Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5596
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 272.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juli 2020. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] . Eiser is niet verschenen. De griffier heeft eiser tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip bij aangetekende brief uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van Post.NL is gebleken dat de uitnodigingsbrief op 28 mei 2020 op het adres van eiser in ontvangst is genomen, ziet de rechtbank geen beletselen het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een huis in een rij met twee dakkapellen en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 340 m³ en de oppervlakte van het perceel is 113 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de woning ten onrechte hoger is gewaardeerd dan de beide gelijke buurpanden. Voorts heeft eiser betoogd dat de gemiddelde waardeontwikkeling van huizen in de gemeente Haarlemmermeer de stijging van de waarde van de woning ten opzichte van die van het voorafgaande belastingjaar niet rechtvaardigt. Voor wat betreft de door verweerder aangedragen verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat de door de verkopende makelaars getaxeerde waarde als uitgangspunt dient te worden gehanteerd en niet de - aanmerkelijk hogere - werkelijke verkoopprijs.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 279.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Aan deze op hem rustende bewijslast heeft verweerder met de overgelegde taxatiematrix voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat niet van de verkoopprijzen dient te worden uitgegaan maar van opbrengstschattingen van de bij de verkopen betrokken makelaars / taxateurs - zoals eiser verdedigt - is niet verenigbaar met artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Dergelijke taxaties zijn immers geen marktgegevens in de zin van die bepaling.
9. Ook eisers grief dat de aan de woning toegekende waarde - mede gelet op de ontwikkeling in de onroerend-goedprijzen in de gemeente - niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend leidt niet tot
gegrondverklaring van zijn beroep. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw en aan de hand van voor de betreffende waardepeildatum relevante marktgegevens wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder8 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
10. De aan de beide buurpanden toegekende WOZ-waardes bieden geen rechtvaardiging voor een ander oordeel, nu deze grief feitelijke grondslag mist. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat voor deze beide woningen dezelfde waarde per kubieke en per vierkante meter is aangehouden als bij de waardering van eisers woning. In hetgeen zijdens eiser is aangevoerd kunnen geen aanknopingspunten worden gevonden voor de conclusie dat dit niet het geval. Van een op grond van het gelijkheidsbeginsel ontoelaatbare ongelijke behandeling van gelijke gevallen is dan ook geen sprake.
11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.