ECLI:NL:RBNHO:2020:6963 - Rechtbank Noord-Holland - Onrechtmatige daad van verkoopmakelaar door verzwijgen va...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8299328 \ CV EXPL 20-1166

Uitspraakdatum: 2 september 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats]

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats]

eisers

verder gezamenlijk te noemen: Eisers

en afzonderlijk te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2]

gemachtigde: mr. P. van Huizen

tegen

1.[naam vof] .,

gevestigd te Hoofddorp

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te Hoofddorp

3. [naam b.v.]
.,

kantoorhoudende te Hoofddorp

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

en afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]

gemachtigde: mr. F.P.A. de Keizer

1.Het procesverloop

1.1.

Eisers hebben bij dagvaarding van 20 december 2019 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Eisers hebben hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagden] een schriftelijke reactie hebben gegeven, onder overlegging van producties. Vervolgens hebben Eisers nog een akte uitlating producties ingediend.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] is een makelaarskantoor. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn de vennoten van [gedaagde sub 1] .

2.2.

[gedaagde sub 1] heeft in 2018 namens Amvest Investment Management B.V. de opdracht aanvaard om als makelaar meerdere woningen te verkopen, waaronder de woning aan [adres] (hierna: de woning).

2.3.

Bij e-mail van 13 mei 2018 heeft [eiser sub 1] aan [gedaagde sub 1] geschreven: ‘
(…) Ruim een maand geleden heb ik van MVGM West na een bezichtiging de mogelijkheid geboden gekregen om de woning (…) te huren, echter een dag na deze toezegging is mij verteld dat de plannen gewijzigd zijn en de woning in de verkoop gaat bij jullie.

Nu een kleine maand geleden ben ik na dat bericht bij jullie langsgeweest op kantoor en heb ik daar een bieding van 325K zonder voorbehoud bij je neergelegd, je zou dit bod bespreken met de eigenaar en mij hierover terugkoppelen. Tot vandaag nog niets vernomen en nu zie ik dat de woning reeds op funda wordt aangeboden. (…)

Graag wil ik mijn bieding aanpassen naar EUR 346.000,-. (…)’

2.4.

Op voornoemde e-mail heeft [gedaagde sub 1] bij e-mail van 14 juni 2018 gereageerd: ‘
(…) We zullen de bieding doorgeven. We organiseren een inschrijving. Komende week starten ook de kijkmomenten, je bent welkom (…)’

2.5.

Vervolgens heeft een bezichtiging van de woning door Eisers plaatsgevonden. Daarbij was een verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] aanwezig.

2.6.

Eisers hebben op 20 juni 2018 een bod op de woning uitgebracht van € 357.000,00, zonder voorbehouden, waarmee zij de woning hebben verkregen. De koopovereenkomst is op 6 juli 2018 ondertekend en de woning is op 31 augustus 2018 gepasseerd.

2.7.

In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:

‘
(…)Meldingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

(…)

Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 16

1. Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt en derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen casu quo gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn beide partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze gelegenheid (…) zal (…) NIET gebruik gemaakt worden. Tevens verklaart koper dat er gelegenheid is geweest een eigen, aankopend, makelaar in de arm te nemen. (…)’

2.8.

Op 6 september 2018 heeft een bouwkundig expert van [naam] (hierna: [bouwkundige] ) de woning geïnspecteerd. In de naar aanleiding daarvan uitgebrachte ‘
Bouwkundige rapportage Kosten en gebreken’ staat onder meer:

‘
(…) Direct Noodzakelijke kosten (…) € 4.440,00 (…)

Verbetervoorstel Op basis van verbeterplan € 3.550,00 (…)

Onderdeel; Gevels

Bijzonderheid: Bij sommige woningen zijn de Trespa beplatingen wel vast geschroeft en andere niet.

Gebrek: losse Trespa beplating

Maatregel: Bevestigen zoals staat vermeld op de voorschriften met schroeven

Kostenindicatie: € 1.200,00

Onderdeel; Metsel en voegwerk

Bijzonderheid: Dit is niet vermeld bij de aankoop, hiermee is de verkoper de meldingsplicht niet na gekomen.

