ECLI:NL:RBNHO:2020:7179

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/295958 / HA ZA 19-710

Vonnis van 2 september 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

J.G.L. VAN DEN BROEK BEHEER B.V.,

gevestigd te Almere,

eiseres,

advocaat mr. B. van Mieghem te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE TWAALF PROVINCIËN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

advocaat mr. H. Knotter te 's-Hertogenbosch.

Eiseres zal hierna Van den Broek Beheer worden genoemd.

Gedaagde zal hierna de Twaalf Provinciën of ARMA worden genoemd

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 februari 2020 en de daarin genoemde stukken;
de akte zijdens Van den Broek Beheer van 2 juni 2020, houdende de aanvullende producties 20 tot en met 22, alsmede een akte waarin de producties worden toegelicht;
de akte zijdens de Twaalf Provinciën van 4 juni 2020, houdende de aanvullende producties 32a, en 46 tot en met 60;
de mondelinge behandeling van 18 juni 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Van den Broek Beheer is de persoonlijke holding van de heer [A.] (hierna: de heer Van den Broek). Van den Broek heeft als ondernemer meerdere bedrijven gehad.

2.2.

De Twaalf Provinciën houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Zij koopt grondposities aan en verkavelt deze in grote, middelgrote en kleine percelen en verkoopt deze aan haar investeerders. De gronden die De Twaalf Provinciën aankoopt kwalificeren volgens haar op basis van hun strategische ligging als potentiële ontwikkellocatie, waardoor (na bestemmingswijziging) op termijn een waardevermeerdering van de grond te verwachten valt. De Twaalf Provinciën hanteert meerdere handelsnamen, waaronder ook ARMA Projecten. De Twaalf Provinciën zal hierna worden aangeduid als ARMA.

2.3.

Van den Broek heeft op 7 november 2012 een brochure bij ARMA opgevraagd, waarna medewerkers van ARMA telefonisch contact hebben gezocht met Van den Broek en op verzoek van Van den Broek vervolgens met diens financieel adviseur de heer [B.] (hierna: [B.]). [B.] was bekend met het businessmodel van ARMA, omdat zijn zoon destijds (van juni 2012 tot aan april 2014) als verkoper/binnendienstmedewerker in dienst was bij ARMA.

2.4.

ARMA heeft [B.] op 19 november 2012 een in de Elsevier gepubliceerd artikel van ARMA toegezonden getiteld ‘
Wie is ARMA Projecten B.V.?’ (hierna: het Elsevierartikel). In dit artikel staat – onder meer – het volgende:

‘Grond is een rotsvaste investering.

(…)

Grond is ook in tijden van crisis een waardevast product.

(…)

is grond een veilige en tastbare investering.

(…)

Grond is inflation proof. Daarnaast is het aanbod van de marktpartijen zeer ruim, waardoor we in staat zijn zeer selectief gronden te verwerven die potentieel op de middellange termijn kunnen worden ontwikkeld.

Beleggen is op dit moment riskant. Zelfs spaartegoeden zijn niet meer zo zeker als ze ooit waren. Het is dus begrijpelijk dat steeds meer mensen hun geld willen investeren in grond, in plaats van in emotionele investeringsproducten. Die schieten de ene dag omhoog, om de volgende dag weer te kelderen als er negatief economisch nieuws is. Tegen de achtergrond van een wereldwijde economische recessie, is grond een veilige haven.

(…)

GRONDPOSITIES

(…)

Veel bouwplannen zijn uitgesteld, of sterk gereduceerd. Tegelijk heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend dat er over vijf jaar een enorm tekort aan woningen zal zijn.

(…)

De markt voor koopwoningen ligt op dit moment stil. De vraag naar een eigen huis is echter onverminderd groot.

(…)

EIGENDOM

Grond blijft de komende jaren hoe dan ook een interessante investeringsmogelijkheid. Bij ons kunt u al grond aankopen vanaf € 10.000 V.O.N. Deze krijgt u dan op naam geleverd door een notaris en wordt op naam bijgeschreven in het kadaster. Uw zekerheid is dan ook uw eigendom.

Voor geïnteresseerde investeerders stellen we bij voorkeur een grondportefeuille samen. Als blijkt dat er sprake is van een eenmalige investering van bijvoorbeeld € 100.000, verdelen we dit bedrag het liefst over meerdere locaties. De reden hiervan is dat met meerdere strategisch gelegen kavels verspreid over Nederland de kans groter is dan op één (of meer) van de locaties daadwerkelijk een bestemmingswijziging (en daarmee en substantiële waardestijging) gerealiseerd kon worden. Natuurlijk is het niet zeker dat op elke locatie een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd, want we hebben ook te maken met gemeenten dien hun plannen voor een bepaalde termijn naar beneden hebben bijgesteld. Grond is dan ook iets voor de lange adem. Door de opbouw van een grondportefeuille reduceer je echter de risico’s van het investeren in grond. Daar voelen wij ons prettig bij en onze klanten sluiten zich daar vaak bij aan.

