Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4180
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 324.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. Eiseres is verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 394 m³, de inhoud van de aanbouw is ongeveer 31 m³ en de oppervlakte van het perceel is 175 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 297.400. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport overgelegd, uitgebracht op 25 mei 2018 door [A] , waarin de woning op 15 mei 2018 is getaxeerd op € 312.500. In het taxatierapport is gebruik gemaakt van een aantal vergelijkingsobjecten.
Eiseres heeft voorts – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
- de huizenprijzen in de regio Zaanstreek zijn in 2018 van het eerste kwartaal naar het tweede kwartaal gestegen met € 15.100. De woning zou dus in het eerste kwartaal van 2018 getaxeerd zijn op € 297.400;
- er is in de waardebepaling geen rekening gehouden met het feit dat in [b] oudere woningen en sociale huurwoningen staan. Dit is een waardeverminderende factor.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 324.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder acht het taxatierapport van eiseres in beginsel wel bruikbaar als bewijs, maar is van mening dat aan de door hem overgelegde waardematrix meer bewijskracht toekomt dan aan het taxatierapport. Het feit dat in [b] oudere woningen en sociale huurwoningen staan met een andere uitstraling, heeft geen negatieve invloed op de waarde, aldus verweerder. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal daarom eerst ingaan op de door verweerder overgelegde waardematrix.
9. De in deze matrix genoemde vergelijkingsobjecten [c] , [d] en [e] , alle gelegen te [Z] , zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type woning betreft vergelijkbaar met de woning omdat het ook recente tussenwoningen zijn met een schuur. Ook wat betreft omvang, kwaliteit, onderhoud en ligging zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, met name wat betreft inhoud en oppervlakte, maar verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden.
10.1.
Eiseres stelt dat de ligging van de woning een waardedrukkende factor is. De woning is relatief nieuw, namelijk 9 jaar, en was onderdeel van een kleinschalig nieuwbouwplan dat is gebouwd in een bestaande wijk tussen oudere woningen en sociale huurwoningen. De woning ligt direct achter een dorpsstraat. Tegenover de woning staat een flatgebouw. Eiseres stelt dat het een onrustige buurt is, dat de omliggende woningen een andere uitstraling hebben dan de woning van eiseres en dat er in de buurt geregeld incidenten plaatsvinden.
10.2.
De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten niet in de directe omgeving van de woning zijn gelegen, dat de woning is gelegen achter een dorpsstraat en tussen oudere woningen en huurwoningen. Verweerder stelt dat geen sprake is van een waardedrukkende factor omdat ook van de vergelijkingsobjecten nadelen zijn te benoemen. Zo ligt een van de vergelijkingsobjecten naast een rotonde. Dat het een onrustige buurt is, is een subjectief gegeven omdat er ook mensen zijn die juist vlakbij een dorpsstraat willen wonen, aldus verweerder.
10.3.
De rechtbank volgt dit standpunt van verweerder niet. De ligging van een woning tussen oudere woningen en sociale huurwoningen kan de waarde van een woning negatief beïnvloeden. De rechtbank is echter van oordeel dat dit niet tot een waardeverlaging kan leiden. Immers, de waarde per kubieke meter die door verweerder uit de vastgestelde eindwaarden van de vergelijkingsobjecten is herleid, varieert van € 625 tot € 810, terwijl voor de woning een waarde per kubieke meter is gehanteerd van € 567. Nu de waarde per kubieke meter voor de woning aanzienlijk lager is dan die van de vergelijkingsobjecten, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met deze waardeverminderende factor voldoende rekening gehouden.
11. Gelet op het voorgaande en gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
12. Het voorgaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een lagere waarde. Eiseres heeft in dat verband verwezen naar een door haar overgelegd taxatierapport van 25 mei 2018. De rechtbank stelt vast dat in dit rapport de waarde in het economische verkeer is bepaald op basis van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het rapport heeft de makelaar gebruik gemaakt van de vergelijkingsobjecten [f] , [g] en [h] , alle gelegen te [Z] . De waardepeildatum is 15 mei 2018. Deze datum is niet ver van de waardepeildatum van 1 januari 2018 gelegen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat dit rapport in beginsel bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft ter zitting meegedeeld dit niet langer te betwisten.
13. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten in het taxatierapport minder geschikt zijn om als onderbouwing van de waarde van de woning te dienen dan de objecten die verweerder heeft gehanteerd. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. [f] , [g] en [h] zijn immers wat betreft bouwjaar respectievelijk 20, 19 en 18 jaar ouder dan de woning, terwijl de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt alle een bouwjaar hebben dat dichter ligt bij het bouwjaar van de woning. Daarnaast zijn de objecten die in het taxatierapport van eiseres staan vermeld minder goed vergelijkbaar wat betreft onderhoud en kwaliteit dan de objecten die verweerder heeft gehanteerd. Immers, in het taxatierapport staat vermeld dat [f] minder courant is vanwege de smaakgevoelige afwerking, dat [g] minder courant is vanwege de laag doorlopende dakconstructie en dat [h] een veel slechtere onderhoudssituatie heeft dan de woning. Daarnaast is [g] minder goed vergelijkbaar met de woning dan de objecten die verweerder hanteert, omdat de inhoud van dit object veel kleiner is.
14. Gelet daarop kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die in het rapport van eiseres zijn genoemd, minder goed dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning dan de objecten die verweerder heeft gehanteerd. Daarnaast biedt het taxatierapport van eiseres geen inzicht in de wijze waarop de makelaar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft herleid naar een waarde voor de woning van € 312.500. Dit inzicht wordt in het taxatierapport van verweerder wel gegeven.
15. De stelling van eiseres dat de waarde dient te worden verminderd met € 15.100 omdat de huizenprijzen in de regio Zaanstreek in 2018 van het eerste kwartaal naar het tweede kwartaal zijn gestegen met € 15.100, kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. Aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
16. Gelet op het voorgaande en hetgeen zij verder heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning dient te worden verlaagd naar € 297.400.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.