Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3453
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.041.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2020. Namens eiser is verschenen F.J.H. van der Plas, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met een aangebouwde garage en twee dakkapellen. De inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 580 m³ en de oppervlakte van het perceel is 384 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 949.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de vaststelling van de waarde een te hoge grondwaarde heeft gehanteerd. Alle eerder ingenomen standpunten zijn ter zitting namens de gemachtigde ingetrokken.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 1.041.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
8. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De rechtbank heeft, zoals met partijen ter zitting besproken, via Google Maps de ligging van de woning vergeleken met die van de vergelijkingsobjecten. Voldoende gebleken is dat de woning aan de voorzijde een vrij uitzicht heeft op een vijver met grasveld. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat de woning aan de voorzijde uitzicht heeft op een monumentaal gebouw. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat de woning een betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in [plaats] , welke in een straat gelegen zijn zonder uitzicht aan de voorzijde. Voorts is de rechtbank van oordeel dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning overlast ondervindt van de weg die achter de vijver maar voor het monumentale gebouw gelegen is. De foto die ter zitting is overgelegd is daartoe onvoldoende. Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat de ligging van de woning terecht met het cijfer 4 is gewaardeerd. Alles wat eiser overigens heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Het standpunt van verweerder dat de door eiser ter zitting ingebrachte foto te laat is ingebracht en daarom geen ruimte biedt om daarop voor te bereiden, behoeft geen behandeling.
9. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 6 oktober 2020 door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Bruijnzeel, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.