Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5053
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 485.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen zijn op 4 maart 2020 uitgenodigd voor de zitting van 24 april 2020.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Gelet daarop heeft de zitting geen doorgang kunnen vinden.
De rechtbank heeft partijen bij brief van 16 april 2020 meegedeeld dat de rechtbank vooralsnog van oordeel is dat het niet nodig is om in deze zaak een zitting te houden omdat de rechtbank voldoende informatie heeft om een uitspraak te doen, tenzij een van de partijen zou aangeven dat zij mondeling op een zitting wenst te worden gehoord. In de brief is aan partijen verzocht om binnen vier weken na de datum van verzending van de brief aan de rechtbank mee te delen of een behandeling ter zitting is gewenst. Voorts is in de brief meegedeeld dat, indien geen reactie wordt ontvangen, de rechtbank over zal gaan tot sluiting van het onderzoek en zij binnen zes weken uitspraak zal doen.
Omdat geen van de partijen binnen deze termijn heeft gereageerd heeft de rechtbank bij brief van 28 juli 2020 aan partijen meegedeeld dat zij het onderzoek sluit en binnen zes weken uitspraak zal doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 495m³ en de oppervlakte van het perceel is 313m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 440.000 en stelt daartoe het volgende. De waarde van de woning is teveel gestegen ten opzichte van de waarde die voor de vorige waardepeildatum is vastgesteld. Het stijgingspercentage van de woning was op 1 januari 2017 12,2% en op 1 januari 2018 19,75%. Het landelijk stijgingspercentage was op 1 januari 2017 8,4% en op 1 januari 2018 8,7 %. Daarom ligt het in de rede om de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 vast te stellen op € 440.000, uitgaande van de WOZ-waarde van € 405.000 voor het belastingjaar 2018 verhoogd met 8,7%. Een waardeontwikkeling van 19,75% is niet te verklaren, omdat er geen verbouwingsactiviteiten aan de woning hebben plaatsgevonden.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport en een daarin opgenomen waardematrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [B] , [C] en [D] , alle te [Z] . In deze matrix is de woning getaxeerd op € 485.000.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de vergelijkingsobjecten die in de matrix zijn vermeld kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht, allemaal vrijstaande woningen met een garage betreffen en wat betreft kwaliteit, onderhoud, ligging, inhoud en oppervlakte ook voldoende vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de perceelsgrootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
Verweerder heeft uit de vastgestelde eindwaarde van de woning en uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde per m³ herleid. Deze waarde varieert voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten van € 525 tot € 835. De waarde per m³ voor de woning is € 630. Dit is lager dan het gemiddelde van de waarde per m³ van de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
9. Eiser heeft de waarde berekend aan de hand van de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2018 van € 405.000 verhoogd met het landelijk stijgingspercentage van 8,7%. De rechtbank volgt deze berekening niet.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2019 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6 weergegeven. Aan de verhouding tussen waardes die voor twee opvolgende jaren zijn vastgesteld, komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Verder kan aan een landelijk stijgingspercentage geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, omdat de waardeontwikkeling van alle woningen in Nederland in het algemeen niet – althans onvoldoende – bruikbaar is voor de waardebepaling van één woning in het bijzonder. Hiermee heeft eiser de door hem voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.
10. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.P. van der Zalm, griffier, op 27 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.