ECLI:NL:RBNHO:2020:8600

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/3838

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 425.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2020 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een perceelgrootte van 270 m². De woning is voorzien van een aanbouw (49 m³), een dakkapel, een tuinhuis/blokhut en een berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 385.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder is blijkens het taxatieverslag ten onrechte uitgegaan van een inhoud van de woning 700 m³. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat de inhoud van de woning 693 m³ bedraagt. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning een provinciaal monument is. Hiervan gaat een waardedrukkend effect uit (ECLI:GHSGR:2011:BV2794). Gelet op de hoge mate van overeenkomstigheid met de woning tonen de verkoopgegevens van [D] en [E] aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat zowel de keuken als de badkamer en het toilet meer dan twintig jaar oud zijn. Bovendien kent de woning een zeer slecht isolatieniveau. De hoge energiekosten hebben een negatieve invloed op de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] [D] , [E] en [F] alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 700 m³. Eiseres is van mening dat de totale inhoud van de woning 693 m³ bedraagt.
Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met de overgelegde stukken evenwel voldoende aannemelijk gemaakt dat hij niet is uitgegaan van een te grote inhoud. De rechtbank leidt uit de door verweerder overgelegde matrix af dat de inhouden van het hoofdgebouw, de aanbouw de berging en de dakkapel, waaraan blijkens de matrix afzonderlijke waarden zijn toegekend, bij elkaar opgeteld 694 m³ bedragen. Het verschil van een kubieke meter acht de rechtbank te gering om consequenties voor de waarde aan te verbinden.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, doelmatigheid, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning een “2” (matig) is. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank, nu eiseres haar stelling niet nader heeft onderbouwd, in voldoende mate rekening gehouden met het door eiseres gestelde slechte isolatieniveau en hoge energiekosten van de woning. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding tot een verdere correctie op dit punt.

Eiseres heeft onvoldoende weersproken dat de voorzieningen (badkamer, toilet en keuken) in de woning niet significant afwijken van die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank het voorzieningenniveau in de woning dan ook terecht op “gemiddeld” vastgesteld.

De rechtbank overweegt voorts dat eiseres niet heeft weersproken dat de woning is vergeleken met rijksmonumenten, en dat het waardedrukkend effect dat uitgaat van een monumentenstatus vanwege de beperkingen in het gebruik, het grootst is bij rijksmonumenten. In het midden kan blijven of de woning op de toestandsdatum een gemeentelijke of provinciale monumentenstatus had, aangezien het waardedrukkend effect daarvan geringer moet worden geacht. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder met de monumentale status voldoende rekening is gehouden.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.