ECLI:NL:RBNHO:2020:7850 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waarde en objectafbakening woning met rec...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/5319

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 782.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] , vergezeld van [D] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 585 m³. De woning is voorzien van een dakkapel en een vrijstaande schuur. Verweerder is in het kader van de waardevaststelling met betrekking tot het perceeloppervlak uitgegaan van twee percelen, te weten, het perceel met nummer [#] met een oppervlakte van 51 m² en van het perceel met nummer [#2] met een oppervlakte van 171 m². Op het perceel met nummer [#] (51 m²) rust een recht van overpad. In verband hiermee heeft verweerders taxateur een aftrek op de waarde van de grond toegepast van € 22.372. Verweerders taxateur heeft de waarde van de woning per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) gewaardeerd op € 809.000.

2. Een akte van levering, gedateerd 17 november 2000. De akte houdt voor zover van belang het volgende in:

“
Ir. [E] (…) [F] (…) hierna tezamen genoemd verkoper;

2.a de heer drs [X] RA (…) koper.

De comparanten verklaarden het navolgende:

Levering, Registergoed, Gebruik

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop (…) van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

Het herenhuis met gedeeltelijk, overbouwde poort, schuur, ondergrond en erf, staande en liggende te (…) [A] , kadastraal bekend gemeente [Z] , sectie A, nummer [#2] (…) en nummer [#] (…).

Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen, wordt verwezen naar genoemde akte van transport van één mei negentienhonderd zevenentachtig, waarin woordelijk staat vermeld:

“ Met betrekking tot bijzondere bepalingen en/of erfdienstbaarheden, wordt ten deze speciaal verwezen naar een akte van transport op drieëntwintig december negentienhonderd vierentwintig, verleden voor notaris [G] , destijds te Haarlem (….) waarin woordelijk staat vermeld:

“ ten aanzien van voorschreven verkoop en koop wordt door de verkoopster voorbehouden en door de koopster voorzooveel nodig verleend eene erfdienstbaarheid van voetpad naar- en van de [H] , daaronder begrepen het recht om daarover te gaan met kruiwagen of aan de hand meegevoerd rijwiel, ten laste van het aan de koopster overgedragen voormelde nummer [#] en ten behoeve van de aan verkoopster in eigendom verblijvende perceelen gelegen in voormelde gemeente en sectie nummers 8294 (voor onverkocht drie/vierde deel), 8293 en het zuidelijk gedeelte van nummer 8281 voor zoover gelegen ten westen van nummer 8293, en welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen gesticht wordende ten westen van het perceel Sectie A, nummer 8283 der gemeente [Z] om te komen van en naar de [H] ; ””

Geschil

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit een waarde van € 689.000 en stelt daartoe het volgende. De woning is te groot afgebakend. De woning heeft twee percelen toegewezen gekregen, te weten [#2] (171 m²) en [#] (51 m²). Perceel [#] wordt door omwonenden tezamen met percelen 8283 (de rechtbank begrijpt: 8293) en 8294 gebruikt als toegang voor de achterom. Het paadje is geen onderdeel van de tuin en het gebruik ervan is niet exclusief voorbehouden aan de eigenaar van de woning.
Het hek (de rechtbank begrijpt: het hek op het paadje) is afsluitbaar en alle gebruikers hebben een sleutel. Tien, inclusief de eigenaar van de woning, 11, aanpalende huizen maken gebruik van deze ontsluiting.

De woning is derhalve te groot afgebakend. Tussen het perceel [#2] en [#] loopt er een gebruikers- en eigendomsgrens. Geen sprake is van een samenstel aangezien eiser bij het ene perceel ( [#2] ) het uitsluitende genot heeft en bij het andere perceel ( [#] ) hij dit genot krachtens zakelijk recht moet delen met buurtbewoners. Er is sprake van twee objecten en derhalve is 51 m² te veel bij de woning gewaardeerd, hetgeen neerkomt op ruim € 60.000. De rest van het waardeverschil vloeit voort uit de onjuiste waardering van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [I] , [J] en [K] .

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt in gevolge artikel 16 van Pro die wet, voor zover hier van belang, als een onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a. of onderdeel b. bedoelde eigendommen of in onderdeel c. bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

9. Vaststaat dat eiser de percelen met kenmerk percelen sectie A, nummer [#2] (171 m²) en perceel met nummer [#] (51 m²) blijkens de akte van levering, gedateerd 17 november 2000, in eigendom heeft verworven. Dit betekent dat, anders dan in het door eiser genoemde arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5431), beide aan één en dezelfde belastingplichtige, te weten, eiser, in eigendom toebehoren.
Voorts staat vast dat het perceel met nummer [#] in horizontale zin grenst aan het perceel met nummer [#2] . Vanaf de [H] wordt tot het perceel met nummer [#] toegang verkregen door middel van een toegangspoort welke is voorzien van een afsluitbaar hek. Boven de toegangspoort en derhalve boven het perceel met nummer [#] bevindt zich een deel van de woning. Op laatstgenoemd perceel rust blijkens voornoemde akte, anders dan eiser heeft gesteld, slechts ten behoeve van een drietal aangrenzende woningen een recht van overpad.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat met betrekking tot de percelen [#] en [#2] waarop de woning staat sprake is van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, voornoemd. Het beroep van eiser, voor zover inhoudende dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, faalt derhalve. Dit betekent dat verweerder in het kader van de waardevaststelling terecht is uitgegaan van een totaal perceeloppervlak (171 m² +51 m² =) 222 m².

10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Op de objecten [J] en [K] na, is aan de woning de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Dat aan deze objecten ondanks een kleinere inhoud, ten opzichte van de woning een lagere prijs per kubieke meter is toegekend, is gelegen in de omstandigheid dat bedoelde objecten een (veel) mindere staat van onderhoud (gedateerd, renovatiekosten [J] € 50.000 en [K] , zeer gedateerd, renovatiekosten € 150.000) en een lager voorzieningenniveau hebben. Met betrekking tot het bij de woning behorende recht van overpad, heeft verweerder een aftrek op de waarde toegepast van € 22.372, hetgeen neerkomt op ruim € 438 per vierkante meter. Deze aftrek acht de rechtbank niet te laag.

Vast staat dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 809.000, zijnde € 27.000 hoger heeft getaxeerd dan de vastgestelde waarde.
Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de waardeopbouw, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 9 oktober 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.