Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5555
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 224.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de WOZ-waarde van de woning verminderd tot € 206.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2020 te Haarlem. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een drive-in tussenwoning met een terras aan het water uit het bouwjaar 1975. De inhoud van de woning is ongeveer 450 m³ en de oppervlakte van het perceel is 94 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 191.000. Eiser is van menig dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand en de matige kwaliteit van de woning. In het bijzonder is eiser van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het dakterras. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een bouwkundig rapport met dagtekening 19 februari 2019 opgesteld door ir. [C] . In dit rapport zijn de direct noodzakelijke herstelkosten voor diverse gebreken aan de woning geraamd op € 28.586.
4. Verweerder stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld waarbij hij verwijst naar een door [D] (WOZ-taxateur verbonden aan Cocensus Hoofddorp) opgemaakt taxatierapport van 29 januari 2020.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, wijst verweerder op een door hem ingebracht taxatierapport waarin de waarde aan de hand van vier in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 206.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten (allemaal drive-in tussenwoningen met bouwjaar 1974 of 1975) weergegeven:
Object
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde per m²
Waarde perceel
Waarde
(01-01-18)
Koopsom
De woning
450 m³
€ 357
€ 160.650
94 m²
€ 490
€ 46.060
€ 206.000
[E]
450 m³
€ 428
€ 192.600
94 m²
€ 490
€ 46.060
€ 238.000
€ 240.000
(01-03-2018)
[F]
473 m³
€ 448
€ 211.904
154 m²
€ 490
€ 75.460
€ 287.000
€ 299.500
(14-06-2018)
[G]
450 m³
€ 411
€ 184.950
174 m²
€ 490
€ 85.260
€ 270.000
€ 271.500
(03-10-2017)
[H]
450 m
€ 411
€ 184.950
139 m²
€ 490
€ 68.110
€ 253.000
€ 260.000
(26-04-2018)
7. In het taxatierapport is bij de omschrijving van de woning ten aanzien van de staat van onderhoud opgemerkt:
“De woning verkeert in mindere staat met gedateerde keuken + toilet + badkamer, het keukenblokje in de woonkamer heeft een gedateerde uitstraling. Op de 1e verd heeft de slaapkamer aan de achterkant enkel glas + voorzetraam. Zolderdak niet geïsoleerd. Er is scheurvorming in het metselwerk terras geconstateerd, houtrot aanwezig in kozijnen, kitwerk hard/uitgedraagd, vochtprobleem in de keuken + badkamer + slaapkamer, loodslabben slecht/gescheurd.”
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Ten aanzien van de onderhoudstoestand van de woning overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning door de taxateur (in het kader van de procedure voor het jaar 2018) is bezocht en uit het taxatierapport blijkt dat hij de onderhoudstoestand van de woning uitdrukkelijk (zie 8) in ogenschouw heeft genomen en dat hij bij zijn waardering van de woning ook een aanzienlijk lagere waarde per kubieke meter heeft gehanteerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Dit terwijl verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat [E] ook in een mindere staat van onderhoud verkeerde en bijvoorbeeld ook asbesthoudende platen had ten tijde van de verkoop. Het door eiser ingebrachte bouwkundig rapport en de daarin genoemde directe herstelkosten geeft geen ander beeld van de onderhoudstoestand van de woning dan het taxatierapport van verweerder, zodat dit rapport daaraan niet afdoet.
10. Eiser heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat verweerder bij zijn waardering ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning van een gemiddelde kwaliteit (3) is en hij betoogt dat de woning van een matige kwaliteit (2) is. De rechtbank verwerpt dit betoog. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder bij alle vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij zijn waardering terecht ervan uitgegaan dat de woning van een vergelijkbare kwaliteit als de vergelijkingsobjecten is. De vergelijkingsobjecten zijn alle van (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar als de woning en verweerder heeft ter zitting - onvoldoende weersproken - verklaard dat uit de inlichtingenformulieren van de verkochte woningen blijkt dat deze niet van een betere kwaliteit dan de woning zijn, alsmede dat bijvoorbeeld bij [E] ook sprake is van asbest panelen. Er is daarom geen aanleiding om bij de woning uit te gaan van een mindere kwaliteit dan die van de vergelijkingsobjecten. Dat de taxateur bij een bezoek in het kader van een procedure over het jaar 2018 zou hebben gezegd dat de kwaliteit van de woning onder het gemiddelde was, doet aan het voorgaande niet af, alleen al omdat niet duidelijk is in welke precieze bewoordingen en context de taxateur die opmerking heeft gemaakt en of dit volgens de taxateur ook zou moeten meebrengen dat in het taxatierapport voor 2019 in relatie tot de daarin gebruikte vergelijkingsobjecten moet worden uitgegaan van een matige kwaliteit (2).
11. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.