Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/279
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 409.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot
€ 389.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juli 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] en [C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is ongeveer 315 m³ en de oppervlakte van het perceel is 180 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat aan de goed vergelijkbare woningen [D] en [E] WOZ-waardes van € 310.000 respectievelijk € 325.000 zijn toegekend.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 389.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voor wat betreft de WOZ-waarde die is toegekend aan de woning [E] heeft verweerder aangegeven dat die waarde als gevolg van een fout te laag is vastgesteld. Dit blijkt - aldus verweerder - ook uit de verkoop van die woning op 2 juni 2020 voor een bedrag van
€ 521.000.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan deze op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank legt daaraan ten grondslag dat de in de waarde matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft - ook in de optiek van eiser - voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Eiseres onvrede met de vastgestelde waarde stoelt, zoals hij ter zitting heeft toegelicht uitsluitend op het waardeverschil met de door hem genoemde andere woningen in de straat. Eiser heeft in dit verband zijn pijlen voornamelijk gericht op de waarde van de woning [E] , waarvoor verweerder in het onderhavige jaar een WOZ-waarde van € 325.000 heeft vastgesteld. Van deze woning zijn geen transactiegegevens bekend uit het tijdvak tussen één jaar voor de waardepeildatum en één jaar daarna. Als referentieobject is de woning dan ook niet bruikbaar. Ook in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel komt aan deze waardebepaling geen doorslaggevende betekenis toe. Van schending van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan sprake zijn indien sprake is van een begunstigend beleid indien ten aanzien van (een) bepaalde belastingplichtige(n) sprake is of wanneer de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Aan deze criteria is niet voldaan. Daargelaten de vraag of sprake is van een ‘nagenoeg identieke woning, hetgeen vereist is voor de toetsing aan het gelijkheidsbeginsel, acht de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat bij deze waardering sprake is geweest van een eenmalige fout van verweerder. Dit blijkt voldoende uit de door verweerder gesignaleerde verkoop van de woning na ommekomst van de refeterteperiode en de daarbij gerealiseerde prijs.
Voor de - in bezwaar genoemde - woning [D] geldt eveneens dat daarvan geen relevante transactiegegevens bekend zijn. Ook hier kan worden aangenomen dat sprake is geweest van een ‘incidentele onderwaardering’. Met niet meer dat twee ondergewaardeerde woningen is het bestaan van een begunstigend beleid ten opzichte van de eigenaren van die woningen niet aannemelijk, terwijl, gegeven de hoeveelheid zeer goed vergelijkbare woningen in de straat, waarvan niet is gesteld of gebleken dat de waarde te laag is vastgesteld, ook de meerderheidsregel niet geschonden is.
10. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.