Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4135
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder voor het kalenderjaar 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 184.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend, welke in afschrift zijn verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020 te Haarlem.
Eiser is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1960. De woning heeft een perceelgrootte van 172 m². De oppervlakte van de woning is 112 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 248 m³. De woning heeft een aanbouw van 10 m², een dakopbouw en een berging. Tevens is er asbest in de woning verwerkt.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser stelt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft eiser foto’s overgelegd. Voorts heeft eiser zijn mening gegeven over hoe Nederland wordt bestuurd en zijn kritiek daarop gegeven.
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 184.000 niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatieverslag met bijbehorende waardematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten [C] en [D] , [E] en [F] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op type, bouwjaar, ligging en grootte voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
8. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in de matrix, die bij het verweerschrift is gevoegd, een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand kubieke- en vierkante-meterprijzen die voor de woning en de vergelijkingsobjecten worden gehanteerd. Met deze kubieke- en vierkante- meterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder hanteert kubieke-meterprijzen tussen de € 530 en € 618 bij de vergelijkingsobjecten, terwijl hij voor de woning van een kubieke-meterprijs van € 342 is uitgegaan in verband met de matige kwaliteit en de matige staat van onderhoud. Verweerder heeft aldus rekening gehouden met de matige kwaliteit en de matige staat van onderhoud. Bij de toekenning van de kubieke- en vierkante-meterprijzen heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke en vierkante meter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlak groter is. Ook heeft verweerder bij de waardebepaling rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest door een aftrek van € 5.000 toe te passen.
9. Eiser heeft ter nadere onderbouwing van zijn beroep foto’s overgelegd. Eiser heeft daarbij geen nadere toelichting gegeven waarom hij de foto’s heeft overgelegd. De rechtbank leidt uit de foto’s af dat eiser de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning heeft willen toelichten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende gesteld om te concluderen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning.
10. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over het bestuur van Nederland, doet hieraan niet af. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier, op 8 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.