Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/862
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 502.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2020. Namens eiser is verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1924 met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 440 m³, de inhoud van de berging is ongeveer 36 m3 en de oppervlakte van het perceel is 259 m².
2. In het bezwaarschrift van 29 maart 2019 heeft eiser het volgende verzoek gedaan:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een waarde van € 407.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Verweerder is in eerste instantie uitgegaan van een inhoud van de woning van 510 m3 en heeft dit in de beroepsfase aangepast naar 440 m3 zonder de waarde te verlagen. Dat is onterecht, aldus eiser. Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud in en aan de woning. Ook heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een rotonde, grenzend aan de drukke weg [C] en naast een ijssalon, hetgeen verkeers- en geluidsoverlast veroorzaakt. Tot slot heeft eiser gesteld dat hij in de bezwaarfase op basis van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde (de grondstaffel) en de taxatiekaart met daarop de KOUDV- en liggingsfactoren heeft opgevraagd maar dat deze niet zijn overgelegd door verweerder. Dit is volgens eiser op zichzelf al reden voor gegrondverklaring van het beroep, want hierdoor is eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende waarde van de woning te controleren. Verweerder heeft de beschikte waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt, aldus eiser. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met bijbehorende matrix. In dit taxatierapport, opgesteld door de taxateur, is de waarde van de woning getaxeerd op € 516.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van drie, naar de opvatting van verweerder, met de woning vergelijkbare woningen, namelijk [D] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] . Verder heeft verweerder aangevoerd dat uit het bezwaarschrift en het beroepschrift niet blijkt wat wordt bedoeld met het achterstallig onderhoud. Er is geen specificatie bijgevoegd of een offerte waaruit blijkt dat de woning op korte termijn verbeterd moet worden. Externe inspectie heeft ook uitgewezen dat de woning niet minder dan gemiddeld is te noemen, aldus verweerder. Indien eiser doelt op de leeftijd van de keuken, dan stelt verweerder dat daarmee voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. Ter zitting van de rechtbank heeft de taxateur beaamd dat de ligging naast de ijssalon een waardedrukkende factor is maar dat met de ligging van de woning voldoende rekening is gehouden bij het vaststellen van de waarde. Daarnaast heeft verweerder aangevoerd dat eiser op 5 september 2019 per e-mail is uitgenodigd voor een hoorzitting op het kantoor van de gemeente. In de e-mail is aangegeven dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken twee weken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzake liggen. Eiser heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de betreffende stukken in te zien, aldus verweerder. Verweerder concludeert dan ook tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 8 vermelde artikel, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning en met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden. Dat verweerder in de bezwaarfase in eerste instantie van een grotere inhoud is uitgegaan, kan niet tot de conclusie leiden dat verweerder in de beroepsfase, met in achtneming van een kleinere inhoud, de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Ten aanzien van het achterstallig onderhoud overweegt de rechtbank dat uit de matrix volgt dat verweerder een correctie van -/- € 35.000 voor de woning van eiser heeft toegepast in verband met onder andere onderhoud, kwaliteit en uitstraling. Rekening houdend met de gehanteerde m3-prijzen en de correcties voor onderhoud, kwaliteit en uitstraling die verweerder bij de vergelijkingsobjecten heeft toegepast, is de rechtbank van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Dat [F] een slechtere staat van onderhoud heeft, is niet aannemelijk geworden nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat deze woning direct na de aankoop in april 2017 voor een bedrag van € 75.000 is verbouwd. Daarmee zijn [F] en de woning op de waardepeildatum vergelijkbaar geworden, hetgeen verklaart dat beide woningen een correctie in verband met onder andere onderhoud, kwaliteit en uitstraling van -/- € 35.000 hebben gekregen. Verder oordeelt de rechtbank dat eiser niet met voor de rechtbank toetsbare feiten heeft onderbouwd dat het door hem gestelde achterstallig onderhoud in en aan de woning een groter bedrag behelst dan waarmee verweerder reeds rekening heeft gehouden. Daarnaast is de getaxeerde waarde (€ 516.000) hoger dan de beschikte waarde (€ 502.000), waardoor een eventuele hogere correctie zou wegvallen tegen het verschil van de getaxeerde waarde en de lagere beschikte waarde. Dat verweerder voorts geen rekening zou hebben gehouden met de afnemende meerwaarde, volgt de rechtbank niet. Uit de matrix en de toelichting op pagina 10 van het taxatierapport blijkt dat [D] , de woning met de kleinste inhoud de hoogste prijs per m3 heeft en dat [F] , de woning met de grootste inhoud, de laagste prijs per m3 heeft.
11. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft blijkens de matrix een correctie toegepast van
-/- € 25.796 in verband met de ligging. Met de verkeers- en geluidsoverlast in verband met de ligging van de woning aan een rotonde, grenzend aan de [C] en naast een ijssalon is – wat hier verder ook van zij – naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde. Daarnaast heeft eiser ook ten aanzien van deze stelling niet met marktgegevens of andere, voor de rechtbank toetsbare feiten onderbouwd dat de waardedrukkende invloed van de door hem gestelde overlast groter is dan die waarmee de taxateur in het taxatierapport en de matrix rekening heeft gehouden.
12. Eiser heeft zich ten slotte op het standpunt gesteld dat verweerder heeft nagelaten om in bezwaar, nadat eiser daarom had verzocht, de opbouw van de kavelwaarde (de grondstaffel) en de taxatiekaart met de KOUDV-factoren en liggingsfactoren over te leggen. Eiser stelt dat hij door het niet verstrekken van de gegevens niet in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van onderhavig object te controleren en dat het niet verstrekken van de gegevens op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) moet leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Ten aanzien hiervan oordeelt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting verklaard dat eiser op 5 september 2019 per e-mail is uitgenodigd voor een hoorzitting ten kantore van de gemeente Velsen, dat in de e-mail is aangegeven dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken twee weken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage liggen en dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid de betreffende stukken in te zien. Vervolgens heeft op 21 oktober 2019 – met goedkeuring van beide partijen – een telefonische hoorzitting plaatsgevonden.
13. Vast staat dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de stukken waarom is verzocht in te zien op het kantoor van de gemeente Velsen. Ook anderszins heeft eiser niet gereageerd op het aanbod van verweerder. Het is evenmin tijdens de hoorzitting ter sprake gebracht, zoals door de gemachtigde van eiser ter zitting van de rechtbank is verklaard. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder afdoende heeft gereageerd op het verzoek van eiser en dat een en ander niet kan leiden tot gegrondverklaring van het beroep.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van mr. R.A. Brits, griffier. De beslissing is gedaan op 20 oktober 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.