Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5446
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 335.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 13 september 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2020 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde A. Oosters. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [B] , vergezeld door [C] , register-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekhuis met een berging, een aanbouw aan de achterzijde en een dakopbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 442m3 en de oppervlakte van het perceel is 198m2.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 325.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Ook is ten onrechte geen rekening gehouden met het verkoopcijfer van de woning van november 2016. Tevens stelt eiser dat het referentieobject [D] niet bruikbaar is, gelet op de geringe beschikbare informatie ten aanzien van het referentieobject. Ter onderbouwing van zijn standpunten wijst eiser onder meer naar een taxatierapport opgesteld door [E] , alsmede naar een taxatiekaart die resulteert in een waarde van de woning van € 297.614. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [F] , [G] en [H] , alle te [Z] . Ook heeft eiser een bouwkundig rapport van de woning ingebracht.
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een taxatierapport en een waardematrix (hierna: matrix) welke zijn opgesteld door [C] , register-taxateur. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [I] , [D] en [H] , alle te [Z] . De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 is hierin getaxeerd op € 335.000 dan wel (in de waardematrix) € 336.983. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.
8. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde referentieobjecten. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentieobjecten met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. De rechtbank overweegt dat zij het referentieobject [D] buiten beschouwing zal laten. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit referentieobject voldoende vergelijkbaar is met de woning, gelet op de geringe informatie welke verweerder over de referentieobject heeft overlegd. In dit kader is relevant dat verweerder in het verweerschrift had toegezegd het “koopinlichtingenformulier” over dit object mee te nemen naar de zitting. Dit heeft verweerder niet gedaan, terwijl kennelijk de gebruikelijke verkoopinformatie (zoals voor de andere objecten bij het verweerschrift is gevoegd) niet voor handen is.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de overgebleven referentieobjecten, [I] en [H] , voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen hoekwoningen zijn, uit een gelijk bouwjaar met een vergelijkbaar uiterlijk, en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. Dat er enige verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Verweerder heeft met de aanvullende toelichting ter zitting inzichtelijk gemaakt dat met die verschillen voldoende rekening is gehouden.
11. Tevens heeft verweerder ter zitting voldoende gemotiveerd dat de staat van onderhoud nagenoeg overeenkomt met de referentieobjecten en dat deze derhalve terecht als gemiddeld (factor 3) is aangemerkt. Het door eiser overgelegde bouwkundig rapport vermeldt immers dat de woning een “redelijk goede staat” heeft. Ook is het begrijpelijk dat verweerder een factor 4 aan de doelmatigheid van de woning heeft toegekend, vanwege de dakopbouw van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat daardoor een dubbeltelling plaatsvindt. Dit heeft ook te gelden voor het in aanmerking nemen van een factor 3 voor de voorzieningen. Het is aan eiser om te onderbouwen dat de voorzieningen een minder niveau hebben. Hetgeen eiser heeft gesteld ten aanzien van de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentieobjecten is, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende om een waardeverlaging van de woning tot gevolg te hebben. Aannemelijk is dat de andere objecten een vergelijkbare ligging hebben.
12. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het verkoopcijfer van de eigen woning op 25 september 2016 van € 290.300. Hoewel dit verkoopcijfer meer dan een jaar is verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2018, volgt de rechtbank eiser hierin. Het verkoopcijfer van de woning is bij uitstek voor de bepaling van de waarde van de woning van belang, mits het gerealiseerd is rond de waardepeildatum. Omdat het verkoopcijfer meer dan een jaar gerealiseerd is voor de waardepeildatum, hanteert de rechtbank het mede als aanwijzing voor de beoordeling van de WOZ-waarde.
13. Verweerder heeft ter zitting opgemerkt dat, rekening houdend met het verkoopcijfer van de woning, alsnog een correcte waarde aan de woning is toegekend. Verweerder stelt daartoe dat vanwege de gunstige ligging van [Z] ten opzichte van Amsterdam, de verkoopprijzen van de woningen in [Z] veel zijn gestegen, waardoor de toegekende waarde van € 335.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat, ook indien rekening wordt gehouden met het verkoopcijfer van de woning, de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
14. Het door eiser ingebrachte taxatierapport met de meest recente matrix, doet aan de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde niet af. De [F] en [G] hebben anders dan de andere referentieobjecten een ander uiterlijk, terwijl de [F] ook nog een ander objecttype is. Voor [H] hanteert eiser andere uitgangspunten (een andere indexatie, alsmede andere primaire en secundaire objectkenmerken). Dit resulteert in een lagere prijs per m3. Als die wordt toegepast in de waardematrix van verweerder leidt dat tot een iets lagere gemiddelde waarde per m3. Gelet op hetgeen is overwogen ten aanzien van de verkoopprijs van de woning in november 2016, de ruimte in de taxatie van verweerder en dat verweerder de uitgangspunten van eiser bestrijdt, acht de rechtbank dit onvoldoende voor de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Doesburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.