Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8306372 CV EXPL 20-502
Uitspraakdatum: 12 augustus 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Ditters Fransen Makelaars B.V.
gevestigd te Zevenaar
eiseres
verder te noemen: de makelaar
gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso
tegen
[gedaagden]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: (in enkelvoud) [gedaagden]
gemachtigde: mr. S.A. Wind.
1.Het procesverloop
1.1.
De makelaar heeft bij dagvaarding van 29 januari 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna beide partijen nog een schriftelijke reactie hebben gegeven.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] heeft op 17 mei 2015 de makelaar een opdracht tot bemiddeling tot verkoop van zijn woning te Didam (hierna: de woning) gegeven. De vraagprijs is bepaald op € 275.000,- k.k. De makelaar zou een courtage van 1,2% ontvangen. In de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van de NVM (versie 2011; hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing verklaard. Voorts is bepaald dat bij intrekking van de verkoopopdracht geen courtage aan de makelaar is verschuldigd.
2.2.
In de NVM-voorwaarden is in artikel 14 lid 3 bepaald dat de consument na beëindiging van de bemiddelingsopdracht geen courtage is verschuldigd als er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van die overeenkomst het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht.
2.3.
Op 3 januari 2018 heeft de makelaar aan [gedaagden] een concept koopovereenkomst gezonden met betrekking tot de verkoop van de woning aan de heer en mevrouw [kopers] (hierna: [kopers] ).
2.4.
Op 24 januari 2018 heeft [gedaagden] de opdracht aan de makelaar ingetrokken, omdat hij niet tevreden was over de gang van zaken met betrekking tot de verkoop van zijn woning.
2.5.
Op 25 februari 2018 heeft [gedaagden] een woning gekocht in Schagerbrug. Direct daarna heeft [gedaagden] contact opgenomen met [kopers] en is hij opnieuw met [kopers] in onderhandeling getreden over de verkoop van de woning in Didam. Op 9 maart 2018 heeft [gedaagden] de woning alsnog verkocht aan [kopers] .
2.6.
Op 23 oktober 2018 heeft de makelaar aan [gedaagden] aan courtage voor de dienstverlening bij de verkoop van de woning gefactureerd een bedrag van € 3.312,50 exclusief btw (€ 4.008,13 inclusief btw).
3.De vordering
3.1.
De makelaar vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 4.631,78, vermeerderd met rente en (na)kosten.
3.2.
De makelaar legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij genoegzaam bewijs heeft geleverd dat de verkoop van de woning in Didam het gevolg is van zijn dienstverlening.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat artikel 14 lid 3 van de NVM-voorwaarden niet van toepassing is en verder dat er geen courtage is verschuldigd, omdat de makelaar zijn werk niet goed heeft gedaan. Er was sprake van mistaxatie, waardoor de woning te lang te koop heeft gestaan. Ook is verzuimd de verkoopstrategie tijdig aan te passen. [kopers] is op een later moment door [gedaagden] zelf benaderd en de koop is vervolgens door bemiddeling van een derde makelaar tot stand gekomen. Subsidiair betoogt [gedaagden] dat hij slechts een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage verschuldigd is.
5.De beoordeling
5.1.
In de door partijen op 17 mei 2015 gesloten bemiddelingsovereenkomst zijn de bedoelde NVM-voorwaarden van toepassing verklaard. Onjuist is de stelling van [gedaagden] dat artikel 10 van de bemiddelingsovereenkomst in strijd is met en prevaleert boven artikel 14 van de NVM-voorwaarden. Beide artikelen stellen immers vast dat de consument bij beëindiging van de bemiddelingsopdracht door intrekking geen courtage is verschuldigd. Artikel 14 van de NVM-voorwaarden vult dit alleen aan met de bepaling dat dit anders is als vast komt te staan dat door de bemiddeling van de makelaar na de intrekking van de opdracht alsnog een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand is gekomen. Deze (antimisbruik)bepaling is in lijn met artikel 8 van de bemiddelingsovereenkomst, waarin is bepaald dat de opdrachtgever buiten de makelaar om geen overeenkomst tot stand brengt en daartoe geen onderhandelingen voert en als in strijd daarmee toch een overeenkomst tot stand komt, de makelaar recht heeft op courtage.
5.2.
Terecht heeft [gedaagden] aangevoerd dat hij te allen tijde gerechtigd was om de overeenkomst op te zeggen. Dit volgt uit artikel 7:408 lid 1 BW, in samenhang met artikel 413 BW. De reden van opzegging kan in dit verband buiten beschouwing blijven.
5.3.
Beoordeeld hoeft slechts te worden of de makelaar recht heeft op courtage, nu de woning van [gedaagden] is verkocht nadat [gedaagden] de opdracht aan de makelaar had ingetrokken. Daartoe is het volgende van belang.
5.4.