Gebrek: Afgebroken muur delen (stormschade)

Maatregel: Muur opnieuw opmetselen

Kostenindicatie: € 5,20 per stuk (350 stuks)

€ 1.820,00 materiaal

€ 1.400,00 steiger en arbeidskosten

Totaal: € 3.220,00

Verbeteringskosten

Verbetering van de gemetselde muur zodat deze niet weer omwaait

Het toepassen van een dubbele gemetselde muur, welke met elkaar verankert worden, om zo voor een stabiele muur te zorgen. (…)’

2.9.

Voornoemde rapportage heeft [eiser sub 1] per e-mail van 30 september 2018 naar [gedaagde sub 1] verstuurd, met als begeleidende tekst: ‘
(…) Graag hoor ik van je wat de verkopende partij hiermee gaat doen; worden wij zelf gecompenseerd of willen zij de herstelkosten op zich nemen of gaan zij zelf het herstel verzorgen? (…)’

2.10.

Bij brief van 8 oktober 2019 heeft de gemachtigde van Eisers [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade. [gedaagden] hebben de aansprakelijkheid voor de schadevergoeding afgewezen.

3.De vordering

3.1.

Eisers vorderen dat de kantonrechter [gedaagden] , bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Eisers van € 8.895,00 (€ 4.440,00 direct noodzakelijk herstel, € 3.550,00 verbeterkosten, € 300,00 buitengerechtelijke kosten ter zake van het bouwkundig advies door [bouwkundige] en € 605,00 buitengerechtelijke kosten ter zake de kosten van juridische bijstand), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis. Daarbij vorderen Eisers hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis en met de nakosten.

3.2.

Eisers leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] op grond van artikel 6:170 BW in verbinding met artikel 6:162 BW hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de geleden schade van Eisers en alle bijkomende kosten. De verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] heeft onrechtmatig jegens Eisers gehandeld door hen niet voorafgaand aan de koop op de hoogte te stellen van de schade aan de woning als gevolg van de storm van 18 januari 2018, terwijl zij in ieder geval in mei of juni 2018 al bekend was met die stormschade.

Pas na de koop is bij Eisers bekend geworden dat de buiten zijmuur van de woning gedeeltelijk was afgebroken. Dit was tijdens de bezichtiging niet zichtbaar bij een normale inspectie vanaf buiten aan de straat/stoep en evenmin vanuit de tuin. Navraag bij de buurman leerde Eisers dat deze schade is ontstaan als gevolg van een storm.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering en verzoeken de kantonrechter deze af te wijzen, met veroordeling van Eisers in de proceskosten. [gedaagden] voeren daartoe – samengevat – als volgt aan.

4.2.

[gedaagden] hebben geen beroepsfout hebben gemaakt door de schade aan de muur niet aan Eisers te vermelden en [gedaagden] hebben dan ook niet onrechtmatig jegens Eisers gehandeld. Eisers hebben er zelf voor gekozen de koopovereenkomst te ondertekenen en daarmee akkoord te gaan met het feit dat zij zelf een onderzoeksplicht hadden en dat kenbare gebreken (zoals de schade aan de muur) voor hun rekening zouden komen. Daarnaast is de gevorderde schade bovenmatig en dient deze vanwege het ontbreken van causaal verband en de aanwezigheid van een grote mate van eigen schuld volledig voor rekening van Eisers te blijven.

5.De beoordeling

5.1.

Niet in geschil is dat de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] op de hoogte was van het gebrek aan de muur van de woning. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of met het door de makelaar verzwijgen van dit gebrek sprake is van onrechtmatig handelen tegenover Eisers. De maatstaf die bij de beoordeling daarvan moet worden aangehouden is of het handelen van de makelaar in strijd is met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Daarbij moet gekeken worden naar de omstandigheden van het geval.

5.2.

In dit geval acht de kantonrechter van belang dat (i) de woning op het moment van de verkoop nog geen twintig jaar oud was, zodat – in tegenstelling tot hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd – Eisers geen extra zorgplicht hadden met betrekking tot de inspectie en beoordeling van de bouwkundige toestand van de woning, (ii) de verkoopbrochure en bijbehorende bouwtekeningen niets vermeldden over het stuk muur dat ontbrak, (iii) onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat – ondanks dat Eisers de woning niet als woonhuis gebruiken – Eisers niet als ‘leken’ moeten worden beschouwd, zodat van hen niet meer hoefde te worden verwacht dan van de gemiddelde consument, terwijl (iv) de makelaar van [gedaagde sub 1] reeds vóór de bezichtiging van de woning door Eisers van de afgebroken muur op de hoogte was.

5.3.

In tegenstelling tot hetgeen [gedaagden] aanvoeren, mocht van de makelaar verwacht worden dat zij Eisers, mede gelet op hun hoedanigheid, had gewezen op het gebrek aan de woning, juist ook omdat zij geen aankoopmakelaar hadden ingeschakeld. Het verweer van [gedaagden] dat Eisers reeds voldoende waren gewaarschuwd en in de koopovereenkomst contractueel is vastgelegd dat zij zelf de verplichting hadden om onderzoek te doen naar gebreken en hebben afgezien van een bouwkundige keuring, faalt. De makelaar heeft immers een eigen zorgplicht die eraan in de weg staat dat zij als betrokken derde de bescherming van de bedingen in de koopovereenkomst, dat verkopers bescherming biedt, kan inroepen. Daarbij komt dat van een situatie als bedoeld in artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst, te weten ‘
gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt’, geen sprake is. De makelaar was immers juist wel op de hoogte van het gebrek aan de woning.

5.4.

Daarbij komt dat de kantonrechter onvoldoende aannemelijk acht gemaakt dat de schade aan de muur duidelijk te zien was. Dat dit uit de foto’s van het rapport van [bouwkundige] blijkt, zoals door [gedaagden] is aangevoerd, volgt de kantonrechter niet. Er mag immers vanuit worden uitgegaan dat bij het opmaken van een ‘
Bouwkundige rapportage Kosten en gebreken’, zoals door [bouwkundige] is gedaan, wordt ingezoomd op de gebreken, zodat uit de ten behoeve daarvan gemaakte foto’s niet kan worden afgeleid dat de schade eenvoudig te zien was.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de verkoopmakelaar van [gedaagde sub 1] onrechtmatig tegenover Eisers heeft gehandeld door Eisers van het gebrek aan de woning voorafgaand aan de koop niet op de hoogte te stellen. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht dat zij deze informatie met Eisers had gedeeld. [gedaagden] zijn als werkgever van de verkoopmakelaar op rond van artikel 6:170 BW jegens Eisers hoofdelijk aansprakelijk voor de onrechtmatige daad van de verkoopmakelaar.

5.6.

De kantonrechter is van oordeel dat er een causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging en de door Eisers geleden schade. [gedaagden] is dan ook gehouden de schade die Eisers hebben geleden te vergoeden Dat sprake is van een zodanige mate van eigen schuld dat de schade voor rekening van Eisers dient te komen, zoals [gedaagden] aanvoeren, volgt de kantonrechter niet. Dat Eisers geen bouwtechnische keuring hebben laten doen voorafgaand aan de koop van de woning, doet niet af aan het feit dat de makelaar op de hoogte was van het gebrek en hij dat voor Eisers heeft verzwegen.

5.7.

De omvang van de schade moet worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin Eisers thans verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van de totale schade zoals berekend door [bouwkundige] , maar ligt de vraag voor tegen welke koopprijs Eisers de woning hadden kunnen kopen indien zij op de hoogte waren geweest van het gebrek aan de muur.

5.8.

Eisers stellen dat zij bij een juiste voorstelling van zaken zouden hebben kunnen nagaan wat zij na de koop kwijt zouden zijn aan kosten voor herstel en verbetering van de woning, welk bedrag zij vervolgens zouden hebben afgetrokken van het bedrag dat zij hadden willen bieden voor de woning in onbeschadigde staat. Eisers stellen dat zij, rekening houdend met een dergelijk bedrag aan kosten voor herstel en verbetering, hun bod van € 357.000,00 zouden hebben verlaagd met ongeveer € 8.000,00, tot een bedrag van € 349.000,00. Uit de door [gedaagden] overgelegde biedingen blijkt dat dit nog steeds het hoogste bod zou zijn geweest.

5.9.

Volgens [gedaagden] komen de door [bouwkundige] genoemde kosten voor de niet (goed) vastgeschroefde Trespa beplating en de kosten voor verbetering niet in aanmerking voor vergoeding, zodat de schade hoe dan ook beperkt is tot de reparatiekosten van € 3.220,00. Daarbij voert [gedaagden] aan dat het nog maar de vraag is of dit volledige bedrag voor rekening van de verkoper was gekomen, omdat dit hooguit de grondslag had kunnen vormen voor verdere onderhandelingen met betrekking tot de koopprijs, waarbij het volgens [gedaagden] niet waarschijnlijk is dat verkoper de volledige kosten voor zijn rekening had genomen. Eisers hadden geen inzage in de biedingen van de andere gegadigden, zodat zij een bedrag hebben geboden waarvan zij dachten of hoopten dat het voldoende zou zijn om de woning te verkrijgen, aldus [gedaagden]

5.10.

De kantonrechter is met Eisers van oordeel dat het rapport van [bouwkundige] als uitgangs- punt dient te worden genomen. Als deze rapportage immers voor de aankoop van de woning bij Eisers bekend was geweest, had het daarin genoemde bedrag de grondslag kunnen vormen voor verdere onderhandelingen over de koopprijs. Echter acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat de verkoper in een dergelijk geval de volledige kosten voor zijn rekening had genomen. Dat de overige biedingen, ook na aftrek van die volledige kosten, nog steeds lager waren dan het bod van Eisers, doet daaraan niet af. Daar hadden Eisers immers geen inzicht in.

5.11.

Gelet daarop acht de kantonrechter aannemelijk, dat indien Eisers op de hoogte waren geweest van de schade aan de muur, dit weliswaar enige, maar een beperkte invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning. Tot welke prijsvermindering de bekendheid van Eisers met de schade zou hebben geleid, is niet met nauwkeurigheid vast te stellen. De kantonrechter zal daarom de schade op basis van artikel 6:97 BW schatten op een bedrag van € 2.000,00. Dit bedrag zal aan Eisers als schadevergoeding worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en is toewijsbaar vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.

5.12.

Eisers menen aanspraak te maken op de vergoeding van buitengerechtelijke incasso- kosten. Volgens Eisers bestaan deze kosten uit (i) het inschakelen van [bouwkundige] ter vast- stelling van de schade en de aansprakelijkheid (€ 300,00) en (ii) de ingeroepen noodzakelijke juridische bijstand ter verkrijging van voldoening buiten rechte (€ 605,00).

5.13.

De kantonrechter is van oordeel dat Eisers recht hebben op de volledige vergoeding van de rapportage van [bouwkundige] , nu niet is weersproken dat dit redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zijn als bedoeld in artikel 6:96 lid 2, sub b, BW en geen sprake is van kosten waarop krachtens artikel 241 Rv de regels betreffende de proceskosten van toepassing zijn. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.14.

Volgens Eisers vallen de gemaakte kosten voor juridische bijstand onder artikel 6:96 lid 2, sub c, BW. Niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar.

5.15.

Voor zover Eisers hebben bedoeld dat zij recht hebben op vergoeding van de volledige kosten voor juridische bijstand, oordeelt de kantonrechter dat die vordering – ondanks dat Eisers als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk, in de proceskosten zullen worden veroordeeld – zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat zijdens [gedaagden] sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. De proceskosten zullen worden toegewezen zoals hierna te melden. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij worden [gedaagden] ook veroordeeld tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Eisers worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan Eisers van € 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan Eisers van € 300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eisers tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 112,12

griffierecht € 236,00

salaris gemachtigde € 540,00,

vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Eisers worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter