ECLI:NL:RBNHO:2020:3429

• Datum uitspraak: 8 mei 2020
• Publicatiedatum: 7 mei 2020
• Zaaknummer: 8301705
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding ontruiming op basis van de Leegstandswet

In deze zaak heeft [eiser 1] c.s. [gedaagde] gedagvaard in kort geding met als doel ontruiming van een woning op basis van de Leegstandswet. De mondelinge behandeling vond plaats op 24 april 2020, na twee uitstelrondes vanwege de coronamaatregelen. [eiser 1] c.s. is eigenaar van de woning en heeft deze in 2014 te koop gezet, maar na mislukte verkoop een Leegstandswetvergunning aangevraagd en verkregen, geldig tot 23 februari 2020. De huurovereenkomst met [gedaagde] is op 14 oktober 2019 opgezegd wegens dringend eigen gebruik, maar [gedaagde] heeft geweigerd de woning te verlaten. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst op 23 februari 2020 is geëindigd, en dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen, met een termijn van ontruiming tot 1 juni 2020. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van huurachterstand en gebruiksvergoeding, alsook tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8301705 VV EXPL 20-20

Uitspraakdatum: 8 mei 2020

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

1. [eiser 1]2. [eiser 2]

beiden wonende te [land]

eisers

verder te noemen: [eiser 1] c.s.

gemachtigde: mr. A.M. Langeloo

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] op 11 februari 2020 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft, nadat deze in verband met het corona virus twee keer was aangehouden, plaatsgevonden op 24 april 2020. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] c.s. nog stukken gestuurd.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] c.s. is eigenaar van de woning aan [adres] te [plaats] die hij enige jaren zelf heeft bewoond.

2.2.

In verband met verhuizing naar het buitenland heeft [eiser 1] c.s. de woning in 2014 in de verkoop gezet. Omdat verkoop niet lukte, heeft [eiser 1] c.s. een Leegstandswetvergunning aangevraagd en verkregen. Blijkens de vergunning is deze geldig van 23 februari 2015 tot 23 februari 2020.

2.3.

In de voorschriften van deze vergunning staat:
1. Het tijdvak zoals vermeld in het tijdelijke huurcontract moet overeenkomen met het in deze vergunning genoemde tijdvak. 2. De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden. 3. De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand. 4. De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden. 5. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest. 6. De maximale termijn voor tijdelijke verhuur voor de woning is vijf jaar. (…)

2.4.

[eiser 1] c.s. heeft de woning verhuurd aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst staat:
(…) In overweging nemende dat: A. verhuurder eigenaar is van de woning te [plaats] aan [adres] ; B. verhuurder van Burgemeester en Wethouders van gemeente [gemeente] een Leegstandsvergunning heeft verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 15 Leegstandswet; C. het nummer van de vergunning is [nummer] ; D. de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn. (…) Artikel 3. Vergunning Leegstandswet Burgemeester en Wethouders van gemeente [gemeente] hebben in gevolge art. 15 Leegstandswet op 19-2-2015 aan verhuurder vergunning gegeven voor het aangaan van deze huurovereenkomst voor een tijdvak van 60 maanden, ingaande 23-02-2015 en lopende tot 23-02-2020. Artikel 4. Looptijd van deze overeenkomst 4.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van zes (6) maanden en 8 dagen , ingaande op 24-03-2015 en lopende tot 1-10-2015. Na verloop van deze termijn loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd met dien verstande dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waartegen overeenkomstig artikel 4.3. wordt opgezegd of waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest. (…) 4.3. De voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst kan door elk van de partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurovereenkomst overeengekomen dag. 4.4. Opzegging dient te geschieden bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploit. 4.5. Bij opzegging door huurder is de opzegtermijn tenminste een (1) kalendermaand en bij opzegging door verhuurder is de opzegtermijn tenminste drie (3) kalendermaanden.

2.5.

Bij brief van 14 oktober 2019 heeft [eiser 1] c.s. de huur opgezegd tegen 15 februari 2020 op grond van dringend eigen gebruik. In reactie daarop heeft [gedaagde] op 22 november 2019 laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.6.

Bij aangetekende brief van 18 december 2019 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. [gedaagde] erop gewezen dat de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet op 15 februari 2020 (en in ieder geval op 23 februari 2020) zal eindigen, dat de rechter daar niet aan te pas hoeft te komen en dat de normale opzegbescherming bij een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet niet geldt. In de brief heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. [gedaagde] verzocht schriftelijk te bevestigen dat hij de woning op uiterlijk 15 februari 2020 zou hebben verlaten, bij gebreke waarvan een kort geding tot ontruiming zou worden opgestart.

2.7.

In reactie daarop heeft [gedaagde] laten weten dat hij bereid was om de woning per 1 juni 2020 te verlaten. Voorts heeft hij aangeboden de woning te kopen tegen een marktconforme prijs van minimaal € 375.000,-.

2.8.

Partijen hebben vervolgens onderhandeld over beëindiging van de huur per 1 juni 2020. Hoewel [gedaagde] aangaf in te stemmen met de door [eiser 1] c.s. gestelde voorwaarden, liet hij na de toegezonden vaststellingsovereenkomst voor akkoord te tekenen en betaalde hij vanaf januari 2020 ook de huur niet meer.

3. De vordering

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
1. [gedaagde] veroordeelt om de woning aan [adres] te [plaats] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen te verlaten en ontruimen, met overgifte aan [eiser 1] c.s. van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] c.s. te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
2. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. te betalen de huurachterstand vanaf
1 januari 2020 tot en met 15 februari 2020 ten bedrage van € 2.351,72 te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de respectievelijke dagen van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. te betalen een gebruiksvergoeding ten bedrage van € 1.550,- per maand vanaf 16 februari 2020 tot aan de dag van ontruiming;
4. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zijnde een bedrag van
€ 435,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
5. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

[eiser 1] c.s. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat nu tussen partijen een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is gesloten, een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming niet geldt, waaronder de opzeggingsbescherming. Nu [eiser 1] c.s. de huur rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 15 februari 2020, is de huurovereenkomst per die datum geëindigd en verblijft [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning. Als de huur al niet door de opzegging is geëindigd, dan in elk geval door het verloop van de Leegstandsvergunning die op 23 februari 2020 haar geldigheid heeft verloren.

3.3.

[eiser 1] c.s. heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen. Hij woont momenteel in [land] en wenst zo snel mogelijk terug te keren naar Nederland, wat alleen mogelijk is indien hij dan ook weer de beschikking over de woning heeft. Het spoedeisend belang is voorts ingegeven door het feit dat [gedaagde] sinds januari 2020 de huur onbetaald heeft gelaten.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan.
- Nu de huurovereenkomst dateert van 25 maart 2015 is het vóór 1 juli 2016 geldende recht daarop van toepassing. Aangezien niet tegen het einde van de oorspronkelijke bepaalde tijd van het huurcontract was opgezegd en de overeenkomst voor onbepaalde tijd is gaan lopen, geldt de normale huurbescherming. Ook op grond van de na 1 juli 2016 geldende wetgeving is de oorspronkelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd overgegaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met de normale huurbescherming.
- Omdat de huurovereenkomst langer heeft geduurd dan de maximale termijn die de Leegstandswet toestaat (twee jaar) is de Leegstandswet niet meer van toepassing en geldt de normale huurbescherming.
- De wettelijke opzegtermijn van zes maanden is door [eiser 1] c.s. niet in acht genomen.
- Het gebruik van de Leegstandswetvergunning is onrechtmatig omdat deze is afgegeven met het oog op verkoop van de woning en daarvan thans geen sprake is nu [eiser 1] c.s. zelf weer in de woning wil gaan wonen.
- [eiser 1] c.s. heeft door jaarlijks mondeling aan te geven dat hij nog jaren in het buitenland zou verblijven, [gedaagde] het vertrouwen gegeven dat hij zijn eigen woning nog tot 1 mei 2021 kon verhuren.
- [eiser 1] c.s. heeft bij zijn vorderingen geen spoedeisend belang omdat hij vanwege de coronacrisis op dit moment toch niet vanuit [land] naar Nederland kan reizen. Daarnaast kan [eiser 1] c.s. zelf in Nederland (tijdelijk) een andere woning huren.
- [gedaagde] heeft een andere woning gevonden maar zal deze niet eerder dan per
1 september 2020 kunnen betrekken. In overleg wil hij nog steeds tot een regeling komen.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser 1] c.s. daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een woning ten aanzien waarvan [eiser 1] c.s. zich op het standpunt stelt dat [gedaagde] hiervan zonder recht of titel gebruik maakt, terwijl [eiser 1] c.s. de woning voor eigen gebruik nodig heeft. Daarbij komt dat [gedaagde] al enige maanden heeft nagelaten een vergoeding voor het gebruik van de woning te betalen.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser 1] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] beschikte over een rechtsgeldige Leegstandswetvergunning en dat de inhoud van de huurovereenkomst voldoet aan de eisen van artikel 15 van de Leegstandswet. Anders dan [gedaagde] betoogt, staat en stond de Leegstandswet een maximale termijn van vijf jaar toe, hetgeen ook volgt uit de aan [eiser 1] c.s. verleende vergunning. Het voorgaande betekent dat de in de huurovereenkomst genoemde wettelijke artikelen (zie 2.4. hiervoor),
waaronder ook de bepalingen die zien op opzegging en beëindiging van de huur, niet van toepassing zijn. Het verweer van [gedaagde] dat de normale huurbescherming is komen te vervallen omdat de huurovereenkomst na verloop van de overeengekomen bepaalde termijn, voor onbepaalde tijd is gaan lopen, faalt dan ook. De artikelen 7:271 lid 4 BW e.v. en 7:272 tot en met 7:278 BW gelden immers niet. Hetzelfde geldt voor zijn verweer dat [eiser 1] c.s. een opzegtermijn van zes maanden in acht had moeten nemen. Ingevolge artikel 15 van de Leegstandswet is een opzegtermijn van drie maanden vereist.

