Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7850295 \ CV EXPL 19-8643
Uitspraakdatum: 15 april 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser sub 1]
wonende te [woonplaats]
2. [eiser sub 2]
wonende te [woonplaats] , Spanje
eisers
verder gezamenlijk te noemen: Eisers
gemachtigde: mr. S.L. Sarin
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N. Lubach
1.Het procesverloop
1.1.
Eisers hebben bij dagvaarding van 18 juni 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 14 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben Eisers bij brief van 19 december 2019 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Op 16 juni 2016 zijn partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan op basis waarvan Eisers van [gedaagde] vanaf 1 februari 2016 de woonboot gelegen aan de [adres] huurde (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huur bedroeg laatstelijk een bedrag van € 750,00 per maand exclusief gas, water en elektriciteit. Het huurbedrag moest worden voldaan één maand vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking had. Bij aanvang van de huur hebben Eisers een bedrag van € 1.500,00 aan borg betaald aan [gedaagde] .
2.2.
De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 30 juli 2003 (ROZ) zijn van toepassing op de huurovereenkomst (hierna: de Algemene bepalingen). Hierin staat onder meer:
‘
(…)
(…)
20.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde geldsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)
20.6
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)’
2.3.
In artikel 10 van de huurovereenkomst staat onder meer:
‘
10.(…)
10.(…)
- evt. kachels (electrisch of gas) behoren niet tot de huurovereenkomst, onderhoud en reparatie zijn derhalve voor verantwoording en rekening huurder (…).
- voor het jaarlijks onderhoud van geyser/boiler/rioolpomp dient men een onderhouds kontrakt bij een bevoegd bedrijf af te sluiten, reparatiekosten indien niet aantoonbaar jaarlijks onderhoud is uitgevoerd zijn voor rekening huurder
10.1
bij beeindiging huurovereenkomst dient huurder aan te tonen (middels facturen) jaarlijks onderhoud door een erkend bedrijf aan cv – geyser – kachels – rioolpomp/leiding te hebben laten uitvoeren, indien huurder in gebreke is gebleven dient deze alsnog per omgaande onderhoud en indien nodig reparatie te laten uitvoeren deze kosten komen voor rekening van de (ex) huurder en worden zonodig met de borg verrekend
10.2
huur wordt een maand extra vooruit betaald, bij aanvang wordt er dus 2 maanden huur betaald, voor de laatste huurmaand hoeft dan geen huur voldaan te worden
- de borg is 1500,- euro en wordt ca. 1 a 2 maanden na huurbeeindiging teruggestort mits:
aantoonbaar middels facturen is voldaan aan de normale voor huurder geldende verplichtingen zoals o.a. onderhoud aan apparatuur/installaties, kachels-cv/geyser, rioolpomp rioolleiding doorgespoeld, onderhoud binnen/buitenzijde woonruimte en tuin
tevens dient bij beeindiging huurovereenkomst de woonruimte netjes, leeg en schoon (ook de buitenzijde) opgeleverd te zijn, en dient men aantoonbaar/schriftelijk uitgeschreven te zijn door de gemeente [woonplaats] op het in deze huurovereenkomst genoemde woonadres, evt. grof vuil dient te zijn afgevoerd, en sleutels ingeleverd te zijn, bij het niet nakomen worden evt. ontstane kosten met de borg verrekend
(…)
10.5 (…)
(…) het gehuurde wordt nadrukkelijk aangeboden exclusief kachel(s) indien er èèn of meer kachels aanwezig zijn mogen deze in bruikleen genomen worden door de huurder mits huurder jaarlijks onderhoud en indien nodig reparatie hieraan laat uitvoeren, hiervoor dient bij een als zodanig erkend bedrijf een jaarlijks onderhoudskontrakt te worden afgesloten (…)’
2.4.
In november 2017 is tussen partijen gecorrespondeerd over het met wederzijds goedvinden beëindigen van de huurovereenkomst. Hieromtrent is geen overeenstemming bereikt.
2.5.
Op 7 december 2017 hebben Eisers het gehuurde verlaten. Bij brief van diezelfde datum hebben Eisers aan [gedaagde] onder meer geschreven dat het in stand houden van de huurovereenkomst voor hen niet langer aanvaardbaar is (omdat [gedaagde] de asbesthoudende kachel, ondanks meerdere verzoeken en sommaties van Eisers, niet uit het gehuurde heeft verwijderd) en de huurovereenkomst daarom is ontbonden. Verder hebben Eisers [gedaagde] in deze brief gesommeerd tot het retourneren van de huursom over december en de borg.
2.6.
Bij e-mail van 12 december 2017 is namens [gedaagde] aan Eisers onder meer geschreven dat de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kan worden ontbonden en dat de brief van Eisers wordt beschouwd als een opzegging van de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden, zodat de huurovereenkomst eindigt op 28 februari 2018.
2.7.