(…)

Voor ons staat één ding vast: als het vertrouwen is teruggekeerd in het financiële systeem en de economie aantrekt, zullen goud en zilver als veilige haven minder interessant worden. De aandelenkoersen zullen weer stijgen. We zijn ervan overtuigd dat ook de bouw dan een grote inhaalslag zal maken. Bouwgrond zal dan weer schaars worden, waardoor (op grote schaal) bestemmingsplannen gewijzigd dienen te worden en de grondprijzen aanzienlijk zullen stijgen.’

2.5.

ARMA heeft Van den Broek en [B.] vervolgens een aantal brochures betreffende mogelijke proposities toegestuurd. Er hebben vervolgens een aantal afspraken plaatsgevonden, zowel op het kantoor van Van den Broek Beheer als van ARMA. In januari 2013 heeft ARMA ter informatie een blanco koopovereenkomst gestuurd aan Van den Broek Beheer. Van den Broek Beheer heeft daarop de keuze voor drie proposities gemaakt, gelegen te Steenwijk, Roosendaal en Etten-Leur voor een totaalbedrag van € 284.125,-.

2.6.

Het Elsevierartikel maakt onderdeel uit van de aan Van den Broek Beheer toegezonden brochure Roosendaal, die twintig pagina’s telt. In deze brochure is verder – onder meer – het volgende opgenomen:

‘Planologisch perspectief - Het aangeboden perceel valt in het zoekgebied bedrijventerrein.’

‘Het aangeboden perceel heeft een grote potentie voor ontwikkeling van een logistiek bedrijventerrein.’

2.7.

In de aan Van den Broek Beheer toegestuurde brochure aangaande het perceel te Steenwijk (hierna: brochure Steenwijk) van tien pagina’s, is – onder meer – het volgende opgenomen:

‘De aangeboden locatie is uitstekend geschikt voor woningen die gebouwd worden met het oog op de toekomst.’

‘De vraag naar woningen blijft tot 2030 stijgen (…).’

Verder bevat de brochure Steenwijk twee ingetekende Google Earth foto’s die de mogelijkheden weergeven voor wat betreft de bouw van villa’s en rijtjeswoningen op het perceel. Onder beide foto’s staat het volgende vermeld:

‘In bovenstaande impressies (…) ziet u wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw op de door ons aangeboden propositie. Ter verduidelijking: Dit is enkel een voorbeeld van wat de mogelijkheden zijn bij een eventuele ontwikkeling cq. bestemmingswijziging naar woningbouw. Conform het huidige bestemmingsplan is woningbouw niet toegestaan.’

Ten slotte wordt onder het kopje ‘Steenwijk-West’ vermeld dat Steenwijk-West ‘
momenteel weer volop in ontwikkeling’ is en wordt verwezen naar de bouw van een Brede School in voornoemde wijk.

2.8.

In de aan Van den Broek Beheer toegestuurde brochure van het perceel grond te Etten-Leur (hierna: brochure Etten-Leur) van drie pagina’s is – onder meer – het volgende opgenomen:

‘Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op het aangeboden perceel plaats gaat vinden.’

2.9.

In alle drie brochures staat informatie opgenomen over het planologisch perspectief. Ze sluiten alle drie af met de tekst:

‘Uitsluiting Aansprakelijkheid

(…)

Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaarden zowelARMA projectenals de huidige eigenaar onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Evenmin aanvaarden nochARMA projectenals de huidige eigenaar enige aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie.

Informatie over de bestemmingsplannen geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens. Bestemmingsplannen zijn echter aan verandering onderhevig, hierdoor kunt u dan ook aan de door ons verstrekte gegevens geen rechten ontlenen. Wij verwijzen u voor het vigerende bestemmingsplan naar de desbetreffende gemeente.

Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.’

2.10.

Bij koopovereenkomst van 30 januari 2013 heeft Van den Broek Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA gekocht, gelegen aan de [adres] voor een bedrag van € 21.625,- v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Roosendaal).

2.11.

Bij koopovereenkomst van 17 april 2013 heeft Van den Broek Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA aangekocht, gelegen aan de [adres] voor een bedrag van € 127.500,- v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Steenwijk).

2.12.

Eveneens bij koopovereenkomst van 17 april 2013 heeft Van den Broek Beheer een perceel landbouwgrond van ARMA aangekocht, gelegen aan de [adres] voor een bedrag van € 135.000,- v.o.n. (hierna: koopovereenkomst Etten-Leur).

2.13.

In de koopovereenkomsten Roosendaal, Steenwijk en Etten-Leur staan – onder meer – de volgende gelijkluidende bepalingen:

‘(…)

Artikel 5.Feitelijke levering, staat van het verkochte.

(…)

3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden:

Leeg en ontruimd. Vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, behoudens eventuele jachtrechten.

(…)

6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.

8. Koper is bekend met het feit dat ten behoeve en ten laste van de overige kavels uit het onderhavige perceel een erfdienstbaarheid zal worden gevestigd.

(…)

Artikel 10

Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.

Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden aangebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:

de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);

die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen.’

2.14.

In de koopovereenkomst Etten-Leur en de koopovereenkomsten Steenwijk en Roosendaal is voorts in artikel 13, respectievelijk 14, opgenomen:

‘Aanbiedingsplicht ARMA PROJECTEN B.V.

In het geval van een bestemmingswijziging heeft koper een eerste aanbiedingsplicht aan

ARMA PROJECTEN B.V. dan wel een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf of project ontwikkelaar

(…)

In de notariële akte van levering zal dit nader worden uit gewerkt conform de aan deze koopovereenkomst gehechte tekst.

(…)’

2.15.

In de koopovereenkomst Roosendaal wordt in artikel 14 vervolgens nog verwezen naar een exacte winstdelingsregeling die ziet op een percentage van eventuele meerwaarde bij verkoop van het perceel door Van den Broek Beheer binnen 10 jaar (20% van deze meerwaarde) of 20 jaar (10% van deze meerwaarde) na datum koopovereenkomst.

2.16.

De drie percelen genoemd in de koopovereenkomsten Roosendaal, Steenwijk en Etten-Leur zijn op 24 mei 2013 geleverd bij drie afzonderlijke notariële akten, waarbij Van den Broek Beheer steeds bij volmacht werd vertegenwoordigd door een medewerker van het notariskantoor.

2.17.

Onder het perceel te Etten-Leur ligt een afvalwaterpersleiding die in beheer en de eigendom is van [adres]. In de notariële leveringsakte van het perceel te Etten-Leur, is hierover het volgende opgenomen:

‘OPSTALRECHT

Het kadastrale perceel gemeente Etten-Leur, [adres] gedeeltelijk is belast met een opstalrecht ten behoeve van het [adres].’

2.18.

Op dit opstalrecht van onbepaalde duur zijn de algemene voorwaarden van toepassing zoals vastgelegd bij notariële akte van 1 april 1993. Het zakelijk recht bedraagt een strook van acht meter, te weten vier meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding. In artikel 5 van de notariële akte van 1 april 1993 staat over deze strook onder meer het volgende:

‘Artikel 5

1.
De eigenaar en/of grondgebruiker zullen zonder schriftelijke toestemming van de leidingbeheerder binnen de strook grond als bedoeld in artikel 2, lid 1:

geen opstallen, zoals gebouwen, werken – waaronder mede begrepen het aanbrengen van gesloten verhardingen en wijzigingen van het bodemniveau – alsmede opslagplaatsen, diepwortelende bomen en beplantingen, aanbrengen of uitbreiden, goederen – waaronder begrepen afvalstoffen – opslaan, noch ontgravingen plegen en voorwerpen in de grond drijven;

geen boven- of ondergrondse kabels, buizen of leidingen aanbrengen. (..)’

2.19.

Omstreeks juli 2013 heeft Van den Broek Beheer een overeenkomst van opdracht gesloten met De Dijken Agrarische Makelaardij B.V. (hierna: De Dijken). Daarin is overeengekomen dat De Dijken met betrekking tot het perceel grond te Roosendaal, namens Van den Broek Beheer pachtovereenkomsten zal sluiten met agrariërs, die de grond zullen gebruiken en tevens zorg zullen dragen voor het periodieke onderhoud daarvan.

2.20.

De Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM) heeft de handelswijze van ARMA met betrekking tot het onderhoud van verkochte percelen, in 2009 getoetst aan de Wet op het financieel toezicht (hierna: Wft). De AFM concludeerde bij brief d.d. 5 juli 2010 onder meer het volgende:

‘ARMA heeft verklaard geen bemoeienis te hebben met het onderhoud van de kavels grond. Uit de verstrekte (reclame)documenten en de website van ARMA, www.armaprojecten.nl, blijkt niet dat ARMA tevens aanbiedt voor het onderhoud van de kavels te zorgen of dat er (door een derde) reeds voor het onderhoud van de kavels grond wordt gezorgd.

Gezien het voorgaande is de AFM van oordeel dat niet wordt voldaan aan het vereiste van de definitie van beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft.’

2.21.

Bij e-mail van 11 september 2019 heeft een medewerker van de gemeente Roosendaal de advocaat van Van den Broek Beheer ten aanzien van het perceel te Roosendaal – onder meer – als volgt geïnformeerd:

‘Omstreeks 2013 was de door u bedoelde locatie zeker niet in beeld als ontwikkelingsgebied van een bedrijventerrein.

Ook nu is dat niet het geval. De gemeente heeft dan ook op basis van beleidsstukken zoals ruimtelijke visies geen plannen voor dit gebied.

Uiteraard kunnen wij niet voor de volle 100% uitsluiten dat dit gebied nooit in beeld zou kunnen komen als ontwikkelingsgebied, echter op de korte- of middellange termijn valt dat niet te verwachten.’

2.22.

Eveneens bij e-mail van 11 september 2019 heeft een medewerker van de gemeente Etten-leur de advocaat van Van den Broek Beheer ten aanzien van het perceel te Etten-Leur – onder meer – als volgt geïnformeerd:

‘Op het door u bedoelde perceel is geen ontwikkeling voorzien.

In het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ heeft dit perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ (zonder bouwmogelijkheden).

Er is ook geen voornemen om deze bestemming binnen afzienbare termijn te wijzigen.’

2.23.

Bij brief van 10 oktober 2019 heeft Van den Broek Beheer de koopovereenkomsten Roosendaal, Steenwijk en Etten-Leur vernietigd op grond van dwaling. In de brief is verder een voorstel tot ongedaanmaking van de verkoop opgenomen en aangekondigd dat – indien ARMA hier niet mee instemt – een procedure zal worden gestart. ARMA heeft niet ingestemd met het voorstel.

2.24.

Bij e-mail van 16 oktober 2019 heeft een medewerker van de gemeente Steenwijkerland de advocaat van Van den Broek Beheer ten aanzien van het perceel te Steenwijk – onder meer – als volgt geïnformeerd:

‘U veronderstelt dat er geen plannen zijn om nu of in de toekomst de bestemming van die gronden te wijzigen ten behoeve van woningbouw en vraagt of die veronderstelling correct is.

Absolute zekerheid daarover kunnen wij u uiteraard niet bieden, maar uw indruk dat er geen plannen zijn om dit gebied nu of in de voorzienbare toekomst aan te wijzen voor woningbouw is correct. Ook in de in 2017 door de gemeenteraad vastgestelde omgevingsvisie is deze locatie niet benoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. De gemeente zet in op inbreiding en transformatie en als er al uitbreidingslocaties aan de orde zijn is het door u genoemde gebied in de Omgevingsvisie (met een tijdhorizon van circa 15 jaar) niet aan de orde.

Kortom, uw veronderstellingen ten aanzien van de voornemens om op deze locatie woningbouw te realiseren zijn correct. Die voornemens zijn er niet.’

3.Het geschil

3.1.

Van den Broek Beheer vordert samengevat – voor zover mogelijk – uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. te verklaren voor recht dat de overeenkomsten waarmee Van den Broek Beheer percelen grond te Steenwijk, Roosendaal en Etten-Leur kocht van ARMA zijn vernietigd met de brief van de advocaat van Van den Broek Beheer van 10 oktober 2019;

II. althans deze overeenkomsten te vernietigen bij vonnis;

III. ARMA te gebieden om binnen een maand na het in dezen te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij een notaris naar keuze van Van den Broek Beheer, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag waarmee ARMA hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 250.000,-;

IV. ARMA te veroordelen, in het kader van de ongedaanmaking, om aan Van den Broek Beheer de koopsommen van de kavels terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van vernietiging;

V. ARMA te veroordelen in de notariskosten die in dit verband gemaakt worden;

subsidiair

te verklaren voor recht dat ARMA bij de verkoop van de percelen onrechtmatig heeft gehandeld jegens Van den Broek Beheer;

zowel primair als subsidiair

ARMA te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met rente, en de nakosten.

3.2.

Als grondslag voor haar primaire vordering voert Van den Broek kort gezegd aan dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomsten. Subsidiair is volgens Van den Broek sprake van onrechtmatig handelen door ARMA omdat sprake is van oneerlijke handelspraktijken en ARMA niet beschikt over een vergunning van het AFM.

3.3.

ARMA voert verweer met als conclusie dat de vorderingen van Van den Broek Beheer moeten worden afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Dwaling

4.1.

Van den Broek Beheer beroept zich in het kader van de vernietiging van de koopovereenkomsten op dwaling ex artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Van den Broek Beheer stelt als gevolg van de onjuiste mededelingen van ARMA te hebben gedwaald omtrent (i) de eigenschappen en de potentie van de percelen, en (ii) kansen, rendement en risico’s van de beleggingen. Bij akte stelt Van den Broek Beheer aanvullend dat zij ook heeft gedwaald ten aanzien van de geschiktheid van het perceel Etten-Leur vanwege de aanwezigheid van een afvalwaterleiding en ten aanzien van het ontbreken van een natraject. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden de overeenkomsten niet zijn gesloten, aldus Van den Broek Beheer. ARMA betwist dat sprake is van dwaling.

4.2.

Op Van den Broek Beheer rust de stelplicht en bewijslast dat bij haar ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond en dat zij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De rechtbank zal hierna afzonderlijk ingaan op de door Van den Broek Beheer gestelde dwalingsonderwerpen.

-
Dwaling omtrent eigenschappen en potentie van de percelen

4.3.

Van den Broek Beheer stelt dat de drie verkochte percelen door ARMA zijn aangeprezen als hoogwaardige locaties met een uitstekende potentie voor de ontwikkeling van woningbouw of bedrijventerrein terwijl het in werkelijkheid gaat om landbouwgrond zonder bijzondere potentie. Geen enkele kavel van ARMA is tot ontwikkeling gekomen. De aanprijzingen door ARMA zijn betekenisloos en de geschetste kwaliteiten (de ontwikkelingspotentie) is op geen enkele wijze onderbouwd.

4.4.

ARMA voert uitvoerig verweer en betwist dat zij onjuiste mededelingen heeft verstrekt ten aanzien van de eigenschappen en de potentie van de percelen.

4.5.

De rechtbank overweegt dat ARMA met de in de brochures opgenomen bewoordingen ‘
uitstekend geschikt voor woningen’ (perceel Steenwijk), ‘
een grote potentie voor ontwikkeling van een logistiek bedrijventerrein’ (perceel Roosendaal) en ‘
zeer goed denkbaar is dat woninguitbreiding op het terrein gaat plaatsvinden’ (perceel Etten-Leur), Van den Broek Beheer niet op het verkeerde been heeft gezet. Deze bewoordingen moeten namelijk niet op zichzelf worden beschouwd, maar in samenhang met wat verder in de brochures is opgenomen en de overige door ARMA gedane mededelingen, waaronder die in het artikel van ARMA in de Elsevier en de bepalingen van de koopovereenkomsten. Zo staat in de brochure Steenwijk ook de zin: ‘
Conform het huidige bestemmingsplan is woningbouw niet toegestaan’en uit het Elsevierartikel had Van den Broek Beheer moeten begrijpen dat het niet zeker is dat een bestemmingswijziging steeds plaatsvindt, omdat dit daarin met zoveel woorden staat. In het artikel wordt geadviseerd dit risico te verminderen door de opbouw van een grondportefeuille. Ten slotte staat in de koopovereenkomst steeds vermeld dat ARMA geen garantie geeft dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging plaatsvindt. Van den Broek Beheer had uit de door ARMA verstrekte informatie en de inhoud van de koopovereenkomsten dan ook kunnen en moeten begrijpen dat ARMA ten aanzien van de ontwikkelpotentie een duidelijk voorbehoud maakte: het was immers niet zeker dat de bestemming van de grond op termijn zou wijzigen en zo ja, op welke termijn.

4.6.

Evenmin volgt de rechtbank Van den Broek Beheer in haar stelling dat ARMA in tegenstelling tot haar aanprijzingen, grond heeft verkocht zonder bijzondere potentie en zonder een strategische ligging. ARMA heeft in haar conclusie van antwoord uitgebreid stilgestaan bij de wijze waarop zij tot de selectie van de door haar aan te kopen gronden ten behoeve van investeerders komt, waarbij door haar onderzoek naar de ontwikkelpotentie en (door een derde partij) bodemonderzoek is verricht. In de brochures geeft ARMA steeds aan hoe zij tot haar inschatting komt dat de desbetreffende grond strategisch is gelegen en ontwikkelingspotentie kan hebben, waarbij zij verifieerbare openbare bronnen noemt. Alhoewel niet kan worden ontkend dat de tekst van de brochures veelbelovend en optimistisch van toon is, is niet gebleken dat deze informatie (afkomstig uit publiekelijk verkrijgbare informatie) onjuist of misleidend is of dat daarbij essentiële informatie is achtergehouden door ARMA. Met deze informatie heeft ARMA aan Van den Broek Beheer kenbaar gemaakt op welke informatie haar inschatting was gebaseerd dat een locatie volgens ARMA ontwikkelpotentie heeft. Het was vervolgens aan Van den Broek Beheer om te beoordelen of zij die informatie voldoende overtuigend vond om tot een aankoop van het aangeboden perceel over te gaan, eventueel nader onderzoek te doen of af te zien van een investering. Dat de drempel voor ARMA wellicht nogal laag ligt om een strategische ligging aan te nemen, zoals Van den Broek Beheer stelt, kan dan na het sluiten van de koopovereenkomsten geen verrassing zijn.

4.7.

De in de brochure Steenwijk ingetekende Google Earth foto’s geven geen onjuiste informatie, omdat ARMA daarbij expliciet heeft vermeld dat deze slechts een voorbeeld zijn van de mogelijkheden bij een
eventuelebestemmingswijzing en uitdrukkelijk daarbij vermeld dat conform het huidige bestemmingsplan woningbouw
nietis toegestaan. ARMA heeft ook geen onjuiste informatie over de aanwezigheid van de school opgenomen in de brochure: voldoende duidelijk is dat de school op een aangrenzend perceel staat en niet op de door ARMA aangeboden percelen.

4.8.

De door Van den Broek Beheer overgelegde e-mails van ambtenaren van de gemeenten Etten-Leur, Steenwijk en Roosendaal uit 2019 (zie punt 2.21, 2.22 en 2.24 van dit vonnis) geven evenmin een onderbouwing aan haar stelling dat ARMA destijds in 2013 daarover onjuiste informatie heeft verstrekt. Uit deze e-mails volgt niet veel meer dan dat het niet uitgesloten is dat er op enig moment een ontwikkeling plaatsvindt, maar dat het niet waarschijnlijk is dat dit op korte termijn gebeurd. Daarmee geven deze e-mails geen onderbouwing aan de stelling van Van den Broek Beheer dat de door ARMA gegeven informatie onjuist is. Opnieuw is hierbij relevant dat ARMA geen garantie heeft verstrekt dát er een ontwikkeling plaats zal vinden en voldoende heeft gewezen op het risico dat dit mogelijk niet gebeurd.

4.9.

