Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/378
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van Cocencus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (gemeente Haarlemmermeer) (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 266.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Op 25 september 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Het verslag is op 3 oktober 2019 aan eiser toegezonden.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld, door de rechtbank ontvangen op 6 december 2019.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020 te Haarlem
Eiser en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiser bij aangetekende brief, verzonden op 13 augustus 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 14 augustus 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [a] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning uit bouwjaar 1981 met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 148 m².
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit (in bezwaar) een waarde van € 175.000. Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat [adres 2] goed vergelijkbaar is. Alleen heeft dit pand een dakopbouw op de tweede verdieping, reden waarom de waarde van dit pand hoger ligt dan de waarde van de woning.
De twee andere referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] acht eiser niet vergelijkbaar.
Daarnaast heeft eiser gesteld dat de gemeente verplicht is een permanente markt analyse (PMA) uit te voeren, zoals voorgeschreven door de Waarderingskamer.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix met bijbehorende foto’s. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 266.000. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van het vergelijkingsobject [adres 2] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft in beroep weliswaar verwezen naar slechts één referentieobject, maar nu ook eiser heeft aangegeven dat dit pand zeer goed vergelijkbar is, acht de rechtbank dit voldoende. De verkoopprijs van dit vergelijkingsobject kan dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Partijen zijn het erover eens dat [adres 2] zeer goed verglijkbaar is. Het betreft een zelfde type woning, het kaveloppervlak en de inhoud van het hoofdgebouw zijn gelijk, alleen heeft [adres 2] een dakopbouw waaraan een extra inhoud van 10 m3 kan worden toegekend. Verder zijn kwaliteit en onderhoud van beide panden als gemiddeld gekwalificeerd. Eiser heeft niet gesteld dat zijn woning slechter is van kwaliteit en onderhoud. Desondanks is [adres 2] op 17 augustus 2017 (datum van ondertekening koopcontract), ruim drie maanden voor de waardepeildatum, verkocht voor € 280.000, daarmee een kuubprijs realiserend van € 557. Verweerder is ten aanzien van de woning uitgegaan van een kuubprijs van € 533. Aan beide kavels is exact dezelfde waarde toegekend. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Voor zover eiser met zijn verzoek om toezending van alle gegevens die verweerder ten aanzien van de referentieobjecten heeft verzameld, heeft beoogd te stellen dat de uitspraak op bezwaar door het ontbreken hiervan onvoldoende gemotiveerd is, slaagt ook deze beroepsgrond niet. De rechtbank overweegt hiertoe dat met het overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde referentiegegevens verweerder voldoende onderbouwd heeft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De gegevens uit de Permanente Marktanalyse (PMA) die volgens eiser in bezwaar door verweerder hadden moeten worden verstrekt, zijn niet van dien aard dat daardoor gezegd kan worden dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende inzichtelijk was.
Voor zover eiser hiermee heeft beoogd een verzoek te doen om inzage of verstrekking van een waardegegevens als bedoeld in artikel 40a, eerste lid, van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde van de gebruikte referentieobjecten aan eiser kenbaar heeft gemaakt. Voor zover eiser kennis wenst te nemen van andere (referentie)gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak overweegt de rechtbank dat dit buiten het bestek van de onderhavige procedure valt.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Bij deze uitkomst van de procedure ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 12 november 2020 gedaan door B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.