Vervolgens is bij e-mail van 13 december 2017 namens [gedaagde] aan Eisers te kennen gegeven dat hij bereid is om rekening te houden met een opzegtermijn van één maand, zodat de huurovereenkomst op 31 januari 2018 eindigt.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen – na wijziging van de eis ter zitting – dat de kantonrechter [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan Eisers van het bedrag van € 1.500,00 aan borg inclusief wettelijke rente vanaf 7 december 2017, alsmede de proceskosten.
3.2.
Eisers leggen aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft de bij de aanvang van de huur door Eisers betaalde borg nog niet teruggestort. Eisers hebben het gehuurde in dezelfde toestand achtergelaten als waarin zij deze bij aanvang van de huur aantroffen. Vanaf de aanvang van de huur hebben Eisers gebreken (lekkage en vochtproblemen) aan het gehuurde geconstateerd en [gedaagde] daarvan op de hoogte gesteld. Er is bij de aanvang en bij het einde van de huur geen opleverrapport opgemaakt.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en verzoekt de kantonrechter Eisers niet ontvankelijk te verklaren in hun vordering, althans deze af te wijzen of te ontzeggen, met veroordeling van Eisers in de proceskosten, daaronder begrepen alle kosten welke op de tenuitvoerlegging vallen. [gedaagde] voert – samengevat – aan dat hij de door Eisers betaalde borg heeft verrekend met de achterstallige huurpenningen over januari 2018 en de boetes die Eisers op grond van artikel 20.2 en 20.6 van de Algemene bepalingen aan [gedaagde] verschuldigd zijn (in totaal een bedrag van € 2.300,00).
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Eisers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
I. € 1.905,15 aan door [gedaagde] geleden schade als gevolg van het handelen c.q. nalaten van Eisers, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
II. € 750,00 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de rente van 1% per maand vanaf 1 december 2017 tot en met 31 januari 2018;
III. € 1.550,00 aan contractuele boete, althans subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
[gedaagde] legt aan de tegenvordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.
Eisers hebben het gehuurde in erbarmelijke staat achtergelaten en niet het gebruikelijke onderhoud verricht waarvoor zij verantwoordelijk waren op grond van de huurovereenkomst. Eisers hebben geen onderhoudsrapporten overgelegd. Hierdoor heeft [gedaagde] zelf onderhoud moeten laten verrichten en kosten moeten maken om de woning te herstellen. De hiervoor gemaakte kosten blijken uit de overgelegde factuur van Raybouw Verbouw- en Onderhoudsbedrijf (in totaal een bedrag van € 1.905,15 inclusief BTW).
[gedaagde] heeft de brief van 7 december 2017 van Eisers opgevat als opzegging van de huurovereenkomst, waarbij een maand opzegtermijn is aangehouden, zodat de huurovereenkomst eindigde op 31 januari 2018. Eisers hebben de huur voor januari 2018 niet voldaan, zodat sprake is van achterstallige huurpenningen. Op grond van artikel 20.2 van de Algemene bepalingen zijn Eisers daarover ook 1% rente per maand verschuldigd.
Op grond van artikel 20.6 van de Algemene bepalingen zijn Eisers een boete van € 25,00 per dag verschuldigd over 1 december 2017 tot en met 31 januari 2018 (in totaal een bedrag van € 1.550,00).
4.4.
Eisers betwisten de tegenvorderingen en verzoeken de kantonrechter deze af te wijzen.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna onder de beoordeling nader ingegaan.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
Tussen partijen is ter zitting vast komen te staan dat de huurovereenkomst per 31 januari 2018 is geëindigd. Dat betekent dat Eisers tot die datum huurpenningen verschuldigd waren aan [gedaagde] . Vast staat verder dat de huursom een maand voorafgaande aan de betreffende huurmaand moest worden voldaan. Uit artikel 10.2 van de huurovereenkomst volgt dat Eisers bij aanvang van de huurovereenkomst (naast de borg van € 1.500,00) twee maanden huur moesten voldoen en dat voor de laatste huurmaand dan geen huur voldaan hoefde te worden. In onderhavig geval hoefde Eisers aldus geen huur te voldoen voor de maand januari 2018. Dat, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, de laatste betaling door Eisers eind oktober 2017 (voor de huurmaand december 2017) is gedaan, is gelet op de einddatum van de huurovereenkomst en artikel 10.2 van de huurovereenkomst dan ook juist.
5.3.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de tegenvorderingen van [gedaagde] zoals genoemd onder 4.2.II en 4.2.III afwijzen.
5.4.
[gedaagde] stelt voor een bedrag van € 1.905,15 aan schade te hebben geleden als gevolg van het handelen c.q. nalaten van Eisers. Ter onderbouwing van de schade verwijst [gedaagde] naar een overgelegde factuur van Raybouw Verbouw- en Onderhoudsbedrijf van 31 januari 2018. Uit deze factuur blijkt dat de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde hebben bestaan uit het volgende: (i) kelder leeghalen en afvoer grofvuil, (ii) verstopping doucheputje herstel, (iii) herstellen lekkage stortbak, (iv) defecte stopcontacten vervangen, (v) onderhoud rioolpomp uitgevoerd, (vi) vastzittende draai/kiepramen en ventilatieroosters hersteld, (vii) onderhoud geyser, (viii) container t.b.v. afvoer grofvuil.
5.5.
Eisers betwisten de door [gedaagde] gestelde schade. Zij stellen zich op het standpunt dat zij (i) het verhuurde in dezelfde toestand hebben achtergelaten als waarin zij deze bij aanvang van de huur hebben aangetroffen, (ii) met een verstopping van het doucheputje, defecte stopcontacten en vastzittende draai/kiepsystemen en ventilatieroosters niet bekend waren en daarvan ook niet eerder dan met het toesturen van de factuur van Raybouw bij de conclusie van antwoord van 21 augustus 2019 op de hoogte zijn gebracht door [gedaagde] en (iii) [gedaagde] van de lekkage en vochtproblemen reeds vanaf de aanvang van de huur- overeenkomst op de hoogte hebben gesteld. Daarnaast was van achterstallig onderhoud geen sprake. Eisers hadden een onderhoudscontract. Eisers hebben nooit spullen in de kelder gezet, omdat dit niet mogelijk was. Eisers hebben bij [gedaagde] gemeld dat er water in de kelder stond, zodat zij dit gedeelte van het gehuurde niet konden gebruiken. Dit heeft [gedaagde] nooit opgelost, aldus Eisers.
5.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] de gestelde schade met betrekking tot de verstopping van het doucheputje, defecte stopcontacten en vastzittende draai/kiep- systemen en ventilatieroosters – tegenover het gemotiveerde verweer van Eisers – onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Daarnaast blijkt uit de overgelegde (aanvullende) stukken dat aan [gedaagde] op 30 januari 2016 te kennen is gegeven dat er water in de kelder van het gehuurde stond en dat het daarom niet mogelijk was om spullen in de kelder te zetten. Ook op 24 oktober 2017 is namens Eisers bij [gedaagde] aangegeven dat er een laagje water in de kelder stond. Gelet daarop acht de kantonrechter door [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat Eisers aansprakelijk zijn voor de door [gedaagde] gestelde schade met betrekking tot het leeghalen van de kelder, het herstellen van de stortbak en het huren van de container voor het afvoeren van grofvuil. De kantonrechter is met Eisers van oordeel dat het bij aanvang en bij het eindigen van de huurovereenkomst niet opmaken van een opleverrapport voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Bij gebreke van stellingen die – indien bewezen – tot een ander oordeel zouden leiden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
5.7.
De kantonrechter acht wel voldoende aannemelijk gemaakt dat Eisers aansprakelijk zijn voor de door Eisers gestelde schade met betrekking tot het onderhoud aan de rioolpomp en aan de geyser. In artikel 10 van de huurovereenkomst staat immers dat Eisers voor dat onder- houd verantwoordelijk waren en daartoe een onderhoudscontract bij een bevoegd bedrijf moesten afsluiten en dat indien niet aantoonbaar jaarlijks onderhoud heeft plaatsgevonden, de kosten van het onderhoud en eventueel reparatiekosten voor rekening van Eisers zijn. Volgens [gedaagde] hebben Eisers niet het bedoelde onderhoud aan de geyser en rioolpomp laten uitvoeren. Ter zitting is namens Eisers verklaard dat zij wel een onderhoudscontract hadden. Een dergelijk contract, althans facturen waaruit blijkt dat jaarlijks onderhoud door een erkend bedrijf aan de geyser en rioolpomp heeft plaatsgevonden, zijn door Eisers niet overgelegd, hetgeen wel van hen verwacht mocht worden. De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde] gestelde schade met betrekking tot dit onderhoud voor rekening van Eisers komen. Uit de overgelegde factuur van Raybouw blijkt dat dit om 2,25 uur aan arbeid (x € 55,00= € 123,75) en € 5,00 aan materiaal gaat, exclusief 21% BTW, aldus in totaal een bedrag van € 155,79 inclusief BTW.
5.8.
Gelet op artikel 10.2 van de huurovereenkomst mocht [gedaagde] voornoemd bedrag met de borg verrekenen. Dit betekent dat [gedaagde] binnen ca. één a twee maanden na huur- beëindiging een bedrag van € 1.344,21 (€ 1.500,00 - € 155,79) aan Eisers had moeten terugbetalen.
5.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Eisers zal toewijzen tot een bedrag van € 1.344,21. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 1 april 2018, gelet op de einddatum van de huurovereenkomst en artikel 10.2 van de huurovereenkomst.
5.10.
De proceskosten van de procedure in conventie en in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eisers van € 1.344,21, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 april 2018 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eisers tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 81,00
salaris gemachtigde € 360,00;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Eisers worden vastgesteld op een bedrag van € 120,00 aan salaris van de gemachtigde van Eisers.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter