ECLI:NL:RBNHO:2020:3147

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

Vonnis in kort geding van 6 april 2020

in de zaak met
zaaknummer / rolnummer C/15/300707 / KG ZA 20-157van

[eiseres],

wonende te [plaats] ,

eiseres,

advocaat: mr. P.A. Dijkstra te Koog aan de Zaan,

tegen

1. de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

2. de stichting

STICHTING SPIRIT,

gevestigd te Hoofddorp,

verschenen in persoon,

gedaagden,

en in de zaak met
zaaknummer / rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde sub 1, tevens eiseres in de andere zaak] ,

wonende te [plaats] ,

advocaat mr. P.A. Dijkstra te Koog aan de Zaan,

2.
SYLWIA [gedaagde sub 2],

feitelijk verblijvende te [plaats] ,

verschenen in persoon,

3.
[gedaagde sub 3] ,

feitelijk verblijvende te [plaats] ,

wonende te [plaats] ,

niet verschenen,

gedaagden.

Partijen zullen hierna [eiseres] , Ymere, Spirit, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300707 / KG ZA 20-157 blijkt uit:

de dagvaarding van 18 maart 2020 met producties 1 tot en met 5 van de zijde van [eiseres] ;
de mondelinge behandeling van 26 maart 2020, waarbij door Ymere pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Het verloop van de procedure in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162 blijkt uit:

de dagvaarding van 19 maart 2020 met producties 1 tot en met 14-B van de zijde van Ymere;
de mondelinge behandeling van 26 maart 2020, waarbij door Ymere pleitnotities zijn overgelegd.

1.3.

De zaken zijn gezamenlijk behandeld op de mondelinge behandeling van 26 maart 2020. Daarbij waren aanwezig:

mr. Dijkstra voornoemd, die tijdens de zitting telefonisch contact heeft gehad met [eiseres] ;
namens Ymere: mevrouw [A] en mevrouw [B] , bijgestaan door mr. Brunklaus voornoemd;
namens Spirit: mevrouw [C] en mevrouw [D] ;
[gedaagde sub 2] in persoon.

1.4.

Ter zitting is vonnis in beide zaken bepaald op heden.

2.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het navolgende uitgegaan.

2.1.

[eiseres] woont in een begeleid wonen instelling van Spirit aan de [adres] te [plaats] en ontvangt individuele jeugdhulpverlening van Spirit. In het door de gemeente Haarlemmermeer op 22 juli 2019 opgestelde plan van aanpak is als één van de doelen van [eiseres] vermeld het vinden van een zelfstandige woonruimte, waartoe zij is aangemeld voor de zogenaamde Opstapregeling.

2.2.

[eiseres] heeft in het kader van die Opstapregeling met ingang van 17 december 2019 een woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gehuurd van Ymere. De woning is geschikt voor een éénpersoonshuishouding. De huurprijs en servicekosten bedragen bij aanvang van de huur € 437,08 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden versie december 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
Artikel 1. Begeleiding

1.1: Ymere wenst het gehuurde alleen in combinatie met woonbegeleiding door de zorgorganisatie en tijdelijk, voor de duur van twee jaar of korter, te verhuren. Huurder is als cliënt van de zorgorganisatie door haar voorgedragen en zal gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst woonbegeleiding ontvangen.

1.2: De tussen huurder en de zorgorganisatie gesloten begeleidingsovereenkomst (...) en deze huurovereenkomst zijn aan elkaar gekoppeld en vormen een onlosmakelijk geheel. De begeleidingsovereenkomst is als bijlage aan deze huurovereenkomst gehecht. (…)”

2.3.

In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:

“
Artikel 6 (…)

2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n)

met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (...) De woning moet naar behoren door de huurder worden gestoffeerd en gemeubileerd. (…)”

10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. (…)

11. Het is de huurder zonder schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is dat de huurder de woonruimte verlaat, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van Ymere in staat stelt de woning te bewonen als een huurder. (…)”

2.4.

Tussen [eiseres] en Spirit is op 23 december 2019 een woonbegeleidingsovereenkomst tot stand gekomen. In de woonbegeleidingsovereenkomst is onder andere de volgende bepaling opgenomen:

“Artikel 1: (…)

3. De zorgorganisatie kan de overeenkomst per direct beëindigen in geval van gewichtige redenen, daaronder in elk geval te verstaan zodanige wijziging in de persoonlijke omstandigheden van cliënt dat in redelijkheid niet van de zorgorganisatie gevergd kan worden dat zijde woonbegeleiding voortzet. Daarvan is onder meer maar niet uitsluitend sprake in de volgende gevallen: (...)

c. het bij voortduring niet nakomen van bepalingen van de overeenkomst;

d. het bij voortduring niet nakoming van bepalingen van de huurovereenkomst; (...)

g. indien cliënt de woning niet daadwerkelijk gaat bewonen;

h. in het geval ontruiming wordt uitgesproken.”

2.5.

[eiseres] heeft een budget aangevraagd voor de inrichting van de woning, maar de woning niet zelf in gebruik genomen.

2.6.

Op 2 februari 2020 heeft [eiseres] de woning in gebruik gegeven aan [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] gebruikt de woning tot op heden samen met haar partner, [gedaagde sub 3] , en hun tweeling van drie maanden oud.

2.7.

Ymere heeft een print van een chatgesprek van [gedaagde sub 2] in het geding gebracht, met als onderwerp (voor zover leesbaar) “
1 slaapkamer 1b…”, waarin onder meer het navolgende is vermeld:

“[ [gedaagde sub 2] , toevoeging voorzieningenrechter]:
Is it possible to rent this with 2months children?

[eiseres][de voornaam van [eiseres] , toevoeging rechtbank]
: Yes is possible

[ [gedaagde sub 2] , toevoeging voorzieningenrechter]:
With registration? And when can we see this apartment?

[eiseres] : Yes.

You can come today

[ [gedaagde sub 2] , toevoeging voorzieningenrechter]:
But we must pay now or can be in for example in two rates?

[eiseres] : Can in 2 time.

You pay now 900 +450 borg and next time

The rent is 900 +450 borg

[ [gedaagde sub 2] , toevoeging voorzieningenrechter]:
Ok so we can be 20 o clock

[eiseres] : Yes

[ [gedaagde sub 2] , toevoeging voorzieningenrechter]:
Can I get an address?

[eiseres] : [adres]

2.8.

Op 3 februari 2020 heeft “ [eiseres] ” in dit chatgesprek aan [gedaagde sub 2] een betaalverzoek gestuurd voor € 750,--, met als titel “
Nog te betalen”, en de opmerking “
You can make the money over with this link”. In daarop volgende chatberichten heeft “ [eiseres] ” gemeld dat slechts € 100,-- was overgemaakt en er bij [gedaagde sub 2] op aangedrongen ook de resterende € 650,-- te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde sub 2] onder meer het volgende chatbericht gestuurd aan “ [eiseres] ”:

“
Okej, i go to the geldautomaat and i send you a money, please wait one moment. How to make that we have a hot water? Because is only a cold one”

Daarop heeft “ [eiseres] ” als volgt geantwoord:

“
I call for the water (…)”

2.9.

Op 3 februari 2020 hebben [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] bedragen overgemaakt naar de bankrekening van [eiseres] van € 100,-- en € 650,-- met als omschrijving “
rent”, respectievelijk “
borg”.

2.10.

Op 7 februari 2020 heeft [gedaagde sub 2] aangifte gedaan bij de politie. In het proces‑verbaal is onder meer het navolgende opgenomen:

“
Vandaag 7 februari 2020 omstreeks 17.45 uur bevond ik mij in mijn woning aan het

[adres] te [plaats] . Ik woon daar samen met mijn vriend [gedaagde sub 3] en twee kleine kinderen van drie (3) maanden oud. Ik huur deze woning van een vrouw van

20 jaar oud. Ik heb contact met haar via Facebook Messenger. Haar naam is [eiseres]

. De eerste keer betaalde ik de huur contant aan [eiseres] en nu moet ik het geld

overmaken via een betaalrekening. Het rekeningnummer waar ik geld naar moet

overmaken is [rekeningnummer] op naam van [eiseres] . Wij huren het huis sinds

zondag 2 februari 2020. Ik heb ook sinds zondag een sleutel van het huis. Toen wij het huis huurden van [eiseres] vertelde zij ons dat wij alles konden doen in het huis wat wij wilde als wij maar niet de politie voor zaken zouden bellen.

Op eerder genoemde datum en tijdstip was ik samen met mijn vriend en kinderen in mijn

woning. Ik was op 7 februari 2020 te 17.25 uur gebeld door mijn vriend [gedaagde sub 3] . Deze

belde mij op en vertelde mij dat er een jongen in onze woning was. Mijn vriend

vertelde mij dat plotseling de jongen in onze woning stond en dat deze jongen de voordeur had opengemaakt met een sleutel die de jongen blijkbaar zou hebben van onze woning. (…).

Ik vroeg de jongen, in de Engelse taal, wat het probleem zou zijn. Waarom hij in onze woning was. De jongen vertelde mij dat hij de eigenaar was van het huis en dat hij meerdere huizen in Nederland zou bezitten. Ik vertelde hem dat wij het huis huurde via [eiseres] en dat wij [eiseres] elke keer netjes betalen. Hierop zei de jongen dat ik direct weer huur moest betalen als wij hier zouden willen blijven. Ik vertelde de jongen dat ik niet kon betalen en dat ik al had betaald voor deze maand (…) De jongen vertelde mij dat ik hem oraal zou bevredigen, een blowjob geven, zou pijpen, geeft het maar een naam, dat ik dan voor een jaar zou mogen blijven in het huis. (…) Hierop heb ik tegen de jongen gezegd dat ik niet zo’n type persoon zou zijn. (…) Vervolgens raakte hij mij haar aan. Toen de jongen dat deed ben ik direct uitgestapt uit mijn auto en ben ik terug gelopen naar mijn huis. (…) Toen de politie ter plaatse kwam werd ik te woord gestaan door u collega. Op een gegeven moment werd ik gebeld door [eiseres] . Ik had contact met [eiseres] via Facebook Messenger en werd via deze app gebeld. Echter dit bleek [eiseres] niet te zijn maar dit bleek de jongen te zijn. Toen ik de telefoon op nam herkende ik direct de stem van de jongen. Ik vertelde de jongen dat hij terug moest komen naar mijn huis omdat ik alles zou doen voor deze woning. Na verloop van tijd ging hij akkoord en kwam hij naar de voorkant van mijn huis. Toen hij arriveerde werd hij direct aangesproken door u collega en later werd hij door u en uw collega aangehouden. (…)”

2.11.

