Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3979
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eisereses
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 238.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eisereses heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief gedateerd 20 april 2020 heeft de rechtbank partijen bericht dat zij van oordeel is dat een zitting niet nodig is. Daarbij is partijen verzocht binnen vier weken te laten weten of zij een zitting wensen.
Eiser heeft op 22 april 2020 een aanvullend beroepschrift (met bijlagen) naar de rechtbank toegezonden, hetwelk in afschrift aan verweerder is verstrekt.
Verweerder heeft bij brief van 19 mei 2020 een aanvullend verweerschrift ingediend. In deze aanvulling, welke in afschrift is verstrekt aan eiser, heeft verweerder de rechtbank tevens toestemming verleend om zonder zitting uitspraak te doen.
In verband met voornoemde aanvulling van verweerder is eiser, wederom, thans binnen één week, verzocht te laten weten of hij een zitting wenst. Eiser heeft hierop niet binnen de gestelde termijn gereageerd.
Vervolgens heeft de rechtbank partijen bericht het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1956. De inhoud van de woning is 214 m³ en de oppervlakte van het perceel is 217 m². De woning is voorzien van een aanbouw (40 m³) en een tuinhuis.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit, onder verwijzing naar een door hem overgelegd taxatierapport, een waarde van € 223.000. Ter onderbouwing voert hij het volgende aan. De woning verkeert in een matige onderhoudstoestand en heeft een matige kwaliteit. Uit het door het hiervoor genoemde taxatierapport blijkt dat in de woning schimmelvorming aanwezig is, er een lekkage is bij het dakraam en dat het dak, mede door lekkages, in een zeer slechte verkeert. Hiermee is in de waardering in onvoldoende mate rekening gehouden. De inhoud waarvan verweerder voor elk van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan is onjuist. Eiser heeft in dit verband verklaard dat de inhoud waarvan hij telkens is uitgegaan door de verkopende makelaars correct is vastgesteld conform de norm NEN2580.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [b] , [c] en [d] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge (geringe) verschillen wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte en aanwezige aan- en bijgebouwen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor elk van de vergelijkingsobjecten door hem gehanteerde inhoud, correct is. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder in de afgelopen jaren de inhoud van alle objecten in [Z] opnieuw heeft ingemeten volgens de maatstaven van de norm NEN2580 en vastgelegd in de gemeentelijke administratie. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten [b] en [c] als gelegen in dezelfde rij woningen qua basisinhoud (214 m3) identiek zijn aan de woning. Wanneer de afzonderlijk geregistreerde aanbouwen in aanmerking worden genomen gaan partijen voor de woning en [c] in ieder geval van dezelfde inhoud uit. Nu uit de taxatieopbouw van verweerder precies kan worden afgeleid hoeveel kubieke meters telkens bij elk van de samenstellende delen van de taxatieopbouw in aanmerking is genomen, had het op de weg van eiseres gelegen afdoende te onderbouwen dat verweerder hierbij fouten heeft gemaakt. Aangezien de kubieke meters die eiseres in haar taxatieopbouw bij [c] en [d] in aanmerking heeft genomen al afwijken van de maatvoering vermeld in de verkoopinformatie die zij ter onderbouwing heeft overgelegd, is zij daarin niet geslaagd.
Verweerder heeft voorts gesteld dat bij inpandige opname van de woning een vochtige plek in de muur van de kelder en lekkagesporen op zolder van een lekkend dak zijn waargenomen. De rechtbank heeft geen aanleiding aan te nemen dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. Gelet voorts op de omstandigheid dat naar verweerder onweersproken heeft gesteld, deze ruimten als bergruimten worden gebruikt, is verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat deze staat vergelijkbaar is met die van [c] . Deze is op 24 november 2017 met 100 m2 minder grond verkocht voor € 225.000. Gelet op het voorgaande, alsmede op de omstandigheid dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van de aanbouw met een inhoud van 40 m³, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 28 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.