Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/2905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 175.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2020. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn dochter, [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw, tot bijstand vergezeld door C. de Baar, taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een gestapelde woning met een balkon en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 231 m³.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Ook wijst eiser op de gedateerde staat van zijn badkamer. Voorts heeft eiser betoogd dat verweerder ten onrechte zijn aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE) bij de waarde van zijn woning heeft betrokken.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport en een daarbij behorende waardematrix. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 175.000. Naast gegevens van de woning, bevatten het rapport en de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. In aanvulling op het taxatierapport heeft verweerder een overzicht overgelegd van 27 - waarvan 24 in de referteperiode - in het appartementencomplex gelegen woningen die na 1 januari 2017 zijn verkocht.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en dat verweerder daarbij volgens de jurisprudentie kan putten uit transacties van vergelijkbare woningen in het tijdvak van één jaar voor de waardepeildatum tot één jaar na de waardepeildatum. Verweerder heeft in het onderhavige geval als vergelijkingsobjecten drie appartementen in hetzelfde appartementengebouw gebruikt, uit dezelfde bouwperiode en qua inhoud goed vergelijkbaar. Ten aanzien van de objecten met de nummers [#1] en [#2] heeft verweerder onweersproken gesteld dat de ligging daarvan beter dan gemiddeld is omdat die appartementen evenals de woning aan de westzijde van het gebouw zijn gelegen.
Voorts is verweerder bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van gedateerdheid van de keuken en badkamer door het voorzieningenniveau op 2 te stellen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau nog lager zou moeten worden gewaardeerd. De aan een dergelijke kwalificatie verbonden afwaardering acht verweerder gecompenseerd door de ‘positieve ligging van het balkon’. Deze conclusie is door eiser niet betwist. De rechtbank kent verder doorslaggevende betekenis toe aan het door verweerder overgelegde overzicht van verkopen in het appartementencomplex. Weliswaar bevat dit overzicht ook verkopen buiten de referteperiode en zijn bij een tweetal woningen, gelet op de lange tijd waarin de betreffende woning te koop is aangeboden, mogelijk bijzondere omstandigheden aan de orde die met zich brengen dat het verkoopresultaat niet bij de waardering van eisers woning kan worden betrokken, maar het grote aantal resterende verkopen bevestigt dat de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde niet te hoog is. Dat de verkoopprijs van de door verweerder getoonde objecten lager ligt dan van de woning wordt verklaard door het verschil in grootte van het merendeel van de objecten (188 m³) in vergelijk tot de woning (231 m³).
9. Ook de door eiser aangedragen beroepsgrond dat de waarde van de woning
- afgezet tegen die voor het voorafgaande belastingjaar - te hoog is vastgesteld, faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
10. Met betrekking tot eisers aandeel in de VvE-reserves stelt de rechtbank vast dat verweerders taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 178.671. Nu eiser ter zitting heeft aangegeven dat zijn aandeel in de reserves de € 1.800 niet overstijgt zijn er geen aanknopingspunten voor een neerwaartse bijstelling van de waarde.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier op 14 april 2020.. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.