ECLI:NL:RBNHO:2020:8900

• Datum uitspraak: 2 november 2020
• Publicatiedatum: 2 november 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 4897
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W. Koenis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning wegens matige onderhoudsstaat en ligging

Eiser betwist de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning aan een adres in Hollands Kroon voor het kalenderjaar 2019. Verweerder had de waarde vastgesteld op €156.000, maar eiser stelt dat de waarde te hoog is vanwege de matige tot slechte onderhoudsstaat, gedateerde voorzieningen en een minder gunstige ligging.

De rechtbank stelt vast dat eiser eigenaar is van een hoekwoning uit 1964 met een inhoud van 295 m³ en een perceel van 248 m². De woning is voorzien van een garage en berging. De waardepeildatum is 1 januari 2018. Eiser voert aan dat een vergelijkbare woning recent voor €145.000 is verkocht en dat de woning is aangepast voor een invalide, waardoor deze minder courant is.

Verweerder baseert de waarde op een vergelijkingsmethode met drie vergelijkbare woningen. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, maar volgt eiser in zijn kwalificatie van de onderhoudsstaat als matig in plaats van gemiddeld. Tevens acht de rechtbank de ligging van de woning matig, omdat er woningen op het grasveld voor de woning zullen worden gebouwd.

Op basis van het taxatierapport van eisers taxateur, die de woning inpandig heeft opgenomen, en de onvoldoende weersproken argumenten van eiser, stelt de rechtbank de WOZ-waarde vast op €135.000. Het bestreden besluit wordt vernietigd en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

Daarnaast veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de proceskosten van €1.828,52 en het griffierecht van €47 aan eiser. De uitspraak is gedaan door rechter M.W. Koenis op 2 november 2020 in Haarlem.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt verlaagd naar €135.000 en verweerder wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4897

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 156.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift gestuurd aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door H.J. van Zelst, kantoorgenoot van de gemachtigde. [A] heeft verklaard namens verweerder te zijn verschenen.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1964. De inhoud van de woning is 295 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 248 m². De woning is voorzien van een garage (45 m³) en een berging/schuur.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 135.000 en stelt daartoe het volgende. Een zeer goed vergelijkbaar pand [adres 2] is op 30 november 2018 verkocht voor € 145.000. Vanwege de hoge mate van overeenkomstigheid toont dit object aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken is 25 jaar geleden gemoderniseerd. De onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van de woning zijn matig tot slecht. De woning is aangepast voor een invalide en daarom minder courant. Als gevolg van bouw is er geen vrij uitzicht meer. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Op grond van de processtukken noch op grond van het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat is voldaan aan artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit betekent derhalve dat laatstgenoemd artikellid is geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan gevolgen te verbinden en gaat hieraan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad, aangezien de verzochte stukken in beroep door verweerder zijn overgelegd en eiser in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in Hollands Kroon gelegen hoekwoningen zijn uit een vergelijkbaar bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

9. De rechtbank overweegt voorts het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat de kwaliteit en de doelmatigheid van de woning respectievelijk “matig” en “gemiddeld” zijn. De rechtbank gaat hier derhalve van uit. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning als “gemiddeld” gekwalificeerd. Eiser heeft de staat van onderhoud als “matig” gekwalificeerd.
Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem toegekende kwalificaties gewezen op een door B. Lemmens op 21 februari 2020 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is, onder gebruikmaking van de ook door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning per de waardepeildatum getaxeerd op € 135.000.
Nu, zoals blijkt uit het rapport, de woning in het kader van de taxatie door eisers taxateur op 11 februari 2020 inpandig is opgenomen, zal de rechtbank eiser in de door hem aan de woning toegekende kwalificatie van de staat van onderhoud volgen. Dit betekent dat de rechtbank anders dan verweerder, uitgaat van een matige staat van onderhoud van de woning.
De rechtbank overweegt voorts dat eiser ter zitting onweersproken heeft gesteld dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat op het grasveld voor de woning, woningen zullen worden gebouwd. Gelet hierop is geen sprake is van een gemiddelde ligging van de woning zoals door verweerder gesteld. De rechtbank is dan ook, anders dan verweerder, van oordeel dat evenals voor het vergelijkingsobject [adres 2] , voor de woning sprake is van een matige ligging. Op grond van het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

10. Eiser daarentegen heeft naar het oordeel van de rechtbank met het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, en hetgeen door verweerder onvoldoende is weersproken, de door hem bepleite waarde wel aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op € 135.000. Dit betekent dat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, het bestreden besluit zal vernietigen en de beschikking zal wijzigen.

Proceskosten

11. Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift,
1 punt voor de (telefonische) hoorzitting met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 256,52 (4 uur (inpandige opname) à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.828,52.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 135.000;
• vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.828,52 en
• draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

(de rechter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen)

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.