Ter zitting stelt Van den Broek Beheer dat ARMA haar in de verkoopgesprekken heeft voorgehouden dat de ontwikkeling van de grond een proces is van 5-10 jaar. Ook indien een langere periode van 10-15 jaar wordt aangehouden, blijkt dat de gronden geen potentie hebben: er is namelijk nog geen enkel succes geboekt, aldus Van den Broek Beheer. De rechtbank herhaalt dat ARMA geen garantie heeft gegeven dat de gronden ontwikkeld zullen worden (en dus ook niet binnen een termijn van 5-10 jaar) en dat ARMA in haar brochures heeft vermeld op basis van welke informatie zij tot de conclusie komt dat de gronden potentie hebben. Niet gesteld of gebleken is dat deze informatie onjuist was (zie ook rechtsoverweging 4.6).

-
Dwaling omtrent rendement

4.10.

Van den Broek Beheer stelt dat de hele investering draait om het speculeren op een bestemmingswijziging, waarbij door ARMA rendement in het vooruitzicht werd gesteld. Dit is volgens Van den Broek Beheer echter onjuiste informatie omdat zelfs als de percelen wel tot ontwikkeling zouden komen, het te behalen rendement negatief of zeer beperkt is. Door de aanbiedingsverplichting heeft ARMA bij een bestemmingswijziging een eerste recht op de percelen, waarbij de meerwaarde gedeeld moet worden met ARMA (20% van de meerwaarde, of 10% bij een bestemmingswijziging na meer dan tien jaar), terwijl de kans daarop gering is. Bij verkoop zal ten hoogste een prijs gehanteerd kunnen worden die geldt voor ruwe bouwgrond (veelal € 50,- volgens hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes van de TU Delft, zo valt volgens Van den Broek Beheer in het Financieel Dagblad te lezen van 15 april 2019) en deze prijs is niet zo veel hoger dan de prijs die Van den Broek Beheer betaalde voor zijn percelen. Een rendement is dan ook illusoir, aldus nog steeds Van den Broek Beheer.

4.11.

De rechtbank volgt het verweer van ARMA dat inhoudt dat zij geen rendement heeft gegarandeerd en dat ook bij een verkoopprijs van € 50,- per vierkante meter Van den Broek Beheer nog steeds een substantiële winst behaald (namelijk € 470.000,- over de ongeveer 15.000m2 grond die Van den Broek Beheer in haar bezit heeft en waarvoor zij een bedrag van € 280.000,- heeft betaald (15.000 x € 50 = € 750.000 -/- € 280.000 = € 470.000). De afdracht van 20% of 10% aan ARMA vindt bovendien alleen plaats bij een waardevermeerdering en over deze vermeerdering, zodat de redenering onjuist is dat Van den Broek Beheer door deze afdracht er niets aan overhoudt.

-
Dwaling omtrent kansen

4.12.

Van den Broek Beheer stelt dat het Elsevierartikel onjuiste en misleidende informatie geeft omdat ARMA daarin een te rooskleurig beeld voorspiegelt. De strekking van dit artikel is namelijk dat een belegging in de aangeboden kavels veiliger zou zijn dan andere beleggingen en dit is niet het geval.

4.13.

De rechtbank is met ARMA van oordeel dat Van den Broek Beheer selectief citeert uit het Elsevierartikel. Hierin wordt weliswaar wervend gesproken over het investeren in grondposities, maar daarbij wordt ook gewezen op het risico, namelijk dat het niet zeker is dat er een bestemmingswijziging plaatsvindt. Bovendien staat het Elsevierartikel niet op zichzelf en heeft ARMA ook in de brochures en de koopovereenkomst voldoende gewezen op het risico van het mogelijk uitblijven van een bestemmingswijziging. Hetgeen verder in dit verband door Van den Broek Beheer is gesteld, is te vaag en in te algemene bewoordingen of een herhaling van argumenten.

-
Dwaling omtrent risico’s

4.14.

Van den Broek Beheer stelt dat ARMA haar alleen heeft gewezen op de kansen van zijn investering maar niet op de risico’s (waardevermindering). ARMA heeft volgens Van den Broek Beheer ten onrechte betoogd dat het een uitermate veilige en waardevaste investering zou zijn. Dit is volgens haar een onjuiste mededeling omdat Van den Broek Beheer een hogere prijs betaalde voor landbouwgrond dan dat deze waard was, gelet op de opslag die ARMA daarop legde. Die opslag is niet te rechtvaardigen omdat geen van de gekochte percelen een bestemmingswijziging heeft ondergaan en daarop ook geen uitzicht bestaat, aldus Van den Broek Beheer. Van den Broek Beheer zit volgens haar nu met onverkoopbare kavels en de economische waarde is daarvan ongeveer nihil. Ten onrechte heeft ARMA het risico van verdampen van de opslag onbenoemd gelaten. ARMA betwist de stellingen van Van den Broek Beheer.

4.15.

De rechtbank overweegt dat ARMA niet verplicht was verdere mededelingen te doen over de risico’s verbonden aan de investering, dan zij heeft gedaan. Van den Broek Beheer wist of behoorde te weten dat hij een opslag voor de percelen betaalde, waardoor hij een hogere prijs betaalde dan die voor landbouwgrond geldt. Op de openbare website van ARMA staat informatie hoe ARMA tot de aankoop- en verkoopprijs komt, waarbij zij duidelijk aangeeft dat er een opslag geldt en dat dit betekent dat de investeerder meer betaalt dan de door ARMA bij aankoop van de percelen betaalde prijs voor landbouwgrond. Het was aan Van den Broek Beheer goede nota te nemen van deze informatie en daar zo nodig zelf naar op zoek te gaan in het kader van de op hem rustende onderzoeksplicht. Er was voor Van den Broek Beheer voldoende ruimte om zich goed te laten informeren. Van den Broek Beheer kende het risico dat er geen bestemmingswijziging zou kunnen plaatsvinden van de door hem aangekochte percelen, zodat hij daarmee ook kon weten dat het risico een waardevermindering van zijn investering in kon houden. ARMA heeft verder gemotiveerd betwist dat de kavels onverkoopbaar zouden zijn, onder verwijzing naar doorverkopen in een tweetal proposities. Van den Broek Beheer heeft zijn stelling dat sprake is van onjuiste of misleidende mededelingen van ARMA (ook) op dit punt dan ook onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.

-
Dwaling omtrent afvalwaterpersleiding

4.16.

In de grond van het perceel te Etten-Leur bevindt zich een afvalwaterpersleiding, waarvoor een opstalrecht is gevestigd. De aanwezigheid ervan staat niet in de brochure en evenmin in de koopovereenkomst. Niet eerder dan in de leveringsakte wordt door ARMA mededeling gedaan van de aanwezigheid van een opstalrecht, waarbij niet nader wordt omschreven waaruit dit recht bestaat. Omdat Van den Broek Beheer bij volmacht werd vertegenwoordigd door een medewerker van het notariskantoor en er verder geen inhoudelijk contact is geweest met de notaris, is Van den Broek Beheer ook niet bij het passeren van de notariële akte geïnformeerd over het bestaan van de afvalwaterpersleiding en het hiervoor gevestigde opstalrecht. Van den Broek Beheer ontdekte het bestaan van de leiding toen hij op enig moment werd aangeschreven door de eigenaar en beheerder van de afvalwaterleiding, te weten [adres].

4.17.

Partijen zijn het erover eens dat de aanwezigheid van de leiding betekent dat over een strook van acht meter (te weten vier meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding) niet mag worden bebouwd, er geen diepwortelende bomen mogen worden geplant en geen bekabeling mag worden aangebracht (ook niet bovengronds). Het betreft een eeuwigdurend opstalrecht.

4.18.

Van den Broek Beheer stelt dat zij heeft gedwaald ten aanzien van de afvalwaterleidingpijp en dat ARMA haar had moeten wijzen op de consequenties van de aanwezigheid van de leiding, namelijk dat deze het perceel ongeschikt maakt voor woningbouw. Door dit niet te doen heeft ARMA in strijd met de waarheid betoogd dat het perceel uitermate geschikt zou zijn voor woningbouw, aldus Van den Broek Beheer.

4.19.

ARMA voert aan dat op Van den Broek Beheer een eigen onderzoekplicht rust en dat de afvalwaterleiding geen consequenties heeft voor de ontwikkelmogelijkheden van het perceel.

4.20.

De rechtbank overweegt dat zij in het midden kan laten of ARMA verdere mededelingen had moeten doen over het opstalrecht dan zij heeft gedaan, omdat gelet op de stelling van Van den Broek Beheer beslissend is of de aanwezigheid van de leiding de mededeling van ARMA onjuist maakt dat het perceel uitermate geschikt is voor woningbouw. ARMA heeft dit gemotiveerd betwist, waarbij zij erop wijst dat de leiding aan de randen van het perceel ligt, dat een flink aantal m2 bevat, te weten 10.000m2, zodat een ontwikkelaar rekening kan houden met de ligging van de leiding en dit niet ten koste gaat van de ontwikkelingsmogelijkheden van het gehele perceel. Hier heeft Van den Broek Beheer onvoldoende tegenover gesteld, zodat ook dit verwijt strandt.

-
Dwaling omtrent natraject

4.21.

Bij akte stelt Van den Broek Beheer dat voor een succesvolle kans op ontwikkeling van een perceel, een natraject essentieel is maar geheel ontbreekt. Dit natraject houdt volgens Van den Broek Beheer een lobby in naar de gemeente, het onderhouden van contacten met projectontwikkelaars en het coördineren van onderhandelen over de verkoop bij gebleken belangstelling. Van den Broek Beheer stelt dat zij hieromtrent heeft gedwaald: zij verkeerde in de veronderstelling dat zij grond kocht die een (meer dan) redelijke kans maakte om tot ontwikkeling te komen, maar dit is niet het geval als gevolg van de versnippering in combinatie met totale gebreke aan coördinatie. Volgens Van den Broek Beheer heeft ARMA onvoldoende onderbouwd dat zij inspanningen ten aanzien van een natraject heeft verricht en daar in elk geval niet eerder dan in 2018 mee is begonnen.

4.22.

De rechtbank overweegt dat de stelling van Van den Broek Beheer niet kan worden gevolgd omdat niet gesteld of gebleken is dat ARMA ten tijde van het sluiten onjuiste mededelingen heeft gedaan over een natraject of anderszins ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomsten op dit punt heeft bijgedragen aan een onjuiste voorstelling van zaken aan de kant van Van den Broek Beheer. Er bestaat ook geen contractuele afspraak op dit punt. Dat de versnippering van de grond afdoet aan de ontwikkelingsmogelijkheden is onvoldoende onderbouwd door Van den Broek Beheer, omdat ARMA er terecht op wijst dat juist om die reden een aanbiedingsplicht is opgenomen in de koopovereenkomsten. Deze verplicht de verschillende grondeigenaren om bij een ontwikkeling hun percelen te koop aan te bieden.

4.23.

De conclusie is dan ook dat het beroep op dwaling niet opgaat, zodat het primair gevorderde wordt afgewezen.

Onrechtmatige daad

4.24.

Van den Broek Beheer stelt zich subsidiair op het standpunt dat ARMA onrechtmatig heeft gehandeld. ARMA zou zich hebben bediend van oneerlijke handelspraktijken en financiële producten aan Van den Broek Beheer hebben verkocht zonder vergunning van de AFM.

-
Onrechtmatige daad: reflexwerking Wet Oneerlijke Handelspraktijken?

4.25.

Van den Broek Beheer stelt dat zij moet worden beschouwd als consument en dat daarom reflexwerking toekomt aan de wet Oneerlijke Handelpraktijken (hierna: wet OHP). Van den Broek Beheer beroept zich in dit kader op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomsten op grond van artikel 6:193j lid 3 BW. ARMA betwist deze reflexwerking en voert daarnaast aan dat overeenkomsten die dateren van vóór 13 juni 2014 (implementatiedatum wet OHP) niet met een beroep op voornoemd artikel vernietigd kunnen worden.

4.26.

De rechtbank is van oordeel dat laatstgenoemde, en meest verstrekkende verweer van ARMA slaagt. De drie koopovereenkomsten dateren immers van 30 januari 2013 en 17 april 2013, en dus van vóór de implementatiedatum van de wet OHP. Ook overigens gaat het beroep op de wet OHP niet op omdat niet is gebleken dat sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken.

-
Onrechtmatige daad: vergunningsplicht AFM?

4.27.

Voorts stelt Van den Broek Beheer dat ARMA de percelen grond als beleggingsobject aan Van den Broek Beheer heeft verkocht en derhalve op grond van artikel 2:55 lid 1 Wet financieel toezicht (hierna: Wft) vergunningsplichtig was. Door zonder voornoemde vergunning financiële producten aan Van den Broek Beheer te verkopen, heeft ARMA onrechtmatig jegens Van den Broek Beheer gehandeld. Dat de percelen grond als beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft kwalificeren, blijkt volgens Van den Broek Beheer uit het feit dat het agrarisch beheer van de percelen al geregeld was. De percelen worden weliswaar vrij van pacht verkocht, maar in werkelijkheid is daarvan geen sprake. In de praktijk zou er – naar de rechtbank begrijpt – een samenwerking bestaan tussen ARMA en de verzender van de door Van den Broek Beheer ontvangen pachtbemiddelingsovereenkomst, De Dijken.

4.28.

ARMA betwist de door Van den Broek Beheer gestelde vergunningsplicht. Omdat de grond vrij van pacht wordt geleverd kunnen de door haar geleverde percelen grond niet als beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft worden gekwalificeerd. ARMA verwijst hierbij naar artikel 5 lid 3 van de verkoopovereenkomsten – hetgeen ook in de passage omtrent pacht op haar website wordt bevestigd – en naar de door haar ontvangen brief van de AFM d.d. 5 juli 2010 (zie punt 2.20 van dit vonnis).

4.29.

Met ARMA is de rechtbank van oordeel dat de door haar verkochte percelen niet kwalificeren als beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft. Hierbij is de conclusie van de AFM in meergenoemde brief van 5 juli 2010 leidend. Niet gesteld of gebleken is dat de handelwijze van ARMA nadien is gewijzigd. Dit betekent dat ARMA – in weerwil van hetgeen Van den Broek Beheer betoogt – niet vergunningsplichtig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten en evenmin onrechtmatig handelt door zonder vergunning percelen grond aan Van den Broek Beheer te verkopen. Ook dit beroep faalt.

4.30.

De conclusie is dat het gestelde onrechtmatig handelen van ARMA niet is komen vast te staan. De subsidiaire vordering zal dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.31.

Van den Broek Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ARMA worden begroot op:

- griffierecht € 4.030,00

- salaris advocaat
6.005,00(2,5 punten × tarief VI € 2.402,00)

Totaal € 10.035,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Van den Broek Beheer in de proceskosten, aan de zijde van ARMA tot

op heden begroot op € 10.035,00,

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij

voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2020.^[1]

Vordering tot vernietiging van koopovereenkomsten op grond van dwaling en onrechtmatig handelen in vastgoedtransacties

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Dwaling

5.De beslissing

Voetnoten