Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/301917 / KG ZA 20-215
Vonnis in kort geding van 29 mei 2020
in de zaak van
[eiseres/verweerster],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. M.A.M. Ansink te Haarlem,
tegen
[gedaagde/eiser],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. B. Kochheim-Bossink te Aerdenhout.
Partijen zullen hierna [eiseres/verweerster] en [gedaagde/eiser] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 april 2020 met producties 1 tot en met 10 van de zijde van [eiseres/verweerster];
- het antwoord in kort geding en de voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 13 van de zijde van [gedaagde/eiser];
- de mondelinge behandeling van 15 mei 2020.
1.2.
Vanwege het beleid van de rechtbank om ter bestrijding van de verspreiding van het Covid-19 (Corona) virus fysieke zittingen en de daaruit voortvloeiende mogelijkheid van contact tussen procesdeelnemers zoveel mogelijk te vermijden, heeft de mondelinge behandeling met instemming van partijen op afstand, door middel van een beeld- en geluidverbinding, plaatsgevonden. Bij deze zitting waren aanwezig:
- [eiseres/verweerster], bijgestaan door mr. Ansink voornoemd;
- [gedaagde/eiser], bijgestaan door mr. Kochheim voornoemd.
1.3.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het navolgende uitgegaan.
2.1.
Partijen hebben gedurende 18 jaar een affectieve relatie gehad.
2.2.
Op 1 april 2004 hebben zij samen een woning gekocht aan de [adres] (hierna: de woning).
2.3.
Partijen hebben een hypothecaire geldlening afgesloten bij ABN AMRO Bank ter hoogte van (thans) € 350.000. Tevens hebben zij een beleggingspolis bij ASR afgesloten, waarop een positief resultaat is opgebouwd van (afgerond) € 44.000. De verschuldigde hypotheekrente bedraagt € 860 per maand en de premie voor de beleggingspolis € 230 per maand. De hypotheekrenteaftrek is afgerond € 340 per maand.
2.4.
Partijen woonden samen in de woning. In november 2019 is de relatie tussen hen verbroken. [eiseres/verweerster] is uit de woning vertrokken en woont in een (tijdelijke) huurwoning. [gedaagde/eiser] verblijft nog in de woning.
2.5.
Op 17 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres/verweerster] [gedaagde/eiser] per brief verzocht medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan een derde. Per brief van 13 maart 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres/verweerster] geconstateerd dat de woning niet meer te koop werd aangeboden op de vrije markt en daartegen geprotesteerd. In de brieven van 28 januari 2020, 25 maart 2020 en 12 mei 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde/eiser] onder meer gemeld dat [gedaagde/eiser] in de gelegenheid gesteld wenst te worden om het aandeel van [eiseres/verweerster] in de woning over te nemen, en dat een opstelling moet worden gemaakt van de door partijen gedane investeringen en betaalde kosten in verband met de woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres/verweerster] vordert in conventie samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij vonnis bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde/eiser] beveelt mee te werken aan het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht aan Greeven Makelaardij o.g., gevestigd te Zandvoort;
bepaalt dat partijen bij verschil van opvatting over de te hanteren vraagprijs (en de eventuele verlaging daarvan) voor de woning, de noodzaak van aanpassingen van de woning om deze geschikt te maken voor bezichtiging, of de vraag of een op de woning gedaan bod al dan niet geaccepteerd zal worden, jegens elkaar gehouden zijn om te handelen in overeenstemming met het ter zake door de makelaar te geven advies;
[gedaagde/eiser] beveelt mee te werken aan de totstandkoming van een verkoopovereenkomst en aan de notariële overdracht van de woning;
bepaalt dat, indien [gedaagde/eiser] zijn medewerking aan de veroordelingen onder 1, 2 en 3 niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagde/eiser] ten aanzien van het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht tot verkoop van de woning aan Greeven Makelaardij o.g., de koopovereenkomst, voor zover in overeenstemming met het advies van de makelaar, en/of de daarop aansluitende leveringsakte, telkens wanneer dit aan de orde is;
een en ander met veroordeling van [gedaagde/eiser] in de kosten van dit geding.
3.2.
Hieraan legt [eiseres/verweerster] - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat zij de woning niet van [gedaagde/eiser] kan overnemen en dat [gedaagde/eiser] heeft nagelaten concrete stappen te zetten om de woning over te nemen van [eiseres/verweerster], zodat de woning verkocht moet worden aan een derde. [eiseres/verweerster] heeft voorts een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij haar aandeel in de overwaarde van de woning nodig heeft om een nieuwe vaste woonruimte te kunnen huren en omdat de woningmarkt voor de onderhavige woning nu nog goed is, maar het onzeker is hoe de woningmarkt zich de komende tijd zal ontwikkelen, aldus steeds [eiseres/verweerster].
3.3.
[gedaagde/eiser] voert verweer, dat hierna - voor zover van belang - zal worden besproken.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagde/eiser] vordert in reconventie samengevat - voorwaardelijk, voor het geval
de conventionele vorderingen worden toegewezen, dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres/verweerster] beveelt bij verkoop van de woning mee te werken aan de financiële afwikkeling van de eenvoudige gemeenschap tussen partijen, respectievelijk tot afrekening van hetgeen door [gedaagde/eiser] in de woning/polis is geïnvesteerd (tenminste € 44.000,-- nominaal plus de aanwas op zijn inleg p.m.), zulks met veroordeling van de vrouw in de kosten van het geding in reconventie, de nakosten daaronder begrepen.
3.5.
Hieraan legt [gedaagde/eiser] - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat de hypotheekrente en de overige lasten van de woning sinds de aankoop in 2004 volledig door hem zijn voldaan. Daarom heeft [gedaagde/eiser] een vordering op [eiseres/verweerster]. Ook maakt [gedaagde/eiser] jegens [eiseres/verweerster] aanspraak op een vergoeding van het bedrag dat [gedaagde/eiser] heeft voldaan ten behoeve van verkrijging van het goed, ter hoogte van het huidige saldo van de beleggingspolis, te vermeerderen met het rendement sinds 2012, aldus steeds [gedaagde/eiser].
3.6.
[eiseres/verweerster] voert verweer, dat hierna - voor zover van belang - zal worden besproken.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vorderingen van [eiseres/verweerster] in kort geding strekkende tot verkoop van de woning slechts toewijsbaar zijn, indien zij voldoende aannemelijk maakt dat [gedaagde/eiser] daartoe in een eventuele bodemprocedure tussen partijen zal worden veroordeeld.
4.2.
De woning moet worden aangemerkt als een gemeenschappelijk goed van partijen. [eiseres/verweerster] beoogt met haar vorderingen feitelijk te bereiken dat een einde komt aan deze onverdeelde gemeenschap. In beginsel kan ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen, tenzij de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend (vgl. artikel 3:178 lid 1 en Pro 3 BW). Derhalve moet de voorzieningenrechter in dit kort geding een afweging maken tussen de belangen van [eiseres/verweerster] bij toewijzing van de vorderingen in kort geding enerzijds, en de belangen van [gedaagde/eiser] bij het behoud van de huidige situatie anderzijds.
4.3.
[eiseres/verweerster] heeft haar belang onderbouwd met de stelling dat zij haar aandeel in de overwaarde van de woning nodig heeft om een vaste woonruimte te kunnen huren. Ter zitting is echter gebleken dat [eiseres/verweerster] een inkomen heeft uit een vaste aanstelling in loondienst en dat zij de afgelopen maanden in staat is geweest om de huur van haar huidige tijdelijke woning te betalen. [eiseres/verweerster] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij niet (langer) in staat is om haar huidige huurwoning te behouden of de huur daarvan te voldoen. Dat sprake is van een dringend liquiditeitsprobleem aan de zijde van [eiseres/verweerster] is daarom onvoldoende aannemelijk geworden. Dit vindt overigens bevestiging in het door [eiseres/verweerster] ter zitting ingenomen standpunt dat de overwaarde na de levering van de woning aan de koper in depot bij de notaris kan blijven zolang er tussen [eiseres/verweerster] en [gedaagde/eiser] een geschil bestaat over de verdeling daarvan.
4.4.
Ter zitting heeft [eiseres/verweerster] voorts gesteld dat zij zich in de toekomst mogelijk zal gaan oriënteren op de koop van een ander huis, hetgeen niet mogelijk zal zijn zolang zij hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypothecaire geldlening voor de woning, aldus [eiseres/verweerster]. [eiseres/verweerster] heeft echter niet gesteld (noch onderbouwd) dat zij al bezig is met de aankoop van een nieuwe woning of dat zij daarbij problemen ervaart, zodat de voorzieningenrechter aan de enkele stelling dat [eiseres/verweerster] in de toekomst - wellicht - een koopwoning wil gaan zoeken in het kader van dit kort geding voorbij gaat.
4.5.
Voorts overweegt de voorzieningenrechter dat aan het betoog van [eiseres/verweerster] dat zij de verkoopopbrengst van de woning nodig heeft om een vaste huurwoning te kunnen betalen, de veronderstelling ten grondslag ligt dat [eiseres/verweerster] aanspraak kan maken op een deel van de eventuele overwaarde van de woning. [gedaagde/eiser] heeft dit echter gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde/eiser] moet namelijk (in het meest gunstige geval) worden uitgegaan van een verkoopopbrengst van de woning van ongeveer € 480.000. Gelet op de huidige hoogte van de hypothecaire geldlening en de waarde van de beleggingspolis, is in dat geval (na aftrek van de verkoopkosten) sprake van een overwaarde van ongeveer € 65.000. Tussen partijen staat echter ook vast dat nog een afrekening moet worden gemaakt van de wijze waarop zij tijdens hun relatie de lasten van de woning, de investeringen in de woning, en de overige kosten onderling hebben verdeeld. Hoe die afrekening moet luiden staat echter tussen partijen ter discussie. Zo twisten zij over de vraag of [gedaagde/eiser] in de periode van 2004 tot 2013 de kosten van de woning volledig heeft gedragen, zoals hij stelt, of dat ook [eiseres/verweerster] daaraan heeft bijgedragen, zoals zij betoogt. Op dit punt is daarom nader (feiten)onderzoek nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent. De vaststelling van de afrekening zal moeten plaatsvinden in onderling overleg tussen partijen (of, voor zover zij daarin niet slagen, in een eventuele procedure bij de bodemrechter). [gedaagde/eiser] heeft in dit kort geding echter wel voldoende aannemelijk gemaakt, en [eiseres/verweerster] heeft dit ook onvoldoende gemotiveerd betwist, dat [gedaagde/eiser] in ieder geval de laatste zeven jaar (sinds 2013), zowel de hypotheekrente (€ 860 bruto per maand, € 520 netto per maand), als de premies voor de beleggingspolis (€ 230 per maand), en de overige lasten van de woning, volledig heeft gedragen. Dit betekent dat [gedaagde/eiser] de afgelopen zeven jaar - afgerond - ongeveer € 44.000 aan netto hypotheekrente heeft voldaan (ervan uitgaande dat de hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 volledig aan [gedaagde/eiser] ten goede is gekomen), evenals ongeveer € 19.000 aan premies voor de beleggingspolis (sinds 2013), derhalve in totaal € 63.000, terwijl [eiseres/verweerster] daaraan in die periode (vanaf 2013 tot heden) niet heeft bijgedragen. Het ligt voor de hand dat partijen deze bedragen zullen betrekken in de nog door hen op te stellen afrekening.
4.6.
[eiseres/verweerster] heeft in reactie daarop aangevoerd dat [gedaagde/eiser] weliswaar de lasten van de woning betaalde, maar dat [eiseres/verweerster] (conform afspraak met [gedaagde/eiser]) bijvoorbeeld de kosten van vakanties en de auto van [gedaagde/eiser], alsmede de inrichting van de woning en (een deel van) de kosten van de huishouding op zich nam. [gedaagde/eiser] heeft dit weersproken en bovendien aangevoerd dat dit geen waardeverhogende investeringen in de woning betreffen. Bovendien staat hier volgens [gedaagde/eiser] tegenover dat hij meerdere grote (privé)schulden van [eiseres/verweerster] heeft afbetaald. De voorzieningenrechter is van voorlopig oordeel dat gelet op de hoogte van de door [eiseres/verweerster] zelf genoemde bedragen, onvoldoende is gebleken dat deze door [eiseres/verweerster] voldane kosten van vergelijkbare omvang zijn als de door [gedaagde/eiser] betaalde hypotheekrente en premie voor de beleggingspolis in de afgelopen zeven jaar (zoals in het voorgaande geschat), zodat hieraan geen doorslaggevende betekenis wordt toegekend.
4.7.
Op basis van het voorgaande komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres/verweerster] - na afwikkeling van de door partijen nog vast te stellen afrekening - aanspraak kan maken op een deel van de eventuele overwaarde van de woning. Zelfs indien [eiseres/verweerster] wordt gevolgd in haar betoog dat zij tot 2013 heeft bijgedragen aan de lasten van de woning en dat [gedaagde/eiser] pas vanaf 2013 de lasten van de woning volledig zelf heeft betaald, volgt uit het voorgaande immers dat in dit kort geding met voldoende mate van waarschijnlijkheid is gebleken dat de overwaarde van de woning voor het geheel, althans het overgrote deel aan [gedaagde/eiser] zal toekomen.
4.8.
[eiseres/verweerster] heeft haar belang bij de onmiddellijk verkoop van de woning verder toegelicht door er op te wijzen dat de woningmarkt voor de onderhavige woning op dit moment (zeer) goed is, en dat de huidige corona-crisis waarschijnlijk op korte termijn zal leiden tot aanzienlijke verslechtering van die woningmarkt. Van dit betoog heeft [eiseres/verweerster] echter geen onderbouwing gegeven. [gedaagde/eiser] heeft daarentegen een verklaring overgelegd van Eigenwijs Makelaars, waarin wordt verklaard dat onder meer vanwege de corona-crisis reeds op dit moment voor de onderhavige woning een lagere opbrengst te verwachten is, dan onder normale omstandigheden. De voorzieningenrechter overweegt dat ongewis is welk effect de corona-crisis op de verkoopopbrengst van de woning zal hebben en hoe de vastgoedmarkt zich de komende tijd zal ontwikkelen (en of, en zo ja op welk moment, een grote verandering in de huizenprijzen kan worden verwacht). Gelet op het voorgaande kan niet zonder meer van de juistheid van het (niet‑onderbouwde) betoog van [eiseres/verweerster] worden uitgegaan.
4.9.
Tegenover de belangen van [eiseres/verweerster], staat het belang van [gedaagde/eiser] bij het uitblijven van de door [eiseres/verweerster] gewenste onmiddellijke verkoop van de woning. Hij heeft onder meer aangevoerd dat hij in staat wil worden gesteld om het aandeel van [eiseres/verweerster] in de woning van haar over te nemen, hetgeen met de toegezegde hulp van zijn werkgever mogelijk zal zijn, maar dat het vanwege de corona-crisis nog niet tot concrete stappen is gekomen. Bovendien verkeert de woning volgens [gedaagde/eiser] op dit moment in dermate slechte staat, dat (nog los van de vraag hoe de corona-crisis de woningmarkt beïnvloedt en zal beïnvloeden) hoe dan ook geen optimale verkoopopbrengst kan worden verkregen indien nu wordt overgegaan tot verkoop van de woning aan een derde. Niet alleen moet er in de woning grondig opgeruimd en schoongemaakt worden, ook moet achterstallig onderhoud worden uitgevoerd. Dit betoog heeft [gedaagde/eiser] onderbouwd met de verklaring van Eigenwijs Makelaars en is door [eiseres/verweerster] ook niet weersproken. Daarnaast heeft [gedaagde/eiser] aangevoerd en met stukken onderbouwd dat hij op dit moment niet in staat is om te verhuizen uit de woning, omdat hij als gevolg van een hernia geen of nauwelijks gebruik kan maken van zijn linkerarm, waarvoor hij waarschijnlijk binnenkort een operatie zal moeten ondergaan en waarna hij enige tijd zal moeten herstellen. Ook dit is door [eiseres/verweerster] onweersproken gelaten.
4.10.
De voorzieningenrechter overweegt dat ook de belangen van [eiseres/verweerster] er mee zijn gediend indien een zo hoog mogelijk opbrengst voor de woning wordt gerealiseerd. Voldoende aannemelijk is geworden dat bij toewijzing van de vorderingen van [eiseres/verweerster] op dit moment, daarvan geen sprake zal zijn, gezien de huidige staat van onderhoud van de woning. Mede gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen, is de voorzieningenrechter daarom van oordeel dat het belang van [eiseres/verweerster] om over te gaan tot onmiddellijke verkoop van de woning onvoldoende is gebleken, en dat de belangen van [gedaagde/eiser] bij het (tijdelijk) uitblijven van die verkoop zwaarder wegen. Daarbij acht de voorzieningenrechter tevens van belang dat dit weliswaar betekent dat [eiseres/verweerster] nog enige tijd zal moeten dulden dat zij formeel aansprakelijk blijft voor de nakoming van de verplichtingen uit de hypothecaire geldlening en de beleggingspolis, maar dat zij daarvan feitelijk geen hinder ondervindt, omdat [gedaagde/eiser] de maandelijkse lasten van de woning volledig en steeds tijdig voldoet. De stelling van [eiseres/verweerster] dat de eventuele vordering van [gedaagde/eiser] op [eiseres/verweerster] hierdoor steeds verder zal oplopen wanneer de woning niet op korte termijn wordt verkocht, wordt voorts niet gevolgd, omdat partijen bij het opstellen van de afrekening tevens rekening kunnen houden met het feit dat [eiseres/verweerster] sinds het uiteengaan van partijen geen gebruik meer maakt van de woning, zodat het niet voor de hand ligt dat zij de lasten voor de helft moet blijven dragen. Partijen dienen de komende tijd te benutten om te onderzoeken hoe tussen partijen afgerekend dient te worden en of [gedaagde/eiser] in staat is het aandeel in de woning van [eiseres/verweerster] binnen een redelijke termijn van haar over te nemen (al dan niet met behulp van derden), en (indien hij daartoe niet in staat is, zoals [eiseres/verweerster] vreest) de woning verkoopklaar te maken om de verkoopopbrengst te optimaliseren, terwijl [gedaagde/eiser] de woning kan blijven gebruiken tijdens zijn herstel in verband met zijn hernia.
4.11.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres/verweerster] zullen worden afgewezen.
4.12.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten aldus worden gecompenseerd, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.13.
Omdat de vorderingen in conventie worden afgewezen, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld niet vervuld, zodat aan beoordeling daarvan niet wordt toegekomen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in voorwaardelijke reconventie
5.3.
verstaat dat de eis in reconventie niet is ingesteld, omdat de daaraan verbonden voorwaarde niet is vervuld.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 29 mei 2020.