Op 7 februari 2020 heeft “ [eiseres] ” aan [gedaagde sub 2] om 23.32 uur een chatbericht gestuurd, met de navolgende inhoud:

“
Hello

I call the police for you

Of you not answerd”

2.12.

Op 8 februari 2020 heeft een wijkagent aan Ymere gemeld dat de woning wordt gebruikt door [gedaagde sub 2] en haar gezin. Ymere heeft op 13 februari 2020 de woning bezocht en gesproken met [gedaagde sub 2] .

2.13.

Op 24 februari 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] , haar begeleidster van Spirit, mevrouw [C] (hierna: [C] ), en twee consulenten Woonfraude en Overlast van Ymere. Ymere heeft [eiseres] gevraagd een toelichting te geven op de gang van zaken.

2.14.

Ymere heeft [eiseres] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen, van welke gelegenheid [eiseres] geen gebruik heeft gemaakt.

2.15.

Op 12 maart 2020 heeft Ymere Spirit gesommeerd om de woonbegeleidingsovereenkomst met [eiseres] te beëindigen. Per brief van 16 maart 2020 heeft Spirit de woonbegeleidingsovereenkomst opgezegd.

2.16.

Ymere heeft [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in een gesprek van 17 maart 2020 en per brief van 18 maart 2020 medegedeeld dat zij hen zal dagvaarden en zal vorderen dat de woning wordt ontruimd.

3.Het geschil

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300707 / KG ZA 20-157

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Ymere veroordeelt te gehengen en gedogen dat [eiseres] , binnen de bepalingen en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, ongehinderd gebruik maakt van de door haar van Ymere gehuurde woning, zodra zij daarover weer de beschikking zal hebben verkregen;

II. Ymere gebiedt:

de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst jegens [eiseres] op deugdelijke wijze na te komen;

al hetgeen te doen dat nodig is om de onrechtmatig in de door [eiseres] van Ymere gehuurde woning verblijvende personen daaruit op de kortst mogelijke termijn te doen verwijderen, althans de woning te (doen) ontruimen en aan [eiseres] ter beschikking te stellen;

waar nodig medewerking te verlenen aan [eiseres] om de thans in de door haar van Ymere gehuurde woning zich onrechtmatig bevindende en verblijvende personen te (doen) ontruimen;

samen met Spirit uitvoering te geven aan de woonbegeleidings- en huurovereenkomst, althans zich te onthouden van gedragingen of handelen dat daarmee evident strijdig is;

zich te onthouden van handelingen of gedragingen die ertoe zullen kunnen leiden dat de zorgverlening aan [eiseres] vermindert of anderszins verslechtert;

III. Ymere verbiedt de door [eiseres] gehuurde ruimte ter beschikking te (doen) stellen, althans ter beschikking te laten, aan één of meerdere andere personen dan [eiseres] ;

IV. Spirit veroordeelt te gehengen en gedogen [eiseres] , binnen de bepalingen en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, ongehinderd gebruik maakt van de overeengekomen woonbegeleiding;

V. Spirit gebiedt:

de verplichtingen op grond van de woonbegeleidingsovereenkomst jegens [eiseres] op deugdelijke wijze na te komen;

waar nodig medewerking te verlenen aan [eiseres] en Ymere om de thans in de door [eiseres] van Ymere gehuurde woning zich onrechtmatig bevindende personen te (doen) ontruimen;

[eiseres] , totdat zij de beschikking zal hebben gekregen over de van Ymere gehuurde woning, in haar huidige of een vervangende gelijkwaardige woonruimte bij Spirit te laten wonen;

samen met Ymere uitvoering te geven aan de woonbegeleidings- en huurovereenkomst, althans zich te onthouden van gedragingen of handelen die daarmee evident strijdig zijn;

zich te onthouden van handelingen of gedragingen die ertoe zullen kunnen leiden dat de zorgverlening aan [eiseres] vermindert of anderszins verslechtert;

VI. Ymere en Spirit hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 250, per dag(deel) dat Ymere, althans Spirit in gebreke zijn met de veroordelingen onder I tot en met V, zulks met een maximum van € 50.000,--;

VII. Ymere en Spirit hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten van onderhavige procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

VIII. voor zover de voorzieningenrechter het vorenstaande niet als zodanig toewijst, Ymere en Spirit hoofdelijk veroordeelt tot (vergoeding van) al hetgeen en op zo een wijze als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren.

3.2.

Hieraan legt [eiseres] - samengevat - ten grondslag dat Ymere en Spirit de huurovereenkomst, respectievelijk de woonbegeleidingsovereenkomst moeten nakomen. Dat houdt onder meer in dat zij al het nodige moeten doen, en medewerking moeten verlenen aan de inspanningen van [eiseres] , om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] uit de woning te ontruimen, zodat [eiseres] de woning in gebruik kan nemen. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] verblijven volgens [eiseres] zonder rechtsgrond in de woning, omdat van onderverhuur aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] geen sprake is. De te maken belangenafweging dient in het voordeel van [eiseres] uit te vallen, onder meer gelet op de kwetsbare maatschappelijke positie van [eiseres] en de bijzondere zorgplicht die op Ymere en Spirit rust, aldus steeds [eiseres] .

