Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2019 heeft verweerder voor het kalenderjaar 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 722.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft hierop een conclusie van dupliek ingebracht.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020 te Haarlem.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar echtgenoot [B] (hierna: de echtgenoot). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [C] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1987 met inpandige garage en een vrijstaand schuurtje. De woning heeft een perceelgrootte van 1.149 m². De inhoud van de woning is 664 m³.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres bepleit een waarde tussen de € 522.000 en 572.000 en stelt daartoe onder meer het volgende. De andere identieke helft van de twee-onder-een-kapwoning is op een lagere waarde getaxeerd. De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar en de herleiding tot de waarde is onvoldoende gemotiveerd. Ten onrechte heeft verweerder de door eiseres aandragen referentiewoningen terzijde geschoven. Verweerder heeft in strijd met het gelijkheidsbeginsel de waarde van de woning van eiser, zonder duidelijke motivering, willekeurig te hoog vastgesteld. Grotere vrijstaande woningen te [Z] zijn lager gewaardeerd. Daarnaast zijn woningen aan de [D] en de [E] die in de voorgaande jaren 2016 en 2017 hoger werden gewaardeerd, nu lager gewaardeerd.
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 722.000 te hoog is vastgesteld en concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de waarde tot € 660.000. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten [F] , [G] , [H] en [D] [#] alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat verweerder de waarde van de woning in eerste instantie (€ 722.000) te hoog heeft vastgesteld en dat het beroep gegrond dient te worden verklaard. Wel is in geschil of de waarde van € 660.000 die verweerder in beroep bepleit te hoog is.
8. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de thans door hem bepleite waarde van € 660.000 niet te hoog is. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. In de door verweerder overgelegde waardematrix heeft verweerder [D] [#] opgenomen, welke is verkocht op 26 juli 2019 en is geleverd op 3 februari 2020. Deze woning vormt samen met de woning van eiseres een twee-onder-een-kapwoning en heeft dezelfde inhoud en kenmerken. Tussen partijen is niet in geschil dat deze woning een goed vergelijkingsobject is. De rechtbank sluit zich daarbij aan. In de waardematrix is aan beide woningen dezelfde kubieke-meterprijs (€ 521) toegekend. Echter aan de vierkante-meterprijs voor het perceel van eiser (1.149 m²) is een hogere waarde (€ 276) toegekend dan de waarde (€ 252) aan het perceel (1.346 m²) van de buurwoning. Verweerder heeft toegelicht dat het verschil wordt veroorzaakt door het afnemend grensnut. Echter, verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt, met bijvoorbeeld een grondstaffel, hoe de waarden van de percelen zijn berekend. Evenmin heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van de woning zich verhoudt tot die van de andere vergelijkingsobjecten. Daarnaast is ter zitting gebleken dat de buurwoning beschikt over een schuur welke niet in de waardematrix is opgenomen.
9. Eiseres bepleit een waarde van tussen de € 522.000 en € 572.000. Zij wijst daartoe op de WOZ-waarden van woningen aan de [D] en de [E] . De WOZ-waarden stegen in 2017 licht ten opzichte van 2016 waarna ze in 2018 daalden. De WOZ-waarde van de woning van eiseres steeg daarentegen sterk in 2018. Dit resulteerde erin dat grotere vrijstaande woningen die in 2016 een hogere WOZ-waarde hadden dan de woning van eiseres, in 2018 een lagere WOZ-waarde hadden dan de woning van eiseres. Dat is een vorm van rechtsongelijkheid, aldus eiseres.
10. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht, een ontoereikende onderbouwing is van de door haar bepleite waarde. De door eiseres genoemde woningen zijn niet identiek aan die van eiseres. Van de woning [D] [#] kan weliswaar gezegd worden dat deze deels identieke kenmerken heeft, maar eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat op basis daarvan een waarde van tussen de € 522.000 en € 572.000 reëel is. De verwijzing door eiseres naar de ontwikkeling van de WOZ-waarden van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in de loop der jaren is daartoe evenmin toereikend.
11. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals deze in de onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 620.000.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting te hoog zijn vastgesteld. Dit brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard.
Proceskosten en griffierecht
13. De rechtbank zal verweerder opdragen om het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 620.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier, op 8 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.