Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4867
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 september 2019 op het bezwaar van eiser tegen de hierna te noemen beschikking.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2020.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J. Andries en [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser heeft een woning op het adres [A] (de woning). De woning is de eindwoning van een rij en dateert uit 1901. De woning heeft een inhoud van ongeveer 187 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 97 m².
2. Bij beschikking van 31 maart 2019 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 104.000.
3. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser stelt dat die te hoog is omdat bij het vaststellen daarvan te weinig rekening is gehouden met de slechte fundering waardoor de woning scheef staat en met het feit dat keuken, badkamer en sanitair al dertig jaar oud zijn. Verder is een verhoging van de waarde van € 30.000 in één jaar volgens eiser buitensporig.
5. Volgens verweerder is de waarde niet te hoog vastgesteld. Verweerder heeft daartoe een taxatierapport ingebracht dat is opgemaakt op 6 januari 2020 door [B] , [c] te Zaandam. In dit rapport is de waarde getaxeerd op € 116.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder aangevoerd dat de WOZ waarde ieder jaar wordt vastgesteld en de per een vorige waardepeildatum vastgestelde waarde daarbij niet van belang is.
6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd en overgelegd is hij daarin, naar het oordeel van de rechtbank, geslaagd. Uit het waarderapport blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [D] kleiner is dan de woning en ook op een kleinere kavel staat. Dit object behoort tot dezelfde rij als de woning en heeft, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, dezelfde funderingsproblemen. Dit object is op 20 juli 2018 verkocht voor € 132.000. De kwaliteit van dit object is als iets beter beoordeeld dan die van de woning, maar gelet op de ruim zeven maanden na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van dit object, die aanzienlijk hoger is dan de aan de woning toegekende waarde, is de rechtbank van oordeel dat met dit verschil in voldoende mate rekening is gehouden.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft onder meer aangevoerd dat de kopers van [D] inmiddels twee jaar bezig zijn met verbouwen om dat huis in goede staat te krijgen en er inmiddels spijt van hebben dat zij het hebben gekocht, en dat er gekte op de huizenmarkt is die de prijzen enorm opdrijft. De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat de desbetreffende verkoopovereenkomst onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. Met inachtneming van de in 6 gegeven omschrijving van de WOZ-waarde doet hetgeen eiser daarover heeft aangevoerd er niet aan af dat de voor dat object betaalde prijs de waarde in het economische verkeer van dat object op dat moment was.
8. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van marktgegevens op de waardepeildatum. De per een vorige waardepeildatum vastgestelde waarde – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – is daarbij niet van belang. Dit heeft tot gevolg dat dit, zoals in dit geval, in een sterk stijgende huizenmarkt kan leiden tot een flinke verhoging van de WOZ-waarde. Eiser heeft gesteld dat verweerder de waarde ieder jaar fors zou verhogen om te komen tot een hogere belastingopbrengst, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser dit, mede gelet op de wijze waarop verweerder de vastgestelde waarde heeft onderbouwd, niet aannemelijk gemaakt.
9. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.