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162

3.3.

Ymere vordert - zakelijk weergegeven - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eiseres] veroordeelt om na betekening van dit vonnis de woning met de hare en de haren ontruimd te houden en te laten, met machtiging aan Ymere bij gebreke van voldoening aan dit vonnis de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie mocht [eiseres] de woning in gebruik hebben genomen;

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] veroordeelt om de woning met het zijne en de zijnen en het hare en de haren binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging aan Ymere bij gebreke van voldoening van deze ontruiming de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ;

een en ander met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de BTW.

3.4.

Aan haar vorderingen legt Ymere - samengevat - ten grondslag, dat [eiseres] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst, onder meer door de woning niet te bewonen, maar de woning zonder toestemming van Ymere tegen betaling van huur in gebruik te geven aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Daarom is volgens Ymere voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat de vordering tot ontruiming in kort geding toewijsbaar is. Dat geldt ook voor de vordering tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , omdat zij zonder recht in de woning verblijven en aan hen geen beroep toekomt op artikel 7:269 BW, aldus steeds Ymere.

in beide zaken

3.5.

Partijen voeren over en weer verweer. Hun stellingen zullen - voor zover van belang - in het navolgende worden besproken.

4.De beoordeling

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162

De vordering tegen [eiseres]

4.1.

In dit kort geding is de vordering van Ymere slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen Ymere en [eiseres] zal ontbinden en indien van Ymere niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De omstandigheid dat Ymere nog geen bodemzaak aanhangig heeft gemaakt staat niet aan de vordering van Ymere in dit kort geding de weg, omdat niet is gebleken dat Ymere geen intentie heeft om de bodemzaak te starten (vgl. het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Den Haag van 27 februari 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:2134, waarop [eiseres] zich heeft beroepen).

Tekortkoming [eiseres]

4.2.

Vooropgesteld wordt dat tussen partijen vast staat dat [eiseres] de woning nimmer zelf in gebruik heeft genomen. Dat heeft [eiseres] immers erkend. Zij heeft ook bevestigd dat zij er mee heeft ingestemd dat de woning zou worden gebruikt door derden, te weten [gedaagde sub 2] en haar gezin, zonder dat zij daarvoor toestemming heeft gevraagd en verkregen van Ymere. De voorzieningenrechter stelt vast dat [eiseres] reeds hiermee in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst (artikel 6 lid 2, 10 en 11 van de algemene voorwaarden).

4.3.

[eiseres] heeft aangevoerd dat haar begeleidster ( [C] van Spirit) heeft verzuimd om aan Ymere mede te delen dat [eiseres] niet direct de woning in gebruik heeft genomen, omdat [eiseres] nog in afwachting was van het budget dat zij had aangevraagd voor de inrichting van de woning, en [C] daarvan op de hoogte was. Of dit [eiseres] ontslaat uit haar eigen verantwoordelijkheid op dit punt, kan echter in het midden blijven, omdat de vordering van Ymere niet zozeer is gegrond op het feit dat [eiseres] Ymere niet heeft medegedeeld dat zij niet direct in de woning is gaan wonen, maar (voornamelijk) op de omstandigheid dat [eiseres] de woning in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 2] , zonder toestemming van Ymere. Deze verantwoordelijkheid rust hoe dan ook niet bij [C] , die daarvan immers niet op de hoogte was.

4.4.

[eiseres] heeft verder betoogd dat geen sprake is van een ernstige tekortkoming die de vordering van Ymere rechtvaardigt. [eiseres] stelt daartoe dat zij via een vriendin is benaderd met de vraag of [gedaagde sub 2] enkele nachten in de woning mocht verblijven, omdat [gedaagde sub 2] anders met haar twee jonge baby’s op straat zou komen te staan. Volgens [eiseres] had zij medelijden met [gedaagde sub 2] en heeft zij daarom met dat verzoek ingestemd. Ook stelt [eiseres] dat zij € 750,-- heeft uitgeleend aan [gedaagde sub 2] . Toen [eiseres] [gedaagde sub 2] enkele dagen later verzocht de woning te verlaten, weigerde [gedaagde sub 2] om hieraan te voldoen. [eiseres] bleek het slachtoffer te zijn van een list van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om de woning van [eiseres] te ontvreemden, door de geldlening van € 750,-- op de bankrekening van [eiseres] terug te betalen onder de omschrijving “
borg” en “
rent”, terwijl van huur geen sprake was, aldus [eiseres] . Ook betwist [eiseres] dat de chatberichten waarop Ymere zich beroept, van haar afkomstig zijn, of dat zij enige betrokkenheid heeft gehad bij het incident waarvan [gedaagde sub 2] op 7 februari 2020 aangifte heeft gedaan.

4.5.

Deze voorstelling van zaken strookt niet met hetgeen Ymere heeft gesteld en ook met stukken heeft onderbouwd, te weten onder andere de prints van de chatberichten, de bankrekeningafschriften en het proces-verbaal van de aangifte van [gedaagde sub 2] van 7 februari 2020. Uit die stukken wordt duidelijk dat [eiseres] de woning te huur heeft aangebonden via een advertentie op Facebook Marketplace en vervolgens met [gedaagde sub 2] in de chatberichten afspraken heeft gemaakt over het bezichtigen van de woning en de betaling van de huur, alsmede over de aansluiting van warm water in de woning. Ook heeft [eiseres] de sleutels van de woning aan [gedaagde sub 2] overhandigd, en op haar bankrekening in totaal € 750,-- ontvangen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] met als omschrijving “
borg” en “
huur”, waarna een jongen die beschikte over een sleutel van de woning [gedaagde sub 2] onder druk heeft gezet om meer huur te betalen.

4.6.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat bij deze stand van zaken, [eiseres] niet kan volstaan met een blote betwisting van het met stukken onderbouwde betoog van Ymere. Het had op haar weg gelegen om haar lezing van de feiten tenminste nader toe te lichten en te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan.

4.7.

Zo heeft [eiseres] ontkend dat de chatberichten van haar afkomstig zijn, maar deze betwisting op geen enkele manier toegelicht. In theorie is het mogelijk dat een derde een Facebook Marketplace account heeft aangemaakt op de naam van [eiseres] , of het account van [eiseres] zonder haar medeweten heeft gebruikt, maar de feiten in deze zaak wijzen niet in die richting. [eiseres] heeft geen verklaring gegeven voor het feit dat zij op de in de chatberichten met [gedaagde sub 2] afgesproken tijd in persoon aanwezig was in de woning om de sleutels aan [gedaagde sub 2] te overhandigen. Ook heeft zij niet gereageerd op de omstandigheid dat in de chatberichten wordt gevraagd om de huur te betalen naar een bankrekening, die (onbetwist) op naam van [eiseres] staat. In de chatberichten heeft “ [eiseres] ” daarnaast opgemerkt dat door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] slechts een bedrag van € 100,-- was bijgeschreven op de bankrekening van [eiseres] , en heeft “ [eiseres] ” aangedrongen op betaling van de resterende € 650,--. Dit stemt exact overeen met de betalingen die [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] daadwerkelijk hebben verricht op de bankrekening van [eiseres] , ter hoogte van eerst € 100,-- (“
rent”) en later € 650,-- (“
borg”). Hieruit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter zonder meer dat degene die de chatberichten heeft gestuurd, tevens (tegelijkertijd) inzage had in de bankrekening van [eiseres] . Daarmee is ook voldoende aannemelijk dat die chatberichten niet afkomstig zijn van een derde, maar van [eiseres] zelf.

4.8.

[eiseres] heeft verder aangevoerd dat de bedragen die door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn bijgeschreven op haar bankrekening, de terugbetaling betreffen van een geldlening van € 750,-- die [eiseres] had verstrekt aan [gedaagde sub 2] , onder meer ten behoeve van de inrichting van de lege woning door [gedaagde sub 2] . Bij die betalingen zijn blijkens de overgelegde bankrekeningafschriften de omschrijvingen “
borg” en “
rent” vermeld, maar volgens [eiseres] is dit onderdeel van de list van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om de woning te ontvreemden. Dit betoog over een geldlening van [eiseres] aan [gedaagde sub 2] is niet onderbouwd, en bovendien niet te rijmen met de stelling van [eiseres] dat zij de woning niet direct heeft betrokken, omdat zij geen geld had voor de inrichting (en daarvoor een budget heeft aangevraagd). Ook is het verhaal dat die geldlening was bestemd voor de inrichting van de (lege) woning door [gedaagde sub 2] strijdig met de (eigen) stelling van [eiseres] dat [gedaagde sub 2] maar een paar nachten mocht verblijven in de woning. Hoewel deze tegenstrijdigheden door Ymere aan de orde zijn gesteld ter zitting, zijn haar vragen door [eiseres] onbeantwoord gelaten.

4.9.

[eiseres] heeft voorts ontkend dat zij betrokken was bij het incident op 7 februari 2020, waarvan [gedaagde sub 2] op diezelfde dag aangifte heeft gedaan bij de politie. [eiseres] heeft echter geen verklaring gegeven voor de omstandigheid dat de jongen die op die dag de woning binnen kwam, over een sleutel van de woning beschikte. Zij weerspreekt dat de jongen haar (ex-)vriend is, maar de voorzieningenrechter begrijpt uit haar betoog dat zij de jongen wel kent. Zij weet immers kennelijk dat de jongen geen beschikking heeft over een auto. Wat wel de relatie is tussen [eiseres] en deze jongen, heeft [eiseres] volledig onduidelijk gelaten. Bovendien heeft Ymere onweersproken aangevoerd dat [gedaagde sub 2] in aanwezigheid van een agent van de politie op 7 februari 2020 via het chatgesprek op Facebook Marketplace door “ [eiseres] ” werd gebeld, en dat toen [gedaagde sub 2] de telefoon opnam, zij de stem van de jongen hoorde die eerder de woning was binnengekomen met de sleutel, waarna hij op verzoek van [gedaagde sub 2] nogmaals naar de woning is gekomen en is aangehouden door politie. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee voldoende aannemelijk dat [eiseres] tenminste betrokken is geweest bij het incident op 7 februari 2020. Ook hieruit leidt de voorzieningenrechter af dat [eiseres] de woning niet slechts in gebruik heeft gegeven zodat [gedaagde sub 2] daar enkele nachten kon verblijven, maar de woning aan [gedaagde sub 2] heeft (onder)verhuurd in ruil voor de betaling van (een zo hoog mogelijke) huur door [gedaagde sub 2] .

4.10.

[eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat zij zelf met een wijkagent en met Ymere contact heeft opgenomen toen bleek dat [gedaagde sub 2] niet vrijwillig wilde vertrekken uit de woning. Ymere betwist dit en heeft aangevoerd dat zij (via een wijkagent) door de aangifte van [gedaagde sub 2] van 7 februari 2020 bekend is geraakt met de situatie. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze discussie verder in het midden kan blijven. Zelfs indien [eiseres] de wijkagent en Ymere op eigen initiatief op de hoogte heeft gebracht, blijkt daaruit slechts dat [eiseres] kennelijk heeft geprobeerd om de gevolgen van haar handelen ongedaan te maken (hetgeen niet gelukt is), maar doet dit niet af aan hetgeen in het voorgaande over de handelwijze van [eiseres] is overwogen.

4.11.

Een en ander leidt tot de slotsom dat voldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres] de woning niet zelf in gebruik heeft genomen, maar via een advertentie op Facebook Marketplace aan [gedaagde sub 2] en haar gezin heeft verhuurd, tegen betaling van een huurprijs (van tenminste € 750,--), die bovendien (aanzienlijk) hoger is dan de huur die [eiseres] aan Ymere verschuldigd is (€ 437,08). De verklaring die [eiseres] daarvoor heeft gegeven acht de voorzieningenrechter ongeloofwaardig, omdat die verklaring strijdig is met de feiten die blijken uit de overgelegde stukken, en bovendien niet van enige onderbouwing is voorzien. Dit handelen van [eiseres] moet naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat [eiseres] stelt wel de huur aan Ymere te betalen, doet hieraan niet af. Daarom is het voldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Ymere zal worden ontbonden.

4.12.

Aan het betoog van Ymere dat [eiseres] ook de woonbegeleidingsovereenkomst heeft geschonden wordt gezien het voorgaande niet toegekomen.

Belangenafweging / bijzondere zorgplicht / goed verhuurderschap

4.13.

De voorzieningenrechter stelt in het kader van de te maken belangenafweging voorop dat het evident is dat als de vordering van Ymere wordt toegewezen, [eiseres] wordt geschaad in haar belangen. Dat [eiseres] in dat geval op straat komt te staan of is aangewezen op daklozenopvang, en dat ook haar baan in gevaar komt, is echter niet gebleken. [eiseres] woont immers op dit moment niet in de woning (sterker nog, zij heeft nimmer in de woning gewoond). De vordering van Ymere strekt (in de eerste plaats) dan ook niet tot ontruiming van de woning, maar tot een verbod voor [eiseres] om de woning in gebruik te nemen. [eiseres] woont in een begeleid wonen instelling van Spirit aan de [adres] te [plaats] . Toewijzing van de vorderingen van Ymere leidt niet tot het eindigen van het recht van [eiseres] om daar te verblijven. Ter zitting heeft Spirit verklaard dat [eiseres] daar in ieder geval tot 1 juni 2020 mag wonen en dat Spirit voor de periode na 1 juni 2020 al het mogelijke zal doen om een nieuw woonruimte voor [eiseres] te zoeken. De enkele omstandigheid dat Spirit geen garanties kan geven voor de periode na 1 juni 2020, betekent niet dat [eiseres] feitelijk toch op straat staat, zoals zij betoogt. Spirit heeft ter zitting toegelicht dat er voldoende mogelijkheden zijn voor het vinden van een vervangende woonruimte voor [eiseres] , mits [eiseres] daaraan medewerking verleent.

4.14.

Ter zitting is wel duidelijk geworden, dat de woonruimte van [eiseres] bij Spirit tot 1 juni 2020 en ook daarna, vermoedelijk geen zelfstandige woonruimte zal zijn, zoals [eiseres] had in de woning van Ymere, maar (waarschijnlijk) een begeleid wonen plek. Ook heeft [eiseres] aangevoerd dat haar kansen op een nieuwe zelfstandige woonruimte in de toekomst waarschijnlijk klein zijn, omdat bijna alle huurwoningen in de regio eigendom zijn van Ymere. Hoewel [eiseres] dus niet op straat zal komen te staan, betekent toewijzing van de vordering van Ymere wel dat [eiseres] er op dit punt op achteruit zal gaan.

4.15.

[eiseres] heeft in dit kader aangevoerd, dat op Ymere een bijzondere zorgplicht rust, omdat de huur is aangegaan in het kader van de jeugdhulpverlening aan [eiseres] , en dat van Ymere in het kader van goed verhuurderschap kan worden gevergd dat zij [eiseres] een tweede kans geeft, ook gezien deze ingrijpende gevolgen van toewijzing van de vordering van Ymere voor [eiseres] , die [eiseres] niet kon voorzien. Hierin wordt [eiseres] niet gevolgd. Het handelen van [eiseres] kan immers niet worden aangemerkt als een incidentele vergissing, maar is kennelijk gegrond op een weloverwogen beslissing van [eiseres] om de woning tegen een hoge huurprijs te onderverhuren via een advertentie op Facebook Marketplace. De consequenties hiervan dient [eiseres] zelf te dragen en kan zij niet afschuiven op Ymere.

4.16.

Tegenover het belang van [eiseres] , staat het vaststaande en zwaarwegende belang van Ymere om herhaling te voorkomen van een dergelijke doorkruising van het reguliere woningtoewijzingssysteem door onderverhuur (ook bij andere huurders), door daarop een streng beleid te kunnen voeren. Hieruit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook de spoedeisendheid van de vordering van Ymere. Gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen over de ernst van de tekortkoming van [eiseres] en de ongeloofwaardigheid van de verklaring die [eiseres] daarvoor heeft gegeven, komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat van Ymere niet kan worden gevergd dat zij [eiseres] een tweede kans geeft. Het belang van Ymere weegt zwaarder dan het belang van [eiseres] om niet haar aanspraak op de zelfstandige woning te verliezen. Dit betekent dat de vordering van Ymere tegen [eiseres] toewijsbaar is.

4.17.

[eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van Ymere worden begroot op (€ 321,94 / 3 is) € 107,31 aan dagvaardingskosten, € 980,-- aan salaris advocaat en € 656,-- aan griffierecht, derhalve in totaal € 1.743,31.

De vordering tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]

4.18.

Ymere heeft aan haar vordering tegen [gedaagde sub 2] ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 2] geen beroep kan doen op artikel 7:269 BW, omdat [eiseres] afstand heeft gedaan van haar huurrechten, althans omdat het naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde sub 2] ten opzichte van Ymere aanspraak kan maken op huurbescherming, kort gezegd omdat het gaat om een huurwoning waarvoor (lange) wachtlijsten bestaan. Wel heeft Ymere toegezegd dat zij de woning niet direct zal ontruimen en [gedaagde sub 2] tot eind augustus 2020 in de gelegenheid zal stellen een andere woonruimte te vinden, ook gelet op de huidige maatregelen die de overheid heeft getroffen om verspreiding van het coronavirus te beperken, onder meer inhoudende dat iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven.

4.19.

[gedaagde sub 2] heeft de stellingen van Ymere niet betwist en er mee ingestemd dat zij de woning eind augustus 2020 moet verlaten. Daarom zal de voorzieningenrechter de vordering toewijzen, met als ontruimingsdatum 31 augustus 2020.

4.20.

[gedaagde sub 3] is niet in de procedure verschenen. Weliswaar heeft [gedaagde sub 2] ter zitting verklaard ook [gedaagde sub 3] te vertegenwoordigen, maar op grond van artikel 255 Rv kan een gedaagde verschijnen ofwel in persoon, ofwel vertegenwoordigd door een advocaat, maar niet bij gemachtigde. Daarom zal de voorzieningenrechter tegen [gedaagde sub 3] verstek verlenen. De vordering zal worden toegewezen, waarbij ook ten opzichte van [gedaagde sub 3] de ontruimingsdatum op 31 augustus 2020 zal worden bepaald.

4.21.

Ymere heeft uitdrukkelijk afgezien van haar vordering om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen in de proceskosten. De voorzieningenrechter zal daarom de proceskosten tussen Ymere enerzijds, en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] anderzijds compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300707 / KG ZA 20-157

De vorderingen tegen Ymere

4.22.

[eiseres] heeft haar vorderingen tegen Ymere gegrond op nakoming van de huurovereenkomst.

4.23.

Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat in een eventuele bodemprocedure, de huurovereenkomst tussen Ymere en [eiseres] zal worden ontbonden. Voor de overwegingen die aan dit oordeel ten grondslag liggen, en de te maken belangenafweging, wordt verwezen naar hetgeen hierover in het voorgaande (nrs. 4.2 e.v.) is overwogen in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162 tussen [eiseres] en Ymere.

4.24.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, die aan de zijde van Ymere tot op heden worden begroot op € 656,-- aan griffierechten. Het salaris van de advocaat van Ymere wordt begroot op nihil, omdat Ymere, behalve hetgeen zij heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar vorderingen tegen [eiseres] , geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd.

De vorderingen tegen Spirit

Verschijning Spirit in kort geding

4.25.

[eiseres] heeft betoogd dat Spirit in dit kort geding niet op de juiste wijze is verschenen en dat tegen haar verstek moet worden verleend.

4.26.

Voor Spirit is geen advocaat gesteld. Zij kan echter ook in persoon verschenen. Daarvan is in beginsel alleen sprake als Spirit wordt vertegenwoordigd door iemand die daartoe op grond van de statuten bevoegd is. Ter zitting waren namens Spirit aanwezig [C] en mevrouw [D] . Uit hun verklaringen begrijpt de voorzieningenrechter dat zij geen statutaire bevoegdheid hebben om Spirit te vertegenwoordigen, maar wel gevolmachtigd zijn, en dat zij van het bestaan van die volmacht schriftelijk bewijs kunnen aanleveren. Het LOVC (Landelijk Overleg Vakinhoud Civiel) heeft in 2007 aanbevolen om ook dergelijke "bijzonder gevolmachtigden" (dus personen die tot de kring van de rechtspersoon behoren en een volmacht hebben verkregen van de vertegenwoordigingsbevoegde persoon) toe te laten om de rechtspersoon te vertegenwoordigen. In de dagvaarding die [eiseres] heeft uitgebracht aan Spirit, is voorts vermeld dat Spirit kan verschijnen in persoon of bij gemachtigde (omdat de zaak eerst door [eiseres] bij de sector kanton is aangebracht, maar met instemming van [eiseres] is behandeld als civiel kort geding). [eiseres] heeft Spirit niet voorafgaand aan de zitting (per deurwaardersexploot) alsnog aangezegd dat Spirit alleen in persoon of bij advocaat kan verschijnen. Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat Spirit rechtsgeldig in de procedure is verschenen. Daarom zal geen verstek worden verleend, maar zullen de vorderingen van [eiseres] tegen Spirit inhoudelijk worden beoordeeld.

Nakoming van de woonbegeleidingsovereenkomst

4.27.

[eiseres] legt aan haar vorderingen tegen Spirit ten grondslag dat zij de woonbegeleidingsovereenkomst moet nakomen.

4.28.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat die vorderingen niet kunnen worden toegewezen, omdat de woonbegeleidingsovereenkomst uitsluitend betrekking heeft op de begeleiding van [eiseres] in de woning van Ymere. Nu uit het voorgaande volgt dat [eiseres] de woning nimmer heeft bewoond en ook niet in gebruik mag nemen, kan aan de woonbegeleidingsovereenkomst geen uitvoering worden gegeven. Spirit heeft bovendien aangevoerd dat zij de woonbegeleidingsovereenkomst om die reden reeds heeft opgezegd per brief van 16 maart 2020, op grond van artikel 1 lid 3 van die overeenkomst. Mede gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen over de handelwijze van [eiseres] is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat die opzegging van de woonbegeleidingsovereenkomst rechtsgeldig is. De omstandigheid dat Spirit volgens [eiseres] afhankelijk is van Ymere, en slechts op aandringen van Ymere de woonbegeleidingsovereenkomst heeft opgezegd, hetgeen Spirit overigens betwist, brengt hierin geen verandering, omdat Spirit voorshands goede grond had voor die opzegging. Daarom komen de vorderingen van [eiseres] tegen Spirit, voor zover zij zijn gegrond op de woonbegeleidingsovereenkomst, niet voor toewijzing in aanmerking.

4.29.

[eiseres] vordert tevens dat Spirit wordt veroordeeld om [eiseres] in haar huidige woning aan de [adres] te [plaats] te laten wonen, en zich te onthouden van handelingen die ertoe leiden dat de huidige zorgverlening aan [eiseres] vermindert (vordering V. onder c en onder e). Dit deel van de vorderingen is evenmin toewijsbaar in dit kort geding, omdat [eiseres] niet heeft toegelicht wat de grondslag is van haar huidige woonsituatie en van de hulpverlening die zij nu ontvangt.

4.30.

Daarbij komt dat het spoedeisend belang van [eiseres] bij dit deel van de vorderingen niet is gebleken. Vaststaat dat [eiseres] tot 1 juni 2020 in haar huidige woning bij Spirit mag blijven wonen, en dat Spirit heeft toegezegd dat zij al het mogelijke zal doen om een geschikte woning voor [eiseres] te vinden voor na 1 juni 2020. Spirit heeft bovendien voldoende toegelicht dat met de opzegging van de woonbegeleidingsovereenkomst, de huidige hulpverlening aan [eiseres] niet is opgezegd, en dat de huidige hulpverlening aan [eiseres] ongewijzigd zal worden voortgezet. [eiseres] heeft dit niet weersproken, zodat de voorzieningenrechter daarvan uitgaat. De vorderingen tegen Spirit zullen daarom worden afgewezen.

4.31.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Spirit worden veroordeeld, die tot op heden worden begroot op € 656,-- aan griffierecht.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162

5.1.

verleent verstek tegen [gedaagde sub 3] ;

5.2.

veroordeelt [eiseres] om na betekening van dit vonnis de woning met de hare en de haren ontruimd te houden en te laten, en veroordeelt [eiseres] - indien [eiseres] de woning in gebruik heeft genomen - de woning te ontruimen, met machtiging van Ymere om bij gebreke van voldoening van deze ontruiming, de ontruiming van [eiseres] te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [eiseres] ;

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 1.743,31, te vermeerderen met de BTW;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om de woning met het zijne en de zijnen en het hare en de haren binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan
31 augustus 2020, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging aan Ymere bij gebreke van voldoening van deze ontruiming de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

compenseert de proceskosten tussen Ymere enerzijds, en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] anderzijds aldus, dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

5.7.

wijst af het anders of meer gevorderde;

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300707 / KG ZA 20-157

5.8.

wijst de vorderingen af;

5.9.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 656,--, en aan de zijde van Spirit tot op heden begroot op eveneens € 656,--;

5.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2020.

Vordering tot nakoming huurovereenkomst en ontruiming van de woning

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[gedaagde sub 1, tevens eiseres in de andere zaak] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

in de zaak met zaak- en rolnummer C/15/300797 / KG ZA 20-162