heeft overgelegd, zijn onvoldoende concreet om daarmee het verlangde bewijs te leveren, maar leveren voldoende aanknopingspunten op om [eiser] tot nadere bewijslevering toe te laten.

5.5.

De zaak zal worden verwezen naar de rol van woensdag 6 mei 2020 voor bewijslevering aan de zijde van [eiser] . Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

laat [eiser] toe tot bewijs van zijn stelling dat hij met [gedaagde] is overeengekomen dat [gedaagde] naast de huur van € 690,- per maand, een bedrag van € 185,- per maand aan servicekosten verschuldigd is en dat [gedaagde] een bedrag van € 1.380,- aan waarborgsom verschuldigd is;

6.2.

bepaalt dat bewijslevering door middel van het overleggen van stukken plaatsvindt vóór of uiterlijk op de rolzitting van
woensdag 6 mei 2020 te 10.00 uur ;

6.3.

wanneer [eiser] voor bewijslevering getuigen wil laten horen, moeten uiterlijk op deze rolzitting ook het aantal en de personalia van de getuigen worden opgegeven evenals de verhinderdata van
beide partijen, de gemachtigden en - voor zover mogelijk - van de getuigen. Daarna zal een tijdstip voor het verhoor worden bepaald;

6.4.

uitstel wordt in beginsel niet verleend. Bij het ontbreken van tijdig bericht van [eiser] wordt er van uitgegaan dat hij geen gebruik wenst te maken van de gelegenheid tot bewijslevering;

6.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter