ECLI:NL:RBNHO:2020:2494

• Datum uitspraak: 1 april 2020
• Publicatiedatum: 2 april 2020
• Zaaknummer: 8066280 / CV EXPL 19-7457
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek tot ontruiming huurwoning en vordering tot betaling van huurachterstand

In deze huurzaak hebben eisers, de verhuurders, een vordering ingesteld tegen gedaagde, de huurder, met als doel de ontruiming van de huurwoning en betaling van achterstallige huur. De eisers hebben gesteld dat gedaagde sinds 2018 de huur stelselmatig te laat betaalt en dat er een huurachterstand is ontstaan. De kantonrechter heeft op 1 april 2020 uitspraak gedaan. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huur van september 2019 ten tijde van de dagvaarding nog niet opeisbaar was, waardoor er geen huurachterstand van drie maanden was. De kantonrechter oordeelde dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was op basis van de huurachterstand. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stelling van eisers dat gedaagde het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt, onvoldoende onderbouwd was. De kantonrechter heeft de vordering van eisers afgewezen en hen veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van een goede onderbouwing van vorderingen in huurgeschillen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8066280 / CV EXPL 19-7457 (SJ)

Uitspraakdatum: 1 april 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.) [eiser 1]

wonende te [woonplaats]

2.) [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: eisers

gemachtigde: mr. P.J.M. Ros

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: gedaagde

gemachtigde: mr. J.G. Schmidt

1. Het procesverloop

1.1.

Eisers hebben bij dagvaarding van 19 september 2019 een vordering tegen gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 28 februari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting heeft gedaagde bij brieven van 16 februari 2020 en 24 februari 2020 nog stukken toegezonden. Eisers hebben bij brieven van 17, 25 en 27 februari 2020 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Gedaagde is op 1 juli 2013 een overeenkomst aangegaan voor de huur van de woning met perceel aan de [adres] (hierna: het gehuurde) met – thans – eisers als verhuurder en gedaagde als huurder. Blijkens de huurovereenkomst bedraagt de huurprijs bij aanvang van de huur € 1000,00 per maand en dient de huur uiterlijk per de eerste van de maand te zijn voldaan. Deze overeenkomst is ondertekend door de – inmiddels overleden – moeder van eisers.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.

2.3.

Bij brief van 19 mei 2017 heeft de gemeente Schagen aan gedaagde een last onder dwangsom opgelegd om te staken en gestaakt te houden het gebruik van het perceel behorend bij het gehuurde als opslag- of bergplaats van (al dan niet) afgedankte goederen.

2.4.

Met ingang van 1 januari 2017 betaalt gedaagde € 1.025,00 per maand aan huur.

2.5.

Bij brief van 17 oktober 2017 heeft de gemeente Schagen aan gedaagde geschreven dat hij een dwangsom van € 5.000,00 heeft verbeurd.

2.6.

Bij brief van 1 december 2017 heeft de gemeente Schagen aan gedaagde geschreven dat de overtreding binnen de gestelde begunstigingstermijn is beëindigd zodat geen dwangsom is verbeurd.

2.7.

Bij brief van 14 juni 2018 hebben eisers gedaagde bericht dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2018 wordt verhoogd met 10% naar € 1.127,50 en dat de huur voortaan dient te worden overgemaakt op de 25e van de betreffende maand. Tegen deze huurprijsverhoging heeft gedaagde bij brief van 26 juni 2018 geprotesteerd.

2.8.

Bij brief van 13 juni 2019 heeft de gemachtigde van eisers gedaagde aangemaand tot betaling van de achterstallige huur, verzocht om de uitoefening van zijn bedrijf in het gehuurde te staken en aansprakelijk gesteld voor schade die eisers in dit verband stellen te lijden.

3. De vordering

3.1.

Eisers vorderen, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a.) de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor het gehuurde met onmiddellijke ingang ontbindt;
b.) gedaagde veroordeelt om het gehuurde binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van alle sleutels ter vrij beschikking aan eisers;
c.) eisers machtigt om de ontruiming zo nodig zelf op kosten van gedaagde te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de politie;
d.) gedaagde veroordeelt tot betaling aan eisers van de achterstallige huurpenningen van in totaal € 372,84 over 2018 en € 2.260,26 over 2019, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag van algehele betaling;
e.) gedaagde veroordeelt tot betaling aan eisers van € 1.076,14 voor iedere maand dat gedaagde het gehuurde nog in bezit houdt, vanaf 1 oktober 2019, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend en waarbij de contractuele huurverhogingen ook in de vervolgjaren zullen worden betaald;
f.) gedaagde veroordeelt tot betaling aan eisers van € 5.000,00 aan materiële schade bij wijze van voorschot en bepaalt dat de volledige werkelijk geleden schade nader zal worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling;
g.) gedaagde veroordeelt tot betaling aan eisers van € 915,55 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling;
h.) gedaagde veroordeelt tot betaling aan eisers van de werkelijke proceskosten van € 6.504,17 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

3.2.

Eisers leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat gedaagde sinds 2018 de huur stelselmatig te laat betaalt en de jaarlijkse huurverhogingen vanaf 2015 niet betaalt. De huurachterstand over 2018 en 2019 bedraagt € 372,84 respectievelijk € 2.260,26 Zowel het stelselmatig te laat betalen als de huurachterstand rechtvaardigen volgens eisers de ontbinding van de huurovereenkomst. Verder maken eisers op grond van artikel 20.2 van de algemene bepalingen aanspraak op de contractuele rente over de huur nu gedaagde in verzuim is met de tijdige en volledige betaling.
Daarnaast stellen eisers dat gedaagde het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt als bedrijfspand voor een (handels)onderneming. In dit verband wijzen eisers op het uittreksel van de KvK waarin vermeld is dat gedaagde een handel in en reparaties van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s heeft aan het adres van het gehuurde. Verder voeren eisers aan dat in en nabij het gehuurde goederen worden gestald die daar op grond van de huurovereenkomst niet thuis horen. Daarmee handelt gedaagde volgens eisers ook in strijd met artikel 8.1 van de algemene bepalingen. Te meer omdat het gehuurde daarop niet is berekend en er zich al onder meer scheurvorming in het gehuurde voordoet. Voorts vrezen eisers dat de bodem van het perceel verontreinigd is vanwege het stallen van afgedankte auto’s door gedaagde. In dit verband wijzen eisers erop dat gedaagde door de gemeente Schagen is aangeschreven om het gebruik van het gehuurde perceel van de woning als opslag- of bergplaats van (al dan niet) afgedankte goederen te staken en dat gedaagde inmiddels een dwangsom van € 5.000 heeft verbeurd. Ook is er volgens eisers sprake van vernielingen door gedaagde aan het gehuurde. Samenvattend stellen eisers dat de woning inmiddels volledig is uitgewoond, deels is vernield en dat het rondom de woning een chaos is door het stallen van allerlei goederen die daar niet thuishoren en die zich niet verdragen met de huurovereenkomst. Aldus eisers is er sprake van een wanprestatie van de zijde van gedaagde die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.

In de akte van vermeerdering van eis betwisten eisers de authenticiteit van de handtekeningen in de door gedaagde overgelegde producties 12 en 13. Eisers stellen dat gedaagde door het overleggen van deze producties de kantonrechter willens en wetens op het verkeerde been heeft gezet. Dit al dient volgens eisers te leiden tot toewijzing van de vorderingen, onder veroordeling van gedaagde tot betaling van de werkelijke proceskosten.

4. Het verweer

4.1.

Gedaagde betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de verstandhouding tussen partijen tot 2018 zeer goed was en is verslechterd omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de prijs waartegen gedaagde het gehuurde zou kunnen kopen. Volgens gedaagde maken eisers hem thans een verwijt met betrekking tot feiten en omstandigheden die ruim voor 2018 bekend waren en eerder nooit tot enig verwijt hebben geleid. Verder voert gedaagde aan dat hij – in overleg met eisers – kosten heeft gemaakt in verband met verbeteringen die hij aan het gehuurde heeft gedaan. Hierdoor ontstond er soms een achterstand in de huurbetalingen maar dit is voor 2018 nooit enige aanleiding tot discussie of irritatie geweest. Van een achterstand van de huur is op dit moment geen sprake meer met uitzondering van de indexering waarover partijen van mening verschillen. Gedaagde betwist niet de bevoegdheid van eisers om met ingang van 1 januari 2019 aanspraak te maken op indexering, maar hij is van mening dat eisers niet met terugwerkende kracht aanspraak kunnen maken op de contractuele indexering. Verder voert gedaagde aan dat partijen hebben afgesproken dat de huurprijs met ingang van 2017 € 1.025,00 bedraagt, dat hij dit bedrag steeds heeft voldaan, dat daar nooit over geklaagd is en dat de indexering daarom over dit bedrag moet worden berekend. Dit komt volgens gedaagde neer op een huurprijs van € 1.046,03 per maand met ingang van 1 januari 2019, hetgeen hij thans ook betaalt.
Voorts voert gedaagde aan dat eisers van meet af aan bekend zijn geweest met zijn activiteiten op het gebied van aan- en verkoop van auto’s en auto-onderdelen en dat zij daar nooit enig bezwaar tegen hadden. Gedaagde voert aan dat hij naar aanleiding van de aanwijzing van de gemeente Schagen in 2017 een loods heeft gehuurd en de betreffende auto’s en onderdelen in de loods heeft gestald, waarna de gemeente Schagen de aanwijzing niet langer heeft gehandhaafd. Volgens gedaagde is van verkoop in of vanuit de woning geen sprake. Verder meent gedaagde dat hij juist verbeteringen aan de woning heeft aangebracht en dat er geen sprake is van vernielingen of beschadigingen. Gedaagde voert onder andere aan dat de beschadiging aan de linkerzijde van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was. De tuin verkeert niet in een slechtere staat dan dat die was bij aanvang van de huur. Ook voert gedaagde aan dat de bekleding van de stalen balk niet is vrij gesloopt door hem en ook niet wordt gebruikt voor het ophangen van motorblokken.

5. De beoordeling

De gevorderde ontruiming

5.1.

De kantonrechter stelt vast dat eisers bij brief van 14 juni 2018 hebben aangegeven dat zij, naast de aankondiging van een huurprijsverhoging, wensen dat de huur voortaan in één keer wordt betaald op de 25e van de betreffende maand. Eisers stellen dat dit gelezen moet worden als een aanbod en dat dit aanbod door gedaagde niet is aanvaard, zodat de regel uit de huurovereenkomst van betaling vóór de eerste van de maand nog geldt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hierin echter geen aanbod worden gelezen. In de brief wordt gedaagde door eisers opgedragen de huur voortaan uiterlijk op de 25e van de betreffende maand te betalen. Voor zover in weerwil van het voorgaande een aanbod zou worden aangenomen, dan staat vast dat gedaagde in zijn reactie op de brief van 14 juni 2018 het gestelde aanbod ten aanzien van het tijdstip van de huurbetaling niet heeft afgewezen. Hij heeft slechts geprotesteerd tegen de huurverhoging. Naar het oordeel van de kantonrechter staat daarmee vast dat de huur uiterlijk op de 25e van de betreffende maand moet zijn betaald. Bovenstaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de huur van de maand september 2019 ten tijde van de dagvaarding van 19 september 2019 nog niet opeisbaar was. De huur van de maand september 2019 is dan ook ten onrechte bij de huurachterstand meegerekend. Er was ten tijde van de dagvaarding dus geen huurachterstand van drie maanden. De door eisers gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst vindt daarom geen rechtvaardiging in de huurachterstand. Daarbij merkt de kantonrechter op dat gedaagde er terecht op wijst dat in de brief van 14 juni 2018 door eisers niet wordt geklaagd over een huurachterstand, terwijl die achterstand toen hoger was.

5.2.

De door eisers ter zitting gestelde – door gedaagde betwiste – actuele huurachterstand zou het restant van de huur voor de maand december 2019, het restant van de huur voor de maand januari 2020 en de gehele maand februari 2020 betreffen. Wat ook zij van deze discussie, vast staat dat ook deze door eisers gestelde actuele huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt, zodat hierin ook geen grond gevonden kan worden om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.

5.3.

Voor zover eisers stellen dat het betalingspatroon van gedaagde de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, overweegt de kantonrechter dat eisers blijkens de stukken daarover pas bij brief van 13 juni 2019 voor het eerst hebben geklaagd en dat daarna heel snel de dagvaarding is gevolgd. Verder leidt de kantonrechter uit de stukken – de kantonrechter wijst op productie 18 van eisers – af dat gedaagde de huur sinds deze brief, behoudens een deel van de huur voor de maand juli 2019 en de maand november 2019, voor de 25e van de betreffende maand heeft overgemaakt. Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter dan ook geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van het betalingspatroon van gedaagde.

5.4.

Dat gedaagde het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt als bedrijfspand voor een (handels)onderneming acht de kantonrechter niet voldoende onderbouwd. Eisers hebben nagelaten middels recente foto’s aan te tonen wat er in en om het gehuurde staat en ook overigens onvoldoende aangevoerd om hun stelling feitelijk te onderbouwen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van gedaagde dat hij het gehuurde als bedrijfspand gebruikt, zijn stelling dat hij zijn spullen in een loods heeft gezet en gelet op het feit dat de gemeente Schagen het dwangsombesluit niet heeft gehandhaafd, had dat wel op de weg van eisers gelegen. Bovendien kan uit de stukken niet worden opgemaakt dat eisers hierover eerder dan 13 juni 2019 hebben geklaagd. Verder zijn er ook geen klachten van omwonenden – behoudens de klacht over het gebruik van een openbare parkeerplaats die de kantonrechter niet relevant acht – bekend. Hierin acht de kantonrechter dan ook geen reden gelegen om de huurovereenkomst te beëindigen.

5.5.

Dat gedaagde, zoals eisers voor het eerst ter zitting stellen, in twee deuren van de woning kattenluikjes heeft laten zagen waaruit eisers concluderen dat gedaagde zonder hun toestemming huisdieren in het gehuurde houdt, acht de kantonrechter niet toereikend voor een andersluidend oordeel.

5.6.

De kantonrechter concludeert dan ook dat er bij de huidige stand van zaken geen aanleiding is om de huurovereenkomst te ontbinden, zoals gevorderd onder sub a. Het gevorderde onder sub b., c., en e. komt daarom evenmin voor toewijzing in aanmerking.

De huurachterstand en de indexering

5.7.

Wat betreft de hoogte van de huurachterstand overweegt de kantonrechter als volgt. Het standpunt van gedaagde dat de overeengekomen huur vanaf 1 januari 2017 € 1.025,00 per maand bedraagt is door eisers niet (gemotiveerd) weersproken. Daarbij zijn eisers in de brief van 14 juni 2018 zelf ook uitgegaan van deze huurprijs. Bovendien heeft gedaagde gedurende het jaar 2017 dit bedrag betaald en eisers hebben niet geklaagd – ook niet in deze procedure – dat dit bedrag te laag was. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van deze huurprijs. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat op basis van dit bedrag moet worden geïndexeerd en wel per 1 januari 2019. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurprijs per een eerdere datum te indexeren aangezien eisers sinds 2013 nimmer aanspraak hebben gemaakt op de huurindexatie en dat voor het eerst hebben gedaan in hun brief van 13 juni 2019. Gedaagde heeft niet betwist dat eisers de bevoegdheid hebben om met ingang van 1 januari 2019 aanspraak te maken op een verhoging van de tussen partijen geldende huurprijs met het CBS-prijsindexcijfer. Door eisers is niet betwist dat dit neerkomt op het door gedaagde berekende bedrag van € 1.046.03 aan huur.

5.8.

Op grond van het voorgaande is gedaagde voor 2018 en 2019 in totaal een bedrag van € 12.300,00 (12 x € 1.025,00) respectievelijk een bedrag van € 12.522,36 (12 x € 1.046,03) aan huur verschuldigd. Uit de door eisers overgelegde overzichten (zie voor 2018 productie 3 en voor 2019 de bijlage bij productie 18) komt naar voren dat gedaagde in 2018 en in 2019 een bedrag van € 12.300,00 respectievelijk een bedrag van € 12.748,00 heeft betaald. Ten aanzien van deze jaren is dus geen sprake van een huurachterstand. Dit maakt dat het onder sub d. gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking komt.

De schade

5.9.

Dat er schade en vernielingen aan het gehuurde zijn, hebben eisers naar het oordeel van de kantonrechter volstrekt niet onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van gedaagde van de schade, de door hem overgelegde bouwkundige rapportage, waaruit niet blijkt van de door eisers gestelde schade en het feit dat er geen opnamestaat bij aanvang van de huur is opgemaakt, had dit wel van eisers mogen worden verlangd. De vordering ten aanzien van de schade zal dan ook worden afgewezen bij gebrek aan feitelijke onderbouwing. De kantonrechter ziet geen aanleiding om eisers in de gelegenheid te stellen hun schade alsnog te onderbouwen. Gesteld noch gebleken is dat zij hiertoe niet eerder in staat zijn geweest. Het onder sub f. gevorderde zal dan ook worden afgewezen.

5.10.

Voor zover er schade zou zijn, die voor rekening van gedaagde komt, dan is dat iets wat bij de oplevering bij het einde van de huur moet worden bezien.

Tot slot

5.11.

Ter zitting hebben partijen gediscussieerd over de handtekeningen die staan onder productie 12 en 13 van gedaagde en over de vraag of deze al dan niet zijn vervalst. Aan de beoordeling van deze vraag komt de kantonrechter niet toe, omdat deze stukken niet van belang zijn bij de beoordeling van deze zaak. Voor een veroordeling van gedaagde in de proceskosten, laat staan een veroordeling van gedaagde in de werkelijke proceskosten, zoals door eisers gevorderd, is reeds geen aanleiding omdat eisers, gelet op de uitkomst in deze zaak, in de proceskosten zullen worden veroordeeld.

5.12.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van eisers zal afwijzen.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van eisers, omdat zij ongelijk krijgen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt eisers tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor gedaagde worden vastgesteld op een bedrag van € 360,00 aan salaris van de gemachtigde van gedaagde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken, in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter