Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/713
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
de besloten vennootschap [eiseres] B.V., [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. M.R.C. van 't Hoog),
en
de raad van de gemeente Purmerend, verweerder
(gemachtigden: H. Zeilmaker en J.L.G. Niederer).
Procesverloop
Bij besluit van 7 juni 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van Purmerend onder meer het perceel [perceel] , kadastraal bekend als gemeente Purmerend, sectie [..] , nummer [#] (het perceel) op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor de duur van drie maanden voorlopig aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 7 juni 2019.
Bij besluit van 5 september 2019 heeft verweerder de grond van het perceel op grond van de artikelen 2 en 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wvg voor de duur van drie jaar aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.
Bij besluit van 19 december 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het besluit van
5 september 2019 gehandhaafd.
5 september 2019 gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2020. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door
J.L.G. Niederer, M. Mathijssen en A. Ordeman.
J.L.G. Niederer, M. Mathijssen en A. Ordeman.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 2 van de Wvg kan de gemeenteraad gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn.
Op grond van artikel 3, eerste lid, van de Wvg komen voor aanwijzing in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan.
Op grond van artikel 5, eerste lid, van de Wvg komen, in afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.
Op grond van artikel 10, eerste lid, van de Wvg kan een vervreemder eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen.
Op grond van artikel 1, aanhef en onder e, van de Wvg wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen verstaan onder vervreemder: eigenaar van een onroerende zaak of rechthebbende op een beperkt recht als bedoeld in onderdeel f die tot vervreemding wenst over te gaan, alsmede degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en tot vervreemding wenst over te gaan.
2. Verweerder heeft aan het gehandhaafde besluit van 5 september 2019 ten grondslag gelegd dat het vestigen van een voorkeursrecht op het perceel op grond van artikel 5 van de Wvg wenselijk is gelet op de ontwikkelingen van het gebied “Stationsgebied en Waterlandlaan Deelgebied 1”. Beoogd is het gebied met hoofdzakelijk kantoren te transformeren naar een gebied met een hogere bebouwingsdichtheid met hoogbouw en het toevoegen van met name de functie wonen. De beoogde transformatie is in lijn met het programma Purmerend 2040, de hoogbouwvisie Purmerend 2017 en de aanwijzing van het gebied als Sleutelgebied door de Metropool Regio Amsterdam. De vestiging van het voorkeursrecht biedt verweerder een voorkeurspositie om te komen tot verwerving van de percelen binnen het gebied. De haalbaarheid van de herontwikkeling en de transformatie van het gebied worden daarmee volgens verweerder vergroot. Ongewenste transacties moeten worden voorkomen. In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 is het gebied weliswaar genoemd als Cluster 7 met thema “Educatie & Contact” en deels “Consumeren & beleven”, maar de Structuurvisie bevat geen duidelijke aanwijzing voor de toegedachte bestemming, zodat de beoogde ontwikkeling daarmee niet in strijd is. Er zal geen nadere structuurvisie worden vastgesteld.
3.1.
Eiseres betoogt dat sprake is van onzorgvuldig voorbereide besluitvorming. Verweerder is er ten onrechte van uitgegaan dat het vestigen van het voorkeursrecht tot gevolg heeft dat verweerder bij een voorgenomen verkoop van de grond slechts met één belanghebbende, de juridisch eigenaar van de grond, te maken heeft. De bedrijfsstructuur van eiseres brengt echter met zich dat een object van haar in gebruik wordt genomen door een onderneming die zorgdraagt voor het zorgaanbod op locatie, zodat sprake kan zijn van meer dan één belanghebbende.
3.2.
Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786 volgt dat de vestiging van het voorkeursrecht tot gevolg heeft dat de eigenaren van de aangewezen percelen beperkt worden in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. Verder volgt uit die uitspraak dat het belang van een potentiële koper die zijn aankoopmogelijkheden geringer ziet worden een daarvan afgeleid belang is.
3.3.
De rechtbank stelt vast dat eiseres enig eigenares is van het perceel en dat op het perceel geen beperkte rechten rusten. Op grond van artikel 10, eerste lid, van de Wvg geldt de aanbiedingsplicht aan verweerder van de grond uitsluitend voor de vervreemder. Gelet op de definitie van het begrip vervreemder van artikel 1 van de Wvg is met betrekking tot het perceel uitsluitend eiseres als vervreemder aan te merken. Verweerder heeft zich (bij de voorbereiding van het besluit) dan ook terecht uitsluitend tot eiseres gewend en niet tevens tot potentiële kopers die slechts een afgeleid belang hebben. Van onzorgvuldige voorbereiding van de zijde van verweerder is geen sprake.
3.4.
De beroepsgrond slaagt niet.
4.1.
Eiseres betoogt voorts dat verweerder ten onrechte niet heeft gemotiveerd wat het globale beeld dat van de toekomstige bestemming bestaat, inhoudt.
4.2.
De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de eerdergenoemde uitspraak van de Afdeling van 22 oktober 2014, voorop dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid gaat. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid dient, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, door de rechter terughoudend te worden getoetst.
Uit diezelfde uitspraak van de Afdeling volgt daarnaast dat de systematiek van de Wvg met zich brengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik, opdat hij in een vroeg stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.
4.3
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat aan de omstandigheid dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, namelijk dat van transformatie van overwegend kantoorgebied naar woongebied, geen doorslaggevende betekenis toekomt. De wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden is voldoende ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol.
4.4.
De beroepsgrond slaagt niet.
5.1.
Eiseres betoogt verder dat verweerder niet duidelijk heeft gemaakt of en in hoeverre hij voldoende middelen ter beschikking stelt om voor het gehele gebied tot transformatie en vernieuwing van gronden (via het minnelijke traject) over te kunnen gaan. Het vestigen van het voorkeursrecht is prematuur en getuigt niet van weloverwogen, toekomstgerichte besluitvorming. Onduidelijk is of verweerder bereid en in staat is om over te gaan tot onteigening indien de minnelijke aankooppogingen op niets uitdraaien.
5.2.
Zoals hiervoor onder punt 4 is overwogen, is inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg dat van de toegedachte bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Niet is vereist dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht vaststaat dat de toegedachte bestemming financieel uitvoerbaar is. Ook hoeft verweerder niet aan te tonen dat hij zo nodig tot onteigening van gronden kan overgaan.
5.3.
De beroepsgrond slaagt niet.
6.1.
Eiseres betoogt ten slotte dat verweerder niet heeft onderkend dat zij er groot belang bij heeft om enerzijds het perceel te kunnen afstoten aan zorgbeleggers en anderzijds de zorg op het perceel te kunnen continueren. De besluitvorming van verweerder maakt dit onmogelijk.
6.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De vestiging van het voorkeursrecht houdt uitsluitend in dat eiseres, als zij de grond wil verkopen, deze eerst aan de gemeente moet aanbieden en dat, indien de gemeente dan niet over de middelen beschikt om tot aankoop daarvan te kunnen overgaan, de gemeente daarvan zal moeten afzien. Dat het voorkeursrecht ook in dat geval op de grond blijft rusten biedt geen grond voor het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid de grond met een voorkeursrecht heeft kunnen bezwaren. De wetgever heeft bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van het voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat dit financiële belang, niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 28 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0295.
6.3
De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiseres heeft voor de gronden van haar beroep tevens verwezen naar haar gronden van bezwaar. Nu dit in lijn ligt met hetgeen in beroep naar voren is gebracht, werpt dit geen ander licht op het voorgaande.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.P.E. Oomens, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. W.I.K. Baart, griffier en in het openbaar uitgesproken 22 oktober 2020.
mr. W.I.K. Baart, griffier en in het openbaar uitgesproken 22 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.