ECLI:NL:RBNHO:2020:8572

• Datum uitspraak: 30 oktober 2020
• Publicatiedatum: 26 oktober 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 2625
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning na onvoldoende bewijs bouwtekeningen vergelijkingsobject

Eiser betwist de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor het kalenderjaar 2019, die door verweerder is vastgesteld op €1.806.000. De kern van het geschil betreft de waardepeildatum 1 januari 2018 en de vergelijkingsobjecten die voor de waardebepaling zijn gebruikt.

Verweerder baseerde de waardering mede op een vergelijkingsobject, een voormalig weeshuis verdeeld in vier appartementen, waarvan hij uitging van een inhoud van 555 m³. Eiser stelde dat de inhoud van dit pand 1.140 m³ bedraagt en onderbouwde dit met verkoopfolders en plattegronden. Verweerder kon na verzoek van de rechtbank geen bouwtekeningen en inhoudsberekeningen overleggen om zijn stelling te onderbouwen.

De rechtbank oordeelde dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van het vergelijkingsobject 555 m³ is, waardoor de prijs per kubieke meter onbruikbaar is. De rechtbank volgt eiser in zijn betoog dat de inhoud circa 1.140 m³ bedraagt, wat leidt tot een lagere WOZ-waarde van €1.701.000. Ook het bezwaar van eiser over de kwaliteitswaardering van een ander vergelijkingsobject werd door de rechtbank afgewezen.

De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraak op bezwaar, en bepaalde dat de WOZ-waarde en de aanslag onroerende-zaakbelastingen worden verminderd tot de lagere waarde. Tevens veroordeelde de rechtbank verweerder in de proceskosten van eiser.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt verminderd tot €1.701.000 wegens onvoldoende bewijs van verweerder over de inhoud van een vergelijkingsobject.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/2625

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.806.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 8 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft op 18 augustus 2020 een nader stuk van eiser ontvangen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] (taxateur).

De rechtbank heeft het onderzoek geschorst en verweerder in de gelegenheid gesteld om de bouwtekeningen en aan de hand daarvan uitgevoerde inhoudsberekeningen van de vier appartementen gelegen aan de [D] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] te overleggen.

De rechtbank heeft op 24 september 2020 een brief van verweerder ontvangen waarin hij aangeeft de gevraagde bouwtekeningen en inhoudsberekeningen niet te kunnen overleggen.

De rechtbank heeft op 8 oktober 2020 een reactie van eiser ontvangen.

De rechtbank heeft aan partijen bij brief van 21 oktober 2020 bericht dat, nu partijen niet hebben aangegeven dat zij op een nadere zitting willen worden gehoord, het onderzoek is gesloten en dat binnen zes weken uitspraak zal worden gedaan.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1925. De inhoud van de woning is 907 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.560 m². De woning is voorzien van drie dakkapellen.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit ter zitting een waarde van maximaal € 1.701.000 en stelt daartoe het volgende. Evenals verweerder acht eiser de vergelijkingsobjecten [E] en [# 4] het beste vergelijkbaar met de woning.

Met betrekking tot het pand [E] voert eiser aan dat de kwaliteit en onderhoudstoestand gemiddeld zijn, zoals verweerder deze in een eerdere procedure ook heeft gekwalificeerd, en daarom met een ‘3’ moeten aangeduid in plaats van met een ‘2’.
ten aanzien van het vergelijkingsobject [# 4] stelt eiser dat het een inhoud heeft van 1.140 m3 in plaats van 555 m3 waar verweerder vanuit gaat. Dat betekent dat de kuubprijs ongeveer halveert, hetgeen leidt tot een waarde van de woning van

€ 1.701.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [# 4] , [E] en [# 2] , alle gelegen te [Z] . Met betrekking tot het pand [# 4] stelt verweerder dat het een voormalig weeshuis betreft dat is verdeeld over vier appartementen. De aanduiding ‘half vrijstaand’ in de verkoopfolder is dan ook onjuist. Verweerder doet het bewijsaanbod om van deze vier appartementen, de nummers [# 1] tot en met [# 4] , bouwtekeningen en bijbehorende berekeningen te overleggen.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De rechtbank overweegt dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht de verkooprijzen van de panden [# 4] en [E] het meest geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

Verweerder is ten aanzien van [# 4] uitgegaan van een inhoud van 555 m3. Eiser heeft gesteld dat de inhoud van dit pand 1.140 m3 bedraagt en heeft deze stelling onderbouwd met de verkoopfolder van de woning, die plattegronden van de begane grond en de drie verdiepingen bevat. De rechtbank stelt vast dat de inhoud van deze woning blijkens deze plattegronden circa 1.140m3 bedraagt. Verweerder heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, zijn bewijsaanbod om bouwtekeningen en inhoudsberekeningen van de nummers [# 2] tot en met [# 4] te overleggen, niet kunnen nakomen. Verweerder heeft derhalve geenszins aannemelijk gemaakt dat dit vergelijkingsobject een inhoud van 555 m3 heeft. De prijs per kubieke meter van dit pand, die verweerder heeft afgeleid uit het verkoopcijfer in combinatie met een inhoud van 555m3, is dan ook volstrekt onbruikbaar. De rechtbank volgt daarom eiser in zijn betoog dat, gelet op een inhoud van 1.140 m3, de door verweerder genoemde kuubprijs van het referentieobject [# 4] nagenoeg moet worden gehalveerd, hetgeen leidt tot een WOZ-waarde van eisers woning van € 1.701.000.

10. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, kan niet tot een verdere verlaging van de waarde leiden. Ten aanzien van de grief van eiser dat kwaliteit en onderhoud van het referentieobject [E] in een eerdere procedure op een 3 zijn gesteld en in de onderhavige procedure op een 2, overweegt de rechtbank dat verweerder dit verschil ter zitting afdoende heeft toegelicht.

11. De rechtbank zal het beroep derhalve gegrond verklaren.

Proceskosten

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.701.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
• vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 1.701.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.050; en
• gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 30 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.