Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/356
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
12 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: A. Öztürk),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 december 2019 op het bezwaar van eiser tegen de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020.
Eiser en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiser bij aangetekende brief, verzonden op 13 augustus 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 15 augustus 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [a] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning).
De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1905 met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 1.257 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 1.074 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 1.400.000. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij de woning op 1 juni 2016, slechts 1,5 jaar voor de peildatum, heeft gekocht voor € 1.300.000.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix met bijbehorende foto’s. In deze matrix is de woning getaxeerd op
€ 1.617.000. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht - met uitzondering van [adres 2] , waarvan de transactiedatum 14 maanden ligt voor de waardepeildatum - en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. De rechtbank overweegt dat verweerder voor de woning de laagste prijs per kubieke meter heeft berekend, te weten € 770 m3, terwijl de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten varieert van € 838 m3 tot € 1.328 m3. Verweerder is daarbij uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten. Alleen [adres 3] is voor onderhoud en kwaliteit met ‘matig’ gekwalificeerd. Bovendien was laatstgenoemd pand vóór de verkoop in gebruik als kantoor en heeft dit pand toch bij verkoop een kuubprijs van € 1.396 gerealiseerd.
Eiser heeft geen argumenten naar voren gebracht waarom verweerder van een nog lagere kubieke meterprijs zou moeten uitgaan.
11. Eiser heeft geen grieven tegen de referentieobjecten aangevoerd, maar beroept zich vooral op de eigen aankoop van de woning. De rechtbank overweegt dat als een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel er vanuit moet worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Eiser heeft de woning op 1 juni 2016 gekocht voor € 1.300.000. Deze transactie heeft plaatsgevonden anderhalf jaar vóór de waardepeildatum. Reeds om die reden bieden in casu voor het vaststellen van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018 de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten een betere onderbouwing dan de op 1 juni 2016 gerealiseerde transactieprijs van de woning. Daarnaast geldt dat de woning niet op de openbare markt is verkocht, zodat ook daarom het eigen aankoopcijfer in casu minder geschikt is.
Overigens is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde in een juiste verhouding staat tot het eigen aankoopcijfer. Daartoe acht de rechtbank van belang dat eiser, volgens zijn eigen verklaring, na de aankoop een verbouwing voor een bedrag van ongeveer
€ 300.000 heeft uitgevoerd.
12. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond verklaard.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is op 12 november 2020 gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.