ECLI:NL:RBNHO:2020:7851 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling correctiepercentage bij WOZ-waarde woning in ...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/5032

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 412.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft een nader stuk ingediend. De rechtbank heeft dat aan verweerder toegezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde S. Hansen Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , vergezeld van [C] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1973. De inhoud van de woning is 280 m³ en de oppervlakte van het perceel is 168 m². De woning is voorzien van een aangebouwde garage met een oppervlak van 15 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser heeft, onder verwijzing naar een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport het volgende gesteld. Het vergelijkingsobject [D] is in dezelfde straat gelegen als de woning zodat de ligging heel goed vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject heeft ten opzichte van de woning een grotere inhoud alsook een groter perceeloppervlak. Het vergelijkingsobject is netjes onderhouden, echter eenvoudig en functioneel. Het vergelijkingsobject heeft een lagere verkoopprijs gerealiseerd dan de vastgestelde waarde van de woning. Gelet op het verschil in objecttype, afwerkingsniveau alsmede de grotere inhoud en het grotere perceeloppervlak van het vergelijkingsobject ten opzichte van de woning, zou het waardeverschil groter moeten zijn.
Het vergelijkingsobject [E] heeft een iets grotere inhoud en het perceel wijkt niets (de rechtbank begrijpt: iets) af. Dit vergelijkingsobject is minder goed onderhouden en het afwerkingsniveau is eenvoudig doch functioneel. Het vergelijkingsobject heeft een lagere verkoopprijs gerealiseerd dan de vastgestelde waarde van de woning. Gelet op de onderlinge verschillen zou het waardeverschil groter moeten zijn.
Het vergelijkingsobject [F] heeft ten opzichte van de woning zowel een grotere inhoud als een groter perceeloppervlak. Desalniettemin is dit vergelijkingsobject verkocht voor een prijs die niet ver is gelegen van de vastgestelde waarde van de woning.

Eiser heeft voorts gewezen op het object [G] . Dit object, in dezelfde straat gelegen als de woning, dient volledig te worden gerenoveerd, het verschil in bouwjaar is verwaarloosbaar en de objectkenmerken zijn redelijk goed vergelijkbaar. Het object betreft een eindwoning met een zeer eenvoudig afwerkingsniveau. De verkoopprijs is niet ver gelegen van de vastgestelde waarde van de woning. Gelet op de onderlinge verschillen zou het verschil in verkoopprijs en vastgestelde waarde kleiner moeten zijn.
Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van het bestreden besluit. Ter zitting heeft eiser zich op het nadere standpunt gesteld dat de waarde per de waardepeildatum dient te worden verlaagd naar een waarde van € 397.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [D] , [F] , [E] en [G] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast is de rechtbank, anders dan eiser, van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

8. De woning heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten de minste inhoud en, op het vergelijkingsobject [E] na, het kleinste perceeloppervlak. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de woning een gemiddelde kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau heeft. Eiser heeft ter zitting erkend dat de woning vanwege het uitzicht aan de achterzijde op de [H] , ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, de beste ligging heeft. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in dit verband, nu eiser zijn stelling dat vanwege deze betere ligging een correctie op de grondwaarde dient te worden toegepast van 15% onvoldoende heeft onderbouwd, bovendien aannemelijk gemaakt dat vanwege de betere ligging op de grondwaarde van de woning, terecht een correctie is toegepast van 20%.
Gelet hierop alsmede gelet op de overige verschillen, een en ander zoals vermeld in de waardeopbouw, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het in opdracht van eiser door [I] opgemaakte taxatierapport doet niet af aan het in de eerste volzin van deze rubriek gegeven oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Ondanks hetgeen eiser in beroep en ter zitting heeft gesteld met betrekking tot de staat van onderhoud en het afwerkingsniveau van de verschillende vergelijkingsobjecten, zijn deze voor, naar het oordeel van de rechtbank, aanzienlijke verkoopprijzen verkocht. Deze verkoopprijzen onderbouwen, zoals hiervoor overwogen, de door verweerde vastgestelde waarde. Daarbij heeft de rechtbank acht geslagen op hetgeen in de matrix behorend bij het taxatierapport van [I] is vermeld, zoals dat het referentieobject [D] een verwaarloosde tuin heeft, het referentieobject [G] volledig dient te worden gerenoveerd, en de referentieobjecten [E] en [F] een net doch eenvoudig afwerkingsniveau hebben en de keuken ( [F] ) ontbreekt.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 9 oktober 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.