Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/362
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 236.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft op 14 mei 2019 een bezwaarschrift ontvangen.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft op 16 december 2019 een beroepschrift ontvangen.
Verweerder heeft op de procedure betrekking hebbende stukken overgelegd en een taxatieonderbouwing ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020 te Haarlem.
Eiser en zijn gemachtigde zijn, zonder bericht, niet ter zitting verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiser bij aangetekende brief, verzonden op 24 juni 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is retour gekomen. De griffier heeft de brief onmiddellijk per gewone post aan hetzelfde adres gezonden. Eiser is derhalve tijdig en op de voorgeschreven wijze uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
De gemachtigde van verweerder is met kennisgeving daarvan aan de rechtbank niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit bouwjaar 1933. De inhoud van de woning is ongeveer 220m³. De woning beschikt over een berging / schuur.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde van de woning dient te worden bepaald op € 211.000. Eiser heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd d.d. 21 november 2018 van [B] (online taxateur), waarin de marktwaarde is vastgesteld op 216.000 en de geactualiseerde koopsom op € 201.000. Verder voert eiser aan dat de waarde met 41% is gestegen ten opzichte van de voor het jaar 2018 vastgestelde WOZ-waarde.
Eiser meent verder dat te weinig rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, zoals oude CV-ketel, enkel glas, niet geïsoleerde muren en dak.
Eiser wijst op een viertal onderbouwende verkopen, waarvan er twee ook door verweerder zijn gebruikt, te weten [C] , die volgens eiser in zeer luxe staat is verkocht en [D] , die volgens eiser beschikt over een grotere inhoud en grotere tuin.
4. Verweerder verdedigt een waarde van € 236.000 en heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatiematrix overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens en foto’s van een drietal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn drie benedenwoningen uit dezelfde bouwperiode, gelegen in dezelfde buurt als de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank overweegt dat verweerder ten aanzien van de woning een lagere prijs per m3 (€ 834) heeft gehanteerd dan de kubieke meterprijzen die de vergelijkingsobjecten hebben gerealiseerd (respectievelijk € 835, € 885 en € 900), ondanks dat verweerder de kwaliteit en staat van onderhoud van alle woningen als gemiddeld heeft gekwalificeerd. Eiser heeft niets aangevoerd dat moet leiden tot het oordeel dat van een nog lagere kubieke meterprijs moet worden uitgegaan. De omstandigheid dat de CV-ketel oud is, de ramen enkel glas zijn en de muren en het dak (waarbij de rechtbank opmerkt dat het een benedenwoning betreft) niet zijn geïsoleerd is onvoldoende om niet te kunnen spreken van een gemiddelde staat van onderhoud. Bovendien heeft verweerder aangegeven dat deze aspecten rekening te hebben gehouden door vergelijkingspanden te gebruiken uit dezelfde bouwperiode met een vergelijkbare bouwkwaliteit.
Met betrekking tot eisers stelling dat de woning [C] bij verkoop in zeer luxe staat verkeerde, overweegt de rechtbank dat eiser deze stelling, tegenover de betwisting door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt. Doch voor zover sprake is van een betere staat van onderhoud is dit terug te zien in de hogere kubieke meterprijs.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Met betrekking tot het door eiser overgelegde taxatierapport overweegt de rechtbank dat hierin niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Het rapport bevat enkel een overzicht met zes referentieobjecten waarvan er drie te ver van de waardepeildatum zijn verkocht dus reeds daarom niet bruikbaar zijn en van de andere verkopen zijn te weinig objectkenmerken gegeven om te beoordelen in hoeverre deze panden vergelijkbaar zijn. Bovendien is volstrekt niet duidelijk op welke wijze de getaxeerde waarde is herleid uit de transactiecijfers van de referentiepanden.
De rechtbank hecht daarom meer waarde aan de door verweerder overgelegde taxatieonderbouwing.
11. Eiser heeft tot slot verwezen naar een viertal onderbouwende verkopen. Twee ervan zijn ook door verweerder gebruikt en hebben derhalve gediend ter onderbouwing van de gezochte waarde.
Ten aanzien van het pand [E] heeft verweerder aangegeven dat de inhoud 177m3 is en eiser derhalve van een onjuiste inhoudsmaat is uitgegaan.
Het door eiser ingebrachte referentieobject [F] is minder geschikt als onderbouwend verkoopcijfer omdat dit een bovenwoning betreft.
12. Eiser betoogt verder dat de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend, nu sprake is van een waardestijging met 40%. Eiser miskent met deze stelling dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks dient te worden vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het stijgingspercentage tussen een eerder vastgestelde waarde en de nieuw vastgestelde waarde is dus niet relevant.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 9 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.