Tussen partijen staat vast dat [kopers] zich via Funda – waar de makelaar de woning van [gedaagden] had aangemeld – bij de makelaar heeft gemeld en dat [kopers] de woning via de makelaar heeft bezichtigd waarna de prijs is uit onderhandeld op € 265.000,- k.k. Daarna heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. De koop ging vervolgens niet door, omdat [gedaagden] de door [kopers] gestelde voorwaarde – verkoop van zijn eigen woning voor een bepaalde datum – niet wilde accepteren. Naar aanleiding van de intrekking van de opdracht door [gedaagden] op 24 januari 2018 schreef de makelaar op 26 januari 2018 vervolgens: “Naar aanleiding van jullie mail deze week heb ik deze week nog herhaaldelijk contact gehad met zowel de heer als mevrouw [kopers] . Fam. [kopers] is en blijft geïnteresseerd in jullie woning. Wij hebben uit onderhandeld op een koopsom van € 265.000,- k.k. De aanvaarding zou op 23 juli a.s. plaatsvinden. Een prima resultaat. Begin januari jl. hebben wij ter bevestiging reeds een concept koopovereenkomst gemaild. In verband met een 2e koper in Schagerbrug en hierdoor gewijzigde omstandigheden aldaar hebben jullie deze week besloten om beide transacties te bevriezen. Daarnaast hebben jullie ons aangegeven dat de familie [kopers] ons weer kan contacten zodra de woning in Huissen verkocht is zodat we op dat moment kunnen bezien of er dan nog mogelijkheden zijn voor een transactie.” [gedaagden] heeft vervolgens enkele weken na zijn intrekking van de opdracht zelf contact opgenomen met [kopers] , hetgeen ertoe heeft geleid dat hij de woning alsnog aan [kopers] heeft verkocht en wel voor de eerder bepaalde koopprijs van € 265.000,- k.k. Met deze gegevens heeft de makelaar voldoende onderbouwd dat de verkoop van de woning in Didam het gevolg is van zijn dienstverlening. De stelling van [gedaagden] dat deze koopovereenkomst tot stand is gekomen door de bemiddeling van een derde makelaar is niet onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. De enkele omstandigheid dat deze koopovereenkomst is geprint op briefpapier van deze makelaar is daarvoor onvoldoende. [gedaagden] heeft niet gesteld wat deze makelaar in zijn opdracht heeft gedaan om deze overeenkomst tot stand te brengen, laat staan dat hij dit heeft onderbouwd. Gelet op de voorgeschiedenis had dit wel op zijn weg gelegen.
5.5.
Vervolgens rijst de vraag welk bedrag aan courtage [gedaagden] is verschuldigd. Artikel 14 lid 6 van de NVM-voorwaarden bepaalt dat in een geval als dit de makelaar recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage, waarbij rekening wordt gehouden met reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd.
5.6.
[gedaagden] heeft de opdracht ingetrokken met een drieregelig briefje, dat inhield dat hij niet tevreden was met het verloop van het verkoopproces van zijn woning. In deze procedure wijst [gedaagden] erop dat het verkoopproces lang heeft geduurd en dat een vraagprijs is gehanteerd van 25% boven de WOZ-waarde van de woning. De makelaar heeft daar tegenover gesteld dat in de periode dat de woning werd verkocht de marktsituatie ongunstig was. De vraagprijs is, aldus de makelaar, door hem geadviseerd maar wordt bepaald door de verkoper zelf. De kantonrechter acht de door [gedaagden] genoemde redenen niet steekhoudend. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] eerder bij de makelaar heeft geklaagd over het verloop van het verkoopproces of heeft aangegeven bij de makelaar dat hij de vraagprijs van de woning wilde verlagen. [gedaagden] heeft voorts de opdracht pas beëindigd toen de verkoop van zijn woning bijna een feit was. De makelaar schrijft in zijn reactie op de intrekking van de opdracht door [gedaagden] dan ook terecht dat hij die onbegrijpelijk vindt. De grond waarop de overeenkomst is beëindigd geeft derhalve geen reden tot verlaging van de afgesproken courtage.
5.7.
Verder staat vast dat [gedaagden] voordeel heeft gehad van het werk van de makelaar: kort na intrekking van de opdracht aan de makelaar heeft [gedaagden] zijn woning alsnog verkocht aan [kopers] en wel tegen dezelfde prijs als eerder in de onderhandeling door de makelaar was bepaald. Het enige verschil is dat [gedaagden] toen duidelijkheid had over de aankoop van zijn nieuwe woning. Achteraf bezien zou [gedaagden] echter hetzelfde resultaat hebben bereikt als hij de door de makelaar opgestelde concept koopovereenkomst had getekend.
5.8.
Als het gaat om de door de makelaar verrichte werkzaamheden, staat vast dat de makelaar alle werkzaamheden heeft verricht die nodig waren om tot verkoop van de woning te geraken. Alleen in de begeleiding van de eindfase van ondertekening, bedenktijd en voorlichting is de makelaar enig werk bespaard. Bovendien behoeft de gefactureerde courtage enige correctie, aangezien 1,25% aan courtage in rekening is gebracht, terwijl een courtage van 1,2% is overeengekomen. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de courtage in redelijkheid bepalen op € 3.630,- inclusief btw. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf het intreden van het verzuim, zijnde 1 september 2019 gelet op de door de makelaar overgelegde ingebrekestelling d.d. 16 augustus 2019. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen overeenkomstig het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen tot een bedrag van € 488,-. De nakosten worden toegewezen nu ze niet zijn betwist.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van € 87,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan de makelaar van € 4.118,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.630,- vanaf 1 september 2019 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de makelaar tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 86,85
griffierecht € 499,-
salaris gemachtigde € 350,-;
6.3.
veroordeelt de [gedaagden] tot betaling van € 87,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de makelaar worden gemaakt;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter