Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3394
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 901.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd.
De rechtbank heeft op 25 maart 2020 en op 12 augustus 2020 nadere stukken van eiser ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit bouwjaar 1949 met een inhoud van 569m³ en met een perceelgrootte van 323m². De woning is voorzien van een dakkapel. Op een deel van het perceel, groot 40m², rust een recht van overpad.
2. Het waarderapport [A] , gedateerd 23 september 2019, op verzoek van de gemeente Bloemendaal opgesteld door [C] , WOZ-taxateur, houdt voor zover van belang het volgende in:
“
1.2. Waardepeildatum
1.2. Waardepeildatum
De onroerende zaak is gewaardeerd naar het waardeniveau op 1-1-2018.
(…)
1.8
Getaxeerde waarde van het object
Rekening houdend met alle voor de waardebepaling van belang zijnde factoren, is de waarde in het economische verkeer bepaald op € 928.000.
(…)
1.11
Opmerkingen
recht van overpad van 40 m².”
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 780.000 en stelt daartoe het volgende. Er is geen rekening gehouden met het recht van overpad. Verweerder gaat met betrekking tot de vergelijkingsobjecten uit van onjuiste objectkenmerken. In dit verband wijst eiser op de bijgevoegde stamkaarten waaruit blijkt dat de vergelijkingsobject [D] , [E] en [F] , een inhoud hebben van respectievelijk 455 m³, 475 m³ en 500 m³. Bij nader stuk stelt eiser dat de inhoud van het vergelijkingsobject [F] 662 m² bedraagt.
Eiser heeft verder gewezen op de verkoop van het buurpand van de woning, het object [G] .
Eiser vindt [E] het beste vergelijkingsobject maar bestrijdt de door verweerder gestelde zeer slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau (gekwalificeerd met een 1) onder verwijzing naar de aanbiedingstekst bij de verkoop.
5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [E] , [F] , [H] en [D] , alle te [Z] .
Ten aanzien van [E] geeft verweerder aan dat door de nieuwe eigenaar, een belegger die het pand heeft aangekocht om te verhuren, voor een bedrag van € 130.000 een verbouwing is uitgevoerd.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen hoek- dan wel rijwoningen zijn uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Inh koudv € waarde/verkoopprijs
[H] 390 34334 1.009 732.000 (+ 3 dakkapellen + aanbouw + vrijst berging)
[D] 405 32331 722 595.000 (+ 2 dakkapellen + vrijst. berging)
[F] 408 32331 624 730.000 (+ aanbouw + 2 dakkapellen + aangeb garage)
[E] 435 22331 571 675.000 (+ 2 dakkapellen + aangeb garage + aangeb berging)
De woning 569 33333 888 901.000 (+ dakkapel)
Opp li €
[H] 169 3 262.154
[D] 177 3 272.682
De woning 323 3 418.609
[E] 362 3 445.246
[F] 438 3 491.150
9. De rechtbank overweegt dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. De kubieke en vierkante meterprijzen zijn gecorrigeerd naar grootte waarbij, anders dan eiser heeft gesteld, rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat naar mate de inhoud van de woning respectievelijk de oppervlakte van het perceel groter is, de kubieke respectievelijk de vierkante meterprijs lager is. Bij de vaststelling van de kubieke meterprijs is bovendien rekening gehouden met de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau van de woning. Verweerder is daarbij ten aanzien van het vergelijkingsobject [F] uitgegaan van een inhoud van 408 m³. Verweerder heeft daarbij gewezen op een overgelegde uitdraai van het digitaal bouwarchief van de gemeente Bloemendaal. Uit deze uitdraai blijkt dat de inhoud van 408 m³ is gebaseerd op de originele bouwtekening van 1951 en de uitbreiding 1957. Gelet hierop heeft de rechtbank geen reden aan de inhoud van dit vergelijkingsobject, zoals door verweerder gesteld, te twijfelen. Eiser heeft deze inhoudsmaat betwist maar heeft ten aanzien van de inhoud van dit object geen eenduidig standpunt ingenomen nu hij zowel een inhoud van 662 m³ als een inhoud van
500 m3 heeft genoemd. De door eiser overgelegde plattegrond van de begane grond van [F] kan niet dienen ter onderbouwing van de door eiser berekende inhoud. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de door verweerder genoemde inhoud van 408 m³.
10. Eén van de door verweerder gebruikte onderbouwende verkopen betreft het pand [E] . Verweerder heeft de kwaliteit en het onderhoud met een 2 aangeduid en het voorzieningenniveau met een 1. Deze matige onderhoudstoestand heeft verweerder, zoals ter zitting toegelicht, afgeleid uit het feit dat de nieuwe eigenaar na aankoop een verbouwing van € 130.000 heeft laten uitvoeren. Eiser heeft betwist dat het pand zich bij verkoop in dermate slechte staat bevond als waar verweerder vanuit is gegaan en heeft daartoe gewezen op het Inlichtingenformulier verkoopgegevens woningen waarop de koper onder onderhoudsindicatie ten aanzien van alle onderdelen ‘goed’ heeft aangevinkt en bij kwaliteit van de woning heeft aangegeven dat de staat bij aankoop redelijk was en de woning geen bouwtechnische gebreken vertoonde.
De rechtbank is van oordeel dat niet duidelijk is waar de verbouwingskosten van € 130.000 aan zijn besteed zodat het niet redelijk is het gehele bedrag als herstel van achterstallig onderhoud aan te merken. Anderzijds neemt de rechtbank in aanmerking dat de vraagprijs meermalen in neerwaartse richting is bijgesteld.
Nu verweerder met betrekking tot [E] de kwaliteit en onderhoudstoestand te laag heeft gekwalificeerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning, die mede is afgeleid van het verkoopcijfer van dit referentiepand, niet aannemelijk heeft gemaakt.
11. Met betrekking tot het recht van overpad overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat aan de oppervlakte van de grond waar een recht van overpad op rust, zijnde 40m2, geen waarde is toegekend. Daarmee is voldoende recht gedaan aan de waardedrukkende factor van het recht van overpad.
12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van
€ 780.000 onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft matrices van een viertal referentieobjecten overgelegd, waarvan er drie ook door verweerder zijn gebruikt en waarbij ten aanzien van het niet door verweerder genoemde object [I] geldt dat dit een 2-onder-1-kapwoning uit 1931 is (derhalve een andere bouwperiode) en dus minder geschikt ter onderbouwing van de gezochte waarde.
13. Voorts heeft eiser gewezen op de verkoop van het buurpand [G] . Deze woning is verkocht op 17 juli 2019 en daarmee op een moment dat te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum, zeker gelet op de forse ontwikkelingen in de onroerend- goedmarkt voor woningen. De rechtbank gaat daarom aan de verwijzing van eiser naar de verkoop van dit pand voorbij.
14. Eiser betoogt verder dat de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak en het opvolgende tijdvak aan de woning zijn toegekend. Eiser miskent met deze stelling dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks dient te worden vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het verschil tussen een eerder vastgestelde waarde en een later vastgestelde waarde is dus niet relevant.
15. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank komt op een waarde van € 860.000.
16. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren.
Proceskosten
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.440,76.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 860.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 860.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.440,76;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 9 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 9 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.