5.4.

Conform de huurovereenkomst eindigt deze in elk geval op het moment waarop de Leegstandswetvergunning haar geldigheid verliest, te weten op 23 februari 2020. De omstandigheid dat het doel van de opzegging (eigen gebruik door [eiser 1] c.s.) niet gelijk is aan het doel waarvoor de Leegstandsvergunning destijds is gegeven (verkoop) staat hieraan niet in de weg. Dit volgt niet uit de tekst van de wet en ook het doel en de strekking van de Leegstandwet geven hiervoor onvoldoende aanknopingspunten. De Leegstandswet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen verkoop niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat dan een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. Een beperking van de gronden waarop de verhuurder een huurovereenkomst waarbij een Leegstandswetvergunning is verkregen kan opzeggen, strookt niet met dat doel.

5.5.

Het verweer van [gedaagde] dat [eiser 1] c.s. hem mondeling had voorgehouden nog langere tijd in het buitenland te zullen blijven, is in het licht van de betwisting door [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat de huur in elk geval zou eindigen op 23 februari 2020. De omstandigheid dat [gedaagde] zijn eigen woning desondanks tot 1 mei 2021 heeft verhuurd moet dan ook voor zijn rekening en risico blijven.

5.6.

De conclusie is dat de huurovereenkomst tussen partijen op 23 februari 2020 is geëindigd en dat [gedaagde] de woning thans zonder recht of titel gebruikt. Hij dient deze dan ook te ontruimen. Zijn verweer dat [eiser 1] c.s. op dit moment toch niet naar Nederland kan komen en dat als hij dat wel kan, zelf ook iets anders kan huren, wordt verworpen. Het is voorstelbaar dat [eiser 1] c.s. juist in verband met de coronacrisis naar Nederland wil terugkeren en het is niet ondenkbaar dat dit op afzienbare termijn mogelijk zal zijn. Het is in de gegeven omstandigheden niet aan [eiser 1] c.s. om een andere woning te zoeken, te minder omdat [gedaagde] al enige maanden geen vergoeding meer voor het gebruik betaalt. Gelet hierop is er ook geen aanleiding om nog rekening te houden met de omstandigheid dat [gedaagde] pas per 1 september 2020 een andere woning kan betrekken. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat, in verband met de coronacrisis, [gedaagde] zal worden veroordeeld om de woning per 1 juni 2020 leeg en ontruimd op te leveren. De in verband met die ontruiming gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen nu [eiser 1] c.s. zijn belang hierbij voldoende heeft toegelicht en [gedaagde] alleen heeft aangevoerd dat hij de dwangsom te hoog vindt. De dwangsom zal wel worden gemaximeerd zoals hieronder bepaald.

5.7.

Vast staat dat [gedaagde] sinds januari 2020 geen huur of vergoeding voor het gebruik van de woning heeft betaald. Hij heeft tegen de verschuldigdheid daarvan geen verweer gevoerd. De vorderingen die daarop zien zullen daarom dan ook worden toegewezen.

5.8.

[eiser 1] c.s. maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat deze wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, nu [eiser 1] c.s. niet heeft gesteld op welke datum de buitengerechtelijke incassokosten zijn betaald.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser 1] c.s. (grotendeels) zal toewijzen. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser 1] c.s. worden gemaakt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] te [plaats] met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen per 1 juni 2020 te verlaten en ontruimen, met overgifte aan [eiser 1] c.s. van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] c.s. te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,-;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen de huurachterstand vanaf
1 januari 2020 tot en met 15 februari 2020 ten bedrage van € 2.351,72 te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de respectievelijke dagen van verzuim tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen een gebruiksvergoeding ten bedrage van € 1.550,- per maand vanaf 16 februari 2020 tot aan de dag van ontruiming;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 BW, zijnde een bedrag van € 435,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 88,83

griffierecht € 236,00

salaris gemachtigde € 480,00 ;
te vermeerderen met € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser 1] c.s. worden gemaakt;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter