Uitspraak
uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4934
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2020 in de zaak tussen de erven [eisers] ,gewoond hebbend te [plaats] , eisers
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) , de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hie rna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op€ 313.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend hetgeen in afschrift verstrekt is aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2020 Haarlem. Namens eisers is
[naam 1] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , vergezeld van [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eisers zijn eigenaar van de woning. De woning is een twee onder een kap woning. De inhoud van de woning is 342 m3 en de oppervlakte van het perceel is 281
m2 .De woning is voorzien van dakkape llen , een berging, een garage en een carport.
m2 .De woning is voorzien van dakkape llen , een berging, een garage en een carport.
2. Bij brief van 13 november 2019 heeft verweerder eisers bericht dat de waarde per de waardepeildatum i januari 2018 wordt verlaagd naar€ 303.000.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepe ildatum) .
4. Eisers bepleiten een waarde van tussen de€ 270.00 en€ 280.000 en stellen daartoe het volgende. Recht boven de woning bevinden zich hoogspanningskabels waarmee geen rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde. Boven de vergelijkingsobjecten bevinden zich geen hoogspanningskabels. De aanwezigheid van hoogspanningskabels heeft een sterk waarde drukkend effect op de waarde.
5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] .
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, tweede lid , Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt , onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank overweegt het volgende. Vast staat dat verweerder de waarde van de woning per de waardepeildatum heeft verlaagd naar€ 303.000. Dit betekent dat het beroep gegrond is , het bestreden besluit dient te worden vernietigd en de beschikking dient te worden gewijzigd. In het hiernavolgende zal de rechtbank beoordelen of een waarde van
€ 303.000 niet te hoog is.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende . De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarbij merkt de rechtbank op dat niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om aan de hand van de transactiewaarden de waarde van de woning te kunnen vastste llen . Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in het kader van de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden.
10. Dat laatste is naar het oordeel van de rechtbank het geval. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en
de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Uit de matrix blijkt dat verweerder zich op het standpunt heeft gesteld dat zowel de kwaliteit van de woning als die van het vergelijkingsobject [adres 2] , matig is. In verband hiermee is aan de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , veruit de laagste prijs, te weten, slechts € 395 per kubieke meter toegekend.
11. Eiser heeft zijn stelling dat het vergelijkingsobject [adres 2] , anders dan de woning, is gemoderniseerd, niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank is met de kubieke meterprijs van€ 395 in voldoende mate rekening gehouden met gedateerde staat van de woning.
12. Verweerder heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat vanwege de ligging onder hoogspanningskabels, sprake is van een matige ligging. In verband hiermee heeft verweerder op de grondprijs voor de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten met een gemiddelde ligging ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) een correctie toegepast van 20%. De rechtbank acht dit percentage zeker niet te laag.
Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals blijkt uit de matrix, kan niet worden gezegd dat een waarde van€ 303.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op
€ 303.000. De rechtbank zal daarbij bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het te vernietigen bestreden besluit.
Proceskosten
14. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank, nu verweerder deze kosten niet heeft bestreden en deze de rechtbank niet onredelijk voorkomen, aanleiding verweerder, met in achtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, te veroordelen in de door eisers redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De rechtbank begroot deze kosten op
€ 80,56 (€ 67,50 (1,5 uur x €45) aan verletkosten en€ 13,06 (op basis van openbaar vervoer, tweede klasse, retour) aan reiskosten). De rechtbank zal bovendien bepalen dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van€ 47 dient te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op€ 303.000; bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd wordt;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van€ 80,56 en draagt verweerder op het betaalde griffierecht van€ 47 aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 16 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000
BHAmsterdam.
BHAmsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende
inacht te worden genomen:
inacht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres v n de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.