Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3395
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.W.F. Menick, advocaat te Amsterdam)
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 148.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een woning in een appartementencomplex dat op 1 januari 2018 in aanbouw was. De vrij-op-naamprijs van de woning is € 212.775, bestaande uit de koopprijs van de grond van € 80.500 en een aanneemsom van € 132.275. De woning is op 25 juni 2018 opgeleverd.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017, naar de toestand van 1 januari 2018 (toestandsdatum).
3. Eiseres stelt dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 80.500, zijnde de kooprijs van de grond van de woning. Eiseres twijfelt aan het onderzoek van verweerder waaruit zou blijken dat het dak van het complex waterdicht was op 1 januari 2018. Naast de foto die verweerder van het complex heeft overgelegd is er immers geen andere informatie waaruit dit zou blijken.
Voorts voert eiseres het volgende aan:
- de hoorplicht is geschonden;
- eiseres heeft recht op een dwangsom omdat de beslistermijn van de uitspraak op bezwaar met meer dan een jaar is overschreden. Dit is onevenredig lang;
- de uitspraak op bezwaar is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (het beginsel van zorgvuldig onderzoek, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel), genomen.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 148.000 niet te hoog is. Het dak van het pand in aanbouw was op de toestandsdatum waterdicht. Dit blijkt uit een foto van het complex. Uit de toelichting van de Waarderingskamer volgt dat in dat geval het voortgangspercentage 60% bedraagt. De waarde is dan 60% van de vrij-op-naamprijs minus de grondwaarde (€ 212.775 - € 80.500) = € 79.365. De grondwaarde bedraagt
€ 80.500. De totale waarde komt daarmee uit op € 159.865, hetgeen hoger is dan de beschikte waarde van € 148.000.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Eiseres heeft ter zitting de stelling dat zij op 1 januari 2018 niet de gebruiker was van de woning, laten vallen.
Hoorplicht
7. Ingevolge artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb), gehoord op zijn verzoek. In het bezwaarschrift heeft de gemachtigde van eiseres vermeld onder punt 5: “Belanghebbende heeft geen bezwaar om haar standpunten in een hoorzitting nader toe te lichten.” Hoewel eiseres haar wens om gehoord te willen worden duidelijker had kunnen weergeven, is de rechtbank van oordeel dat verweerder hierin aanleiding had moeten zien om eiseres uit te nodigen voor een hoorgesprek. Gelet daarop is de hoorplicht geschonden.
8. De rechtbank is evenwel van oordeel dat eiseres niet is benadeeld door dit gebrek in de naleving van de vormvoorschriften. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres haar bezwaren in beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten, dat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan tussen verweerder en eiseres (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat en dat het geschil betrekking heeft op een aangelegenheid waarbij verweerder geen beleidsvrijheid toekomt (vgl. Hoge Raad 18 april 2003, nr. 37 790, BNB 2003/267). Met toepassing van het bepaalde in artikel 6:22 van Pro de Awb, zal de rechtbank voorbijgaan aan voormeld gebrek. De rechtbank ziet in deze gang van zaken aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in beroep heeft gemaakt.
WOZ-waarde
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Niet in geschil is dat voor de waardering in dit geval de toestandsdatum 1 januari 2018 moet worden genomen. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat op grond van de uitgangspunten van de Wet WOZ de waarde van de woning in dit geval op de vervangingswaarde moet worden gewaardeerd, omdat de woning op de toestandsdatum
1 januari 2018 nog niet gereed was. Ter bepaling van de vervangingswaarde dienen drie componenten te worden bepaald, te weten de grondwaarde, de stichtingskosten van de woning en het voortgangspercentage van de bouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de stichtingskosten van de woning € 212.775 bedragen, bestaande uit de koopprijs voor de grond bij de woning van € 80.500 en de aanneemsom van € 132.275.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan dat de waarde van de woning ten minste € 148.000 bedraagt. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder stelt dat het pand in aanbouw op de toestandsdatum voor 60% gereed was. Verweerder heeft verwezen naar door hem overgelegde informatie van de Waarderingskamer. Daaruit volgt dat het voortgangspercentage van de bouw 60% is indien het dak van het complex waterdicht is. Uit de foto die is gevoegd bij het verweerschrift, en die is genomen op 17 oktober 2017 en derhalve vóór de toestandsdatum, is duidelijk te zien dat op het appartementencomplex een dak is geplaatst. Dit wordt door eiseres niet betwist. De rechtbank acht daarmee voldoende aangetoond dat het dak van het complex waterdicht was op de toestandsdatum. De stelling van eiseres dat hiervoor ook nog steunbewijs nodig is, zoals een verklaring van de aannemer, volgt de rechtbank niet.
13. Verweerder heeft de waarde van de woning als volgt berekend. De VON-prijs minus de grondwaarde = € 132.275. 60% van deze waarde is € 79.365. De grondwaarde bedraagt € 80.500. De totale waarde komt daarmee uit op € 79.365 plus de grondwaarde van € 80.500 = € 159.865. Deze berekening wordt niet betwist door eiseres. Nu deze waarde hoger is dan de beschikte waarde van € 148.000, kan niet worden gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Dwangsom
14. Het standpunt van eiseres dat zij recht heeft op een dwangsom omdat de beslistermijn van de uitspraak op bezwaar met meer dan een jaar overschreden, kan niet slagen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
15. Tussen partijen is niet in geschil dat de uitspraak op bezwaar niet binnen de gestelde termijn is gedaan. Op grond van artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet had verweerder uiterlijk 31 december 2018 uitspraak op bezwaar moeten doen, terwijl de uitspraak op bezwaar dateert van 4 juni 2019. Op grond van artikel 4:17, eerste lid, van de Awb is verweerder pas een dwangsom verschuldigd vanaf de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en verweerder van eiseres een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen.
Niet gebleken is dat eiseres verweerder schriftelijk in gebreke heeft gesteld. Aan de late verzending van de uitspraak op bezwaar door verweerder kan dan ook geen rechtsgevolg worden verbonden.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
16. Eiseres stelt dat de uitspraak op bezwaar in strijd is met het beginsel van zorgvuldig onderzoek, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Immers, een expliciete berekening van de waardebepaling ontbreekt. Onduidelijk is van welke premissen bij de waardebepaling van de toen nog in aanbouw zijnde woning is uitgegaan. Voorts is bij de waardebepaling geen dan wel onvoldoende rekening gehouden met de belangen van eiseres.
17. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur als door eiseres gesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het bestreden besluit de grieven van eiseres heeft vermeld en het wettelijk kader heeft beschreven. Voorts staat in de uitspraak op bezwaar vermeld dat uit het gegevensbestand blijkt dat de vastgestelde waarde betrekking heeft op de kavel en het pand in aanbouw (circa 60% gereed). Gelet daarop heeft verweerder voldoende duidelijk gemaakt waarmee in de waardebepaling rekening is gehouden. Het enkele feit dat een berekening ontbreekt, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of onvoldoende is gemotiveerd. Voorts heeft eiseres niet duidelijk gemaakt met welke belangen van eiseres in de waardebepaling geen rekening zou zijn gehouden. De beroepsgrond van eiseres kan niet slagen.
18. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
19. Gelet op de rechtsoverwegingen onder punt 7 en 8 heeft eiseres recht op een proceskostenvergoeding op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb. De totale kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank vast op € 1.050
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een factor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.050;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.