Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.:5199427/ CV EXPL 16-6025
datum uitspraak: 22 april 2020
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde S. Horn (Van der Vleuten en Van Hooff gerechtsdeurwaarders)
tegen
de vennootschap onder firma [naam vof]
te [plaats]
gedaagde sub 1
en
[gedaagde sub 2]
te [plaats]
gedaagde sub 2
en
[gedaagde sub 3]
te [plaats]
gedaagde sub 3
hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagde]
gemachtigde mr M.R. van Buiten
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 20 juni 2016. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord ter rolle van 3 augustus 2016. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 17 augustus 2016 een comparitie van partijen op 4 oktober 2016 gelast. Op verzoek van [eiser] is deze verplaatst naar 1 november 2016. Partijen hebben vervolgens verzocht om aanhouding in verband met onderhandelingen over een minnelijke regeling. [eiser] heeft bij akte van 31 oktober 2016 stukken ingediend. Ter rolle van 30 november 2016 hebben partijen om nadere aanhouding gevraagd, die is verleend. Ter rolle van 1 maart 2017 hebben partijen verzocht om voortzetting van de procedure. Bij tussenvonnis van 29 maart 2017 heeft de kantonrechter bepaald dat alsnog een comparitie zal worden gehouden op 3 mei 2017. Na aanhouding heeft deze comparitie uiteindelijk op 27 september 2017 plaatsgevonden. Partijen hebben voorafgaand aan de comparitie stukken ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht. In overleg met partijen is de zaak vervolgens verwezen naar de rol van 4 april 2018 voor akte uitlating door partijen over voortzetting dan wel doorhaling van de procedure. Na diverse gehonoreerde verzoeken om aanhouding in verband met onderhandelingen heeft [eiser] bij akte ter rolle van 2 augustus 2018 verzocht om voortzetting van de procedure, waarbij hij zijn eis heeft vermeerderd. [gedaagde] heeft eveneens verzocht om voortzetting, waarbij zij zich heeft verzet tegen de vermeerdering van eis. Uiteindelijk heeft op 21 november 2018 een tweede comparitie plaatsgevonden, waarbij partijen de ontwikkelingen en hun standpunten hebben toegelicht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht. Op verzoek van partijen is de zaak wederom in verband met schikkingsonderhandelingen aangehouden tot de rol van 22 mei 2019 voor akte uitlating partijen. Partijen hebben vervolgens wederom diverse malen verzocht om aanhouding. Ter rolle van 27 januari 2020 heeft [eiser] een akte na comparitie, met producties, tevens houdende vermeerdering van eis, genomen en vonnis gevraagd. Op 26 februari 2020 heeft [gedaagde] een antwoordakte genomen, eveneens met producties. Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
[eiser] is eigenaar en verhuurder van een perceel aan de [a-straat] [huisnummer] te [plaats] . [eiser] verhuurt de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand sinds 2004 aan [gedaagde] , die aldaar een gelijknamig café exploiteert. Op de etage boven het café bevindt zich zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde een appartement. Beide appartementen verhuurt [eiser] eveneens aan [gedaagde] , die deze met instemming van [eiser] onderverhuurt aan derden. Op de tweede etage zijn eveneens twee appartementen gevestigd, die [eiser] aan een derde verhuurt.
Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de huur die [eiser] haar voor ieder appartement in rekening brengt, doorberekent aan de respectieve huurders, zonder opslag. De onderhuurders betalen aan [gedaagde] die deze bedragen rechtstreeks aan [eiser] doorbetaalt.
Vanaf 1 juli 2011 verhuurde [gedaagde] het appartement gelegen aan de [a-straat] [huisnummer] [aanduiding] [nummer] (achterzijde) - hierna te noemen: het appartement - aan [huurder] , tegen de met [eiser] overeengekomen all-in prijs van € 600,00 per maand inclusief nutsvoorzieningen.
Genoemde [huurder] heeft verschillende procedures bij de Huurcommissie geëntameerd. Bij uitspraak van 15 januari 2014 (verzonden op 29 januari 2014) heeft de Huurcommissie de huurprijs gesplitst en per 1 september 2014 vastgesteld op € 215,57 en het voorschot servicekosten op 25% daarvan, dus € 53,89 per maand. Naar aanleiding van een verzoek van 2 december 2013 van [huurder] heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 16 april 2014 (verzonden 9 mei 2014) de geldende huurprijs van € 215,57 wegens diverse ernstige gebreken vanaf 1 september 2013 tijdelijk verlaagd tot € 81,40 per maand.
Bij vonnis van 6 mei 2015 van de kantonrechter te Haarlem heeft deze de vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de huurovereenkomst met [huurder] , ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand afgewezen en in reconventie - kort gezegd - voor recht verklaard dat [huurder] gerechtigd is tot verrekening van de huur die zij in de periode september 2013-mei 2014 te veel betaalde.
Op 1 juni 2015 heeft [eiser] [huurder] aangeschreven tot betaling van een huurprijs van € 509,15 vanaf juli 2015 en een voorschot servicekosten van € 100,00 per maand. [huurder] is met deze verhoging van de huurprijs niet akkoord gegaan en heeft aangegeven de volgens haar geldende maandelijkse huurprijs van € 81,40 te blijven betalen.
[eiser] heeft [gedaagde] verzocht met ingang van 1 januari 2016 maandelijks een huurprijs van € 609,00 voor het betreffende, aan [huurder] onderverhuurde, appartement aan hem te betalen. [gedaagde] heeft dat geweigerd, en is voortgegaan met het direct doorbetalen aan [eiser] van de maandelijks van [huurder] aan haar betaalde huur en servicekosten, op basis van de beslissingen van de Huurcommissie en de kantonrechter.
Partijen hebben herhaaldelijk getracht een minnelijke regeling te bereiken over de kwesties met betrekking tot de huur en onderhuur van het appartement. Deels is dat gelukt.
Per 1 juli 2018 is de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] betreffende het appartement geëindigd en is [huurder] rechtstreeks gaan huren van [eiser] .
Bij brief van 17 juli 2019 heeft de Huurcommissie laten weten het door [eiser] en [gedaagde] ingediende en op 3 juni 2019 ontvangen verzoek over Melding herstel van gebreken niet in behandeling te nemen omdat een uitspraak maximaal met zes maanden terugwerkende kracht kan worden gedaan – dus per 1 januari 2019 – terwijl haar uit dossieronderzoek is gebleken dat [huurder] per laatstgenoemde datum niet meer in het appartement woont. De uitspraak zou daarom geen doel treffen. Bij brief van dezelfde datum heeft de Huurcommissie laten weten ook een van [eiser] en [gedaagde] op 3 juni 2019 ontvangen verzoek over de jaarafrekening servicekosten voor het boekjaar 2016-2017 niet in behandeling te nemen, omdat niet met de huurder is afgerekend. Bij behandeling zouden beide verzoeken niet ontvankelijk worden verklaard, aldus de Huurcommissie.
De vordering
[eiser] vorderde aanvankelijk (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het appartement, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming daarvan en tot betaling van € 3.569,73 ter zake van huur, rente en incassokosten, betaling van € 609,00 per maand ten titel van huur vanaf 1 juli 2016 tot de datum van ontbinding en daarna ten titel van schadevergoeding tot aan de ontruiming.
Bij akte van 2 augustus 2018 heeft [eiser] de eis ter zake van huurachterstand vermeerderd met huur over juli tot en met oktober 2016 en januari 2018 en servicekosten. Bij akte van 27 januari 2020 vordert [eiser] thans nog slechts veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur van € 226,00 voor de maand augustus 2018, stellende dat [huurder] per september 2018 aan hem de huur is gaan betalen en de laatste huurbetaling voor het appartement door [gedaagde] de maand juli 2018 betrof.
Voorts heeft hij bij vermeerdering van eis gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.143,72 ter zake van servicekosten over de jaren 2013, 2014 en 2015. Hij verwijst ter onderbouwing van die vordering naar een bijgevoegde berekening en overgelegde jaarnota’s van energiebedrijven betreffende het pand [a-straat] [huisnummer] [aanduiding] . [eiser] stelt dat door de lakse houding van [gedaagde] het hem niet meer mogelijk is, deze bedragen via de procedures bij de Huurcommissie te innen van [huurder] .
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering, zowel ten aanzien van de huur als ten aanzien van de servicekosten. Zij voert aan dat de huur die bij de eerste eisvermeerdering (van 2 augustus 2018) was gevorderd reeds was, respectievelijk alsnog in 2018 is, voldaan. Omdat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het appartement in juli 2018 is geëindigd is [gedaagde] geen huurder/onderverhuurder meer en is zij dus geen huurpenningen meer aan [eiser] verschuldigd, aldus [gedaagde] .
Primair verzet [gedaagde] zich tegen de eiswijziging met betrekking tot de servicekosten. Subsidiair voert zij aan dat zij zich steeds bereid heeft betoond om de procedures bij de Huurcommissie als formeel verhuurder van het appartement te entameren maar voortdurend en tevergeefs aan [eiser] verzocht haar de daartoe benodigde onderbouwende stukken en gegevens toe te zenden. Als iemand al een verwijt treft terzake, dan is het [eiser] volgens [gedaagde] . Voorts betwist [gedaagde] de berekening van de pretense kosten. Meer subsidiair voert zij aan dat zij zich op opschorting beroept indien zij toch nog een bedrag aan [eiser] verschuldigd is, en wel totdat [eiser] bepaalde gebreken heeft verholpen. Ten aanzien van de proceskosten voert [gedaagde] aan dat [eiser] zich niet aan zijn stelplicht heeft gehouden bij dagvaarding, aangezien hij cruciale en relevante feiten niet heeft vermeld in de dagvaarding. Om die reden dient [eiser] te worden veroordeeld in de volledige proceskosten van [gedaagde] , aldus [gedaagde] .
De beoordeling
1. [gedaagde] heeft bij haar laatste antwoordakte stukken gevoegd, waarop [eiser] niet heeft kunnen reageren. De kantonrechter acht het echter niet opportuun om [eiser] daartoe nog in de gelegenheid te stellen, omdat die stukken deels e-mailcorrespondentie tussen partijen betreffen en [eiser] met de inhoud daarvan dus bekend moet worden verondersteld, en voor het overige deel bestaan uit urenoverzichten van [gedaagde] ’s gemachtigde.
2. De kantonrechter gaat er voorts vanuit dat [eiser] , gezien de beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen medio 2018, heeft bedoeld zijn eis tot ontbinding van die overeenkomst en de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het appartement niet langer te handhaven.
3. [eiser] vordert allereerst de huur betreffende het appartement over de maand augustus 2018. Onduidelijk is echter waarop [eiser] deze vordering baseert. Partijen zijn immers overeengekomen dat de huurovereenkomst in juli 2018 eindigde. [eiser] heeft voorts vermeld dat de laatste door hem van [gedaagde] ontvangen huur de maand juli 2018 betrof. Voor zover de huurovereenkomst niet per 1 juli 2018 maar later in die maand is geëindigd, heeft [gedaagde] dus ook over die maand aan haar huurbetalingsverplichting voldaan. Niet gesteld en evenmin gebleken is voorts, dat [gedaagde] de huur over de maand augustus 2018 van [huurder] zou hebben ontvangen. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
4. [eiser] heeft zowel in augustus 2018 als in zijn laatste akte, van 27 januari 2020, zijn eis vermeerderd, gewijzigd en deels ook verminderd. In beginsel is dat toelaatbaar, tenzij dit de procesorde onredelijk verstoort. Daarvan is geen sprake indien inmiddels meer huurtermijnen zijn verschenen en deze bij wijze van eisvermeerdering in dezelfde procedure worden gevorderd. Die vermeerdering was dus toewijsbaar, maar in het onderhavige geval is die eis, behoudens voor zover het betreft de hiervoor beoordeelde vordering, weer verminderd. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, acht de kantonrechter de eisvermeerdering bij akte van 2 augustus 2018 ter zake van achterstallige servicekosten toelaatbaar. Intussen hebben partijen jaren overleg gevoerd, ook over dit onderwerp van geschil, zodat [gedaagde] hierdoor niet kan zijn overvallen. Thans, na vier jaren, baseert [eiser] zijn vordering niet langer op een verplichting uit de huurovereenkomst tot betaling van servicekosten, maar stelt hij aanspraak te hebben op schadevergoeding, welke schade kennelijk bestaat in de (nog) niet van de (onder)huurster geïnde servicekosten. De kantonrechter begrijpt uit de akte van 27 januari 2020, dat [eiser] deze schadevordering baseert op een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser] , bestaande in de lakse houding van [gedaagde] ten aanzien van de te voeren procedures met betrekking tot het herstel van door de Huurcommissie vastgestelde gebreken en met betrekking tot de jaarnota’s van de nutsvoorzieningen. Er is dus geen sprake van een nog verdere eisvermeerdering maar van een wijziging van de grondslag.
5. Na diverse onderhandelingen en twee comparities hebben partijen onder meer afspraken gemaakt over het gezamenlijk in orde maken van de stukken ter onderbouwing van drie nieuwe procedures bij de Huurcommissie. Aan deze afspraken hebben partijen ook uitvoering gegeven; hun gezamenlijke acties hebben echter niet tot het beoogde resultaat geleid. Het gaat niet aan, thans een geheel nieuwe proceshouding jegens de andere partij in te nemen, die tot een totaal nieuw geschil leidt, alleen al omdat [gedaagde] reeds in 2018 (subsidiair) de verschuldigdheid van de pretense bedragen maar ook toen al de gestelde lakse houding gemotiveerd heeft betwist. De gewijzigde grondslag zou gezien die gemotiveerde betwisting tot een bewijsopdracht moeten leiden. Gelet daarop wordt deze tardieve grondslagwijziging in de onderhavige procedure niet toegelaten.
6. Dat betekent dat de vordering van [eiser] zowel ten aanzien van huurachterstand als ten aanzien van servicekosten moet worden afgewezen. Omdat hij ongelijk krijgt dient hij de proceskosten te dragen. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.
7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] behoort te worden veroordeeld in haar volledige proceskosten, omdat [eiser] zijns inziens niet heeft voldaan aan zijn stelplicht ex artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Weliswaar is de dagvaarding erg summier, en is de door [gedaagde] bij antwoord weergegeven gang van zaken relevant gebleken voor de beoordeling van de vordering. De kantonrechter ziet echter in de jarenlange, gedeeltelijk ook geslaagde, onderhandelingen en gezamenlijke acties aanleiding het verzoek van [gedaagde] niet te honoreren.
De beslissing
De kantonrechter:
-wijst de vordering af;
-veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 945,00 wegens salaris van haar gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
-veroordeelt [eiser] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;
-verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.