Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4360
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: mr. P.L.J.A. van Rosmalen),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 16 augustus 2019 op het bezwaar van eiser tegen de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020.
Eiser en zijn gemachtigde zijn, zonder bericht, niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of de gemachtigde behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde bij aangetekende brief, verzonden op 11 juni 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 12 juni 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning).
De woning is een appartement met dakkapel en dakterras/balkon. De inhoud van de woning is ongeveer 396 m³ en de oppervlakte is 99 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 410.000. Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij in de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd waaromverweerder bij dezelfde referentiewoningen concludeert tot een hogere waarde.
Ook heeft eiser aangevoerd dat verweerder de toepasselijke grondstaffels niet heeft overgelegd en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Ten gevolge hiervan heeft eiser beroep moeten instellen en eiser verzoekt op die grond om een proceskostenvergoeding.
Eiser heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met een taxatierapport opgemaakt op 10 september 2019 door [B] van [C] . Dit rapport concludeert tot een waarde van € 410.000.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix met bijbehorende foto’s. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 495.000. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van een zevental vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn 5 appartementen en 2 bovenwoningen uit dezelfde bouwperiode, gelegen in het centrum van Haarlem.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat verweerder voor de woning de laagste prijs per kubieke meter heeft berekend, te weten € 1.208 m3, terwijl de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten varieert van € 1.215 m3 tot € 1.617 m3. Verweerder is daarbij uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand van zowel de woning als van alle vergelijkingsobjecten. Eiser heeft geen argumenten naar voren gebracht waarom verweerder van een nog lagere kubieke meterprijs zou moeten uitgaan. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat de woning van eiser van een recenter bouwjaar is dan zes van de zeven door verweerder genoemde referentieobjecten.
11. Met betrekking tot het door eiser ingediende taxatierapport is het volgende van belang. Als bouwjaar staat het jaar 2010 vermeld, terwijl dit 2015 moet zijn. Voorts wordt in het rapport gerekend met een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte, waarbij ten onrechte de bijgebouwen niet zijn meegerekend. Voor de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ is vooral de bruto inhoud relevant - inclusief de bijgebouwen - en wordt gerekend met kubieke meterprijzen.
Verweerder heeft een matrix opgesteld van de referentieobjecten die in eisers taxatierapport zijn gebruikt, en heeft een berekening gemaakt aan de hand van kubieke meterprijzen, exclusief bijgebouwen. Deze berekening leidt tot een waarde van € 485.000.
Nu aan de berekening in het door eiser overgelegde rapport een andere methodiek ten grondslag ligt dan is voorgeschreven voor de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ, hecht de rechtbank meer waarde aan het door verweerder ingebrachte taxatierapport.
12. Ten aanzien van de grief van eiser dat verweerder geen grondstaffel heeft overgelegd overweegt de rechtbank dat het een bovenwoning betreft en zodoende bij de bepaling van de WOZ-waarde een grondstaffel geen rol heeft gespeeld, aangezien de waarde van de grond geen onderdeel is van de WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom aan deze grief voorbij.
13. Met betrekking tot de grief dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank dat, daargelaten of sprake is van een motiveringsgebrek, volgens vaste jurisprudentie geldt dat schending van het motiveringsbeginsel alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van verweerder bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen.
14. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 9 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.