Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7702271 \ CV EXPL 19-5032
Uitspraakdatum: 8 april 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Trottoir Participaties B.V.
gevestigd te Uitgeest
eiseres
verder te noemen: Trottoir
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.J. van der Hauw
1.Het procesverloop
1.1.
Trottoir heeft [gedaagde] op 15 april 2019 gedagvaard en heeft daarbij een vordering in incident ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingesteld.
1.2.
[gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord in het incident en in de hoofdzaak. Op 21 augustus 2019 is vonnis gewezen in het incident.
1.3.
In de hoofdzaak heeft Trottoir schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. Trottoir heeft vervolgens nog gereageerd op de door [gedaagde] bij zijn laatste reactie overgelegde producties.
2.De feiten
2.1.
Tussen [voorgaande eigenaar] (hierna: [voorgaande eigenaar] ), eigenaar van een winkelruimte aan [adres] (hierna: de winkelruimte) en [naam] en [gedaagde] [aanduiding] B.V. als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de winkelruimte.
2.2.
Op 1 november 2017 heeft [voorgaande eigenaar] het pand waarin de winkelruimte zich bevindt verkocht aan Trottoir.
2.3.
De huurprijs van de winkelruimte bedraagt op dit moment € 1.653,02 exclusief btw per maand.
2.4.
Bij e-mail van 16 maart 2018 heeft Trottoir aan [gedaagde] voorgesteld om de huurprijs te verhogen naar € 2.900,00 per maand exclusief btw. Daarbij heeft Trottoir verzocht om, als [gedaagde] niet bereid zou zijn om de voorgestelde huurprijs te betalen, gezamenlijk een deskundige aan te wijzen om de huurprijs op basis van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vast te stellen. Trottoir heeft haar verzoeken bij brief van 27 maart 2018 herhaald.
2.5.
Op 13 april 2018 heeft Trottoir de kantonrechter Noord-Holland, locatie Haarlem, verzocht een deskundige te benoemen voor het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot de winkelruimte. [gedaagde] heeft in die procedure als verwerende partij aangevoerd dat Trottoir de verkeerde partij in rechte had betrokken, omdat niet hij maar de vennootschap onder firma [naam vof] (hierna: de v.o.f.) huurder is van de winkelruimte. In haar beschikking van 31 oktober 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] terecht als verweerder is aangemerkt. Voorts heeft de kantonrechter Wagenhof Bedrijfsmakelaars te Haarlem (hierna: Wagenhof) als deskundige benoemd.
2.6.
Op 22 november 2018 is [gedaagde] in hoger beroep gekomen van deze beschikking. Het gerechtshof Amsterdam heeft bij beschikking van 23 juli 2019 de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd.
2.7.
Wagenhof heeft in haar adviesrapport van 4 april 2019 de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte per 13 april 2018 vastgesteld op € 30.850,00 exclusief btw.
3.De vordering
3.1.
Trottoir vordert, samengevat, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte met ingang van 12 april 2018 vaststelt op een bedrag van € 30.850,00, te vermeerderen met btw, met veroordeling van [gedaagde] om de te weinig betaalde huur vanaf 12 april 2018 binnen twee dagen na d vonnis aan Trottoir te betalen.
3.2.
Trottoir legt aan de vordering ten grondslag de artikelen 7:303 en 7:304 BW en het genoemde deskundigenrapport van Wagenhof waarin de jaarlijkse huurprijs van de winkelruimte per 13 april 2018 is vastgesteld op € 30.850,00.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert – kort samengevat – aan dat de verkeerde persoon is gedagvaard, dat het tijdstip van de huurprijsaanpassing onjuist is, dat de deskundige van Wagenhof de schijn van partijdigheid wekt en dat het opgestelde adviesrapport fouten bevat. Op het verweer van [gedaagde] zal hieronder bij de beoordeling nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Evenals in eerdere procedures tussen partijen heeft [gedaagde] ook in deze procedure als meest verstrekkende verweer betoogd dat Trottoir niet moet worden ontvangen in haar vordering nu niet [gedaagde] , maar [naam vof] (hierna: de v.o.f.) de huurder van de winkelruimte is.
5.2.
De kantonrechter verwerpt het betoog van [gedaagde] dat de v.o.f. huurder is (geworden) van de winkelruimte. Daarbij verwijst de kantonrechter naar hetgeen in de beschikking d.d. 31 oktober 2018 onder 5.1. is overwogen, zoals weergegeven in het vonnis in het incident van 21 augustus 2019. De grieven die [gedaagde] tegen de betreffende overweging heeft gericht zijn door het hof bij beschikking van 23 juli 2019 (r.o. 3.5. en 3.6.) verworpen. [gedaagde] heeft in de onderhavige procedure geen nieuwe feiten of omstandigheden naar voren gebracht ter onderbouwing van zijn stelling dat de v.o.f. had moeten worden gedagvaard. Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt daarom verworpen.
5.3.
Voorts voert [gedaagde] aan dat in de thans geldende huurovereenkomst is bepaald dat de huur na de eerste huurperiode van 10 jaar wordt geacht onder dezelfde voorwaarden te zijn verlengd met een termijn van telkens 5 jaar. Volgens [gedaagde] heeft de huidige huurperiode een aanvang genomen op 1 december 2016 en loopt deze derhalve door tot 30 november 2021. De toepassing van het wettelijke systeem breng met zich mee dat Trottoir pas nadere huurprijsvaststelling kan vorderen tegen het einde van deze bepaalde tijd, aldus [gedaagde] .
5.4.
De kantonrechter verwerpt het verweer. In het midden kan blijven of sprake is van een tussen partijen in 1989 aangegane huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zoals Trottoir stelt) of van de voortzetting van een in 1986 aangegane huurovereenkomst voor bepaalde tijd (zoals [gedaagde] aanvoert). Immers ook als wordt uitgegaan van de stellingen van [gedaagde] , kan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW op ieder moment na het verstrijken van de overeengekomen eerste vaste huurtermijn een huurprijsaanpassing worden gevorderd. Uitgaande van de stellingen van [gedaagde] is de eerste vaste huurtermijn verstreken op 30 november 1996, zodat op ieder moment na afloop van die overeengekomen duur een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kon worden ingesteld. Niet is gebleken dat partijen met ingang van 1 december 2016 een nieuwe huurprijs overeengekomen zijn. De stelling van [gedaagde] dat huurprijsaanpassing pas tegen 30 november 2021 kan worden gevorderd dient dan ook te worden verworpen. Nu Trottoir het verzoek tot benoeming van een deskundige op 12 april 2018 heeft ingediend, geldt dit als ingangsdatum van de nader vast te stellen huurprijs (artikel 7:303 lid 4 jo 7:304 BW).
5.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat aan het rapport van Wagenhof onbruikbaar is voor het doel waarvoor het in opgesteld, omdat het Wagenhof niet vrijstond om de opdracht te aanvaarden. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Vast staat dat het onderzoek is verricht door een beëdigde register-taxateur, die verbonden is aan de NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Gelet op de gedrags- en ethiekregels waaraan een dergelijke taxateur is gehouden, moet worden uitgegaan van diens onpartijdigheid en onafhankelijk totdat uit concrete feiten en omstandigheden het tegendeel aannemelijk wordt (vergelijk de beschikking van 23 juni 2019 van het hof, r.o. 3.13.). De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dergelijke concrete feiten en omstandigheden niet heeft aangedragen. De enkele stelling dat Wagenhof meerdere projecten van Trottoir/Hoorne in de verkoop heeft en daarvoor veel taxaties verricht en dat Wagenhof door Hoorne wordt aangeduid als “onze makelaar” acht de kantonrechter hiertoe onvoldoende.
5.6.
Ten slotte heeft [gedaagde] meerdere inhoudelijke bezwaren tegen het deskundigenrapport opgeworpen, die volgens [gedaagde] niet van ondergeschikte aard zijn. [gedaagde] heeft ten eerste betoogd dat de deskundige bij de vaststelling van de huurprijs geen aandacht heeft besteed aan het gegeven dat de huurovereenkomst al is opgezegd door Trottoir om het pand te kunnen slopen ten behoeve van de bouw van een nieuwe supermarkt met parkeergarage en appartementen. [gedaagde] voert aan dat voor het tijdelijk gebruik van een op korte termijn te slopen pand hele andere normen gelden. Dit blijkt volgens [gedaagde] uit de prijzen die in de relevante markt gelden in geval van tijdelijke verhuur. Ten tweede heeft [gedaagde] betoogd dat de deskundige er geen rekening mee heeft gehouden dat [gedaagde] voor eigen rekening een pui heeft geplaatst, de bovenverdieping heeft verbouwd en gemoderniseerd en de dakbedekking (gedeeltelijk) heeft vernieuwd. [gedaagde] doet in dit kader een beroep op artikel 7:303 lid 3 BW. Ten slotte heeft [gedaagde] betoogd dat de gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 306,19 exclusief btw veel te hoog is, nu veel betere vergelijkbare panden in dezelfde winkelstraat voor beduidend lagere prijzen zijn verhuurd. [gedaagde] acht de gemaakte selectie en wegingsfactoren niet representatief en wijst ter adstructie daarvan erop dat er een substantieel verschil bestaat in vierkantemeterprijs tussen de grote en de kleine referentiepanden. [gedaagde] biedt uitdrukkelijk bewijs aan van zijn stelling dat het rapport fouten bevat die niet van ondergeschikte aard zijn.
5.7.
Trottoir heeft de aangevoerde bezwaren tegen het deskundigenrapport gemotiveerd weersproken. De kantonrechter volgt Trottoir in haar betoog dat de vraag of voor tijdelijke huurovereenkomsten voor korte duur andere huurprijzen gelden niet relevant is, nu van een dergelijke huurovereenkomst in de onderhavige procedure geen sprake is. Het feit dat Trottoir de huurovereenkomst heeft opgezegd maakt dit niet anders. Dit bezwaar van [gedaagde] moet dan ook worden verworpen. Ook het beroep van [gedaagde] op artikel 7:303 lid 3 BW kan niet slagen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd waarom en in welke mate de door hem gestelde handelingen tot een hogere huurwaarde hebben geleid. Nu de gestelde verbeteringen zouden zijn aangebracht in 1990, acht de kantonrechter het ook niet aannemelijk dat deze nog van enige invloed kunnen zijn op de huurwaarde op de peildatum. Ook de stelling van [gedaagde] dat de gemaakte selectie en wegingsfactoren niet representatief zouden zijn acht de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Niet is gebleken dat de selectie van de referentiepanden ondeugdelijk is geweest. Mocht het al zo zijn dat recent betere vergelijkingspanden voor beduidend lagere prijzen zijn verhuurd, dan is dat niet relevant in het kader van deze procedure, waarin het gaat om de vaststelling van de huurprijs met ingang van 12 april 2018. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter het deskundigenrapport volgen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] nog in de gelegenheid te stellen de bevindingen van de deskundige nader te laten toetsen.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter zal bepalen dat de huurprijs van het gehuurde aan [adres] met ingang van 12 april 2018 dient te worden aangepast tot een bedrag van € 30.850,00 per jaar, te vermeerderen met btw. Nu vaststaat dat [gedaagde] deze nieuwe huur verschuldigd is, zal hij ook worden veroordeeld tot betaling daarvan aan Trottoir. [gedaagde] heeft bepleit om een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter ziet hiertoe echter geen aanleiding. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat een eventueel hoger beroep bij voorbaat illusior is indien de beslissing uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Evenmin ziet de kantonrechter in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd aanleiding om aan de veroordeling de eis te verbinden tot het stellen van deugdelijke zekerheid voor terugbetaling en/of betaling van schadevergoeding.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Trottoir worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde aan [adres] met ingang van 12 april 2018 dient te worden aangepast tot een bedrag van € 30.850,00 per jaar, te vermeerderen met btw;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Trottoir van de te weinig betaalde huur vanaf 12 april 2018 binnen twee dagen na de datum van dit vonnis;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Trottoir tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 85,18
griffierecht € 121,00
salaris gemachtigde € 900,00 (2,5 x € 360,00) ;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Trottoir worden gemaakt.
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter