Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8821769 \ VV EXPL 20-158
Uitspraakdatum: 23 november 2020
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY
WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: De Key
gemachtigde: B. van den Berg
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Stam / mr. E.B.R. van Griethuysen
1.Het procesverloop
1.1.
De Key heeft [gedaagde] op 27 oktober 2020 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2020. [gedaagde] zelf was toen niet aanwezig omdat hij gedetineerd is. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van eventuele pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
De Key is een woningcorporatie en is eigenaar van een woning aan [adres] . De Key heeft de woning sinds 26 mei 2015 aan [gedaagde] verhuurd voor € 565,74 per maand (inclusief servicekosten).
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding € 2.068,25 en was ten tijde van de mondelinge behandeling opgelopen tot € 3.255,80.
2.3.
De burgemeester heeft de woning in verband met artikel 13b van de Opiumwet met onmiddellijke ingang per 10 augustus 2020 voor onbepaalde tijd gesloten door aanbrenging van een sluitingsbevel op de woning.
2.4.
Dit sluitingsbevel is nader gemotiveerd bij besluit van de burgemeester van 25 augustus 2020 (hierna: sluitingsbesluit). Daaruit volgt tevens een sluitingsperiode van 12 maanden.
2.5.
Het sluitingsbevel is mede gegrond op de overlegde bestuurlijke rapportage van de politie van 10 augustus 2020 waaruit volgt dat er sprake is van het kennelijke oogmerk te verstrekken/verkopen als aangeduid in artikel 13b lid 1 Opiumwet:
“Op grond van de bevindingen uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat binnen het genoemde pand zowel middelen van lijst 1 als lijst 2 van de Opiumwet aanwezig waren. De hoeveelheid aangetroffen middelen in de woning van [gedaagde] is dermate groot dat er sprake is van het kennelijke oogmerk te verstrekken/verkopen als aangeduid in artikel 13b lid 1 Opiumwet. De combinatie met de overige aangetroffen en inbeslaggenomen goederen en de afgelegde verklaring, zijn aan te merken als een versterking van het kennelijke oogmerk te verstrekken/verkopen.”
Uit voormelde rapportage blijkt tevens dat de woning al een keer eerder in februari 2019 is doorzocht waarbij ook een aanzienlijke hoeveelheid drugs is aangetroffen:
“Februari 2019:
Naar aanleiding van een MMA melding is de woning van [gedaagde] in [woonplaats] doorzocht. Hierbij zijn vijf wikkels met cocaïne en 12 XTC pillen en één pil ketamine aangetroffen, Zes wikkels cocaïne zijn vanaf het balkon weggegooid.”
Ten slotte vermeldt de rapportage dat [gedaagde] vanuit zijn woning misbruik maakt van mensen uit een kwetsbare groep, welke passage luidt als volgt:
“Uit politieonderzoek is gebleken dat [gedaagde] drugs voorhanden heeft een dealt vanuit zijn woning. Tevens blijkt dat hij misbruik maakt van mensen die makkelijk beïnvloedbaar zijn. Bijvoorbeeld door hen bij hem thuis uit te nodigen en hun pinpas en pincode afhandig te maken en telefoonabonnementen op hun naam af te sluiten, blijkt uit onderzoek. Daarnaast biedt hij in zijn woning ook actief drugs aan, aan deze doelgroep. [gedaagde] heeft op deze manier ook geld van de bankrekening van deze persoon gehaald.”
2.6.
De Key heeft op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst bij brief van 28 augustus 2020 met ingang van diezelfde datum buitengerechtelijk ontbonden.
2.7.
De Key heeft [gedaagde] gesommeerd de woning uiterlijk op 11 september 2020 te ontruimen en leeg op te leveren. [gedaagde] heeft daar niet aan voldaan.
2.8.
[gedaagde] bevindt zich volgens opgave van zijn gemachtigde nog tot 1 december 2020 in detentie.
2.9.
Een verzoek van [gedaagde] tot voorlopige voorziening tegen het sluitingsbesluit is door de rechtbank afgewezen. Ook het bezwaar van [gedaagde] tegen het sluitingsbesluit is afwezen. [gedaagde] kan nog tegen het bezwaar in beroep gaan.
3.De vordering
3.1.
De Key vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt:
a. a) tot ontruiming van de woning;
b) tot betaling van de huurachterstand en een vergoeding gelijk aan de huur van € 565,74 per maand vanaf 28 augustus 2020 tot terbeschikkingstelling van de woning aan De Key;
c) in de kosten van het geding.
Zij legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat de huur is beëindigd nu De Key deze buitengerechtelijk heeft ontbonden in samenhang met de sluiting van de woning door de burgemeester basis van de Opiumwet. De Key acht het niet aannemelijk dat het sluitingsbesluit in beroep zal worden vernietigd. Dat het besluit nog in rechte kan worden getoetst en nog niet definitief is, staat niet aan ontbinding in de weg. Buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan - samengevat - dat de burgemeester de woning op grond van onjuiste feiten en omstandigheden heeft gesloten, zodat het nog niet zeker is of de sluiting in stand blijft en de buitengerechtelijke ontbinding mogelijk nietig is. Bij de belangenafweging dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening, veelal een definitief karakter heeft en diep ingrijpt op het woonbelang van [gedaagde] . De buitengerechtelijke ontbinding is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als De Key daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het gaat om een woning in de sociale huursector, voor welke woningen een lange wachtlijst bestaat. De Key wenst de woning op zo kort mogelijke termijn leeg en ontruimd ter beschikking te krijgen om deze opnieuw te kunnen verhuren aan iemand die op de wachtlijst staat. Zo kan zij ook de oplopende schade wegens onbetaald gelaten huur, beperken. Het spoedeisend belang volgt ten slotte ook uit het feit dat [gedaagde] - ware hij niet in detentie - vanaf het moment van buitengerechtelijke ontbinding zonder recht of titel in de woning zou verblijven. De vordering tot ontruiming die daaruit voortvloeit, is naar haar aard spoedeisend.
Instandhouding voorlopig oordeel in bodemprocedure
5.2.
De vraag die in dit kort geding moet worden beantwoord is of de buitengerechtelijke ontbinding door De Key naar voorlopig oordeel met voldoende mate van zekerheid zal standhouden in een bodemprocedure en zo ja, of de ontruiming van de woning als voorlopige voorziening kan worden toegewezen. Hiervoor is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Status sluitingsbesluit
5.3.
Vast staat dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten voor een periode van 12 maanden. De kantonrechter dient in beginsel uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing (in dit geval het sluitingsbesluit), zowel wat de totstandkoming ervan betreft als ook wat betreft de inhoud ervan, ook al kan het sluitingsbesluit nog in rechte worden getoetst. Hoewel [gedaagde] nog in beroep kan komen van het sluitingsbesluit hoeft de kantonrechter de uitkomst daarvan niet af te wachten. Dit is alleen anders als op grond van concrete feiten en omstandigheden in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het sluitingsbesluit ondeugdelijk is.
5.4.
De kantonrechter acht op voorhand met voldoende mate van zekerheid aannemelijk dat het sluitingsbesluit zal standhouden. Niet alleen heeft de rechter (afdeling bestuursrecht) een verzoek tot voorlopige voorziening van [gedaagde] afgewezen, maar ook is het bezwaar van [gedaagde] tegen het sluitingsbesluit ongegrond verklaard.
5.5.
Het verweer van [gedaagde] dat de rechter terughoudend dient op te treden zolang het sluitingsbesluit nog niet onherroepelijk is, slaagt dan ook niet. De verwijzing van [gedaagde] naar een rechterlijke uitspraak (Gerechtshof ’s Hertogenbosch, 3 juni 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:1645) kan hem niet helpen. Deze uitspraak is namelijk ‘ingehaald’ door het arrest van hetzelfde gerecht van 24 mei 2016 (ECLI:NL:GHSHE: 2016:2045). Daarnaast had de bestuursrechter daar het besluit van de burgemeester geschorst, terwijl in de onderhavige zaak de bestuursrechter het verzoek van [gedaagde] om een voorlopige voorziening heeft afgewezen. Verder heeft [gedaagde] geen feiten of omstandigheden aangevoerd, op grond waarvan in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het sluitingsbesluit ondeugdelijk is.
Buitengerechtelijke ontbinding
5.6.
Indien de burgemeester een woning sluit op grond van artikel 13b Opiumwet, is de verhuurder grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro bevoegd om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. De Key heeft dan ook niet - zoals [gedaagde] aanvoert - voorbarig gehandeld door de huurovereenkomst buitengerechtelijke per 28 augustus 2020 te ontbinden, nadat de burgemeester de woning met onmiddellijke ingang per 10 augustus 2020 had gesloten.
Toetsing aan de redelijkheid en billijkheid - proportionaliteit
5.7.
Dat De Key de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk kan ontbinden, neemt niet weg dat de kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking van die bevoegdheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dient de kantonrechter de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van De Key bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [gedaagde] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast. Bij deze toets dient de rechter terughoudend te zijn. Bijzondere omstandigheden zijn vereist om ontruiming na buitengerechtelijke ontbinding te voorkomen. Het ligt op de weg van [gedaagde] om die aan te voeren.
5.8.
De Key voert aan dat zij op grond van de Woningwet een taak heeft op het gebied van de leefbaarheid in de buurt. De leefbaarheid in de buurt is in het geding als een woning wordt gesloten op basis van de Opiumwet en de woning wordt gebruikt als verkoop- of opslagruimte voor drugs.
5.9.
[gedaagde] voert aan dat de tijdens de doorzoeking van de woning op 6 augustus 2020 in de woning aangetroffen middelen uitsluitend voor eigen gebruik waren. Dit strookt echter niet met de conclusie van de overlegde bestuurlijke rapportage van de politie van 10 augustus 2020 waaruit volgt dat er sprake is van het kennelijke oogmerk te verstrekken / verkopen als aangeduid in artikel 13b lid 1 Opiumwet. Uit voormelde rapportage blijkt tevens dat de woning al een keer eerder in februari 2019 is doorzocht waarbij ook een aanzienlijke hoeveelheid drugs is aangetroffen en dat [gedaagde] vanuit zijn woning misbruik maakt van mensen uit een kwetsbare groep.
De kantonrechter acht het - gezien vorenstaande feiten - voldoende aannemelijk dat de woning wordt gebruikt als verkoop- of opslagruimte voor drugs en de leefbaarheid in de buurt is in het geding nu de woning is gesloten op basis van de Opiumwet.
5.10.
Tegenover het belang van De Key om ter handhaving van haar taak op het gebied van leefbaarheid in de buurt op te treden tegen drugs, staat het belang van [gedaagde] om als huurder gebruik te kunnen blijven maken van de woning. Ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [gedaagde] in omstandigheden zou komen te verkeren waardoor ontruiming niet kan worden verlangd, is door hem onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. De omstandigheden dat [gedaagde] strafrechtelijk niet is veroordeeld voor drugs gerelateerde delicten, de afgelopen maanden € 500,- aan de deurwaarder heeft betaald ter afbetaling van de huurachterstand en van plan is om vanaf 1 december 2020 weer huur te gaan betalen (omdat hij vanaf dat moment weer een uitkering ontvangt), leggen onvoldoende gewicht in de schaal.
5.11.
Gelet op het voorgaande is gebruikmaking van De Key van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van disproportionaliteit.
Vordering tot ontruiming
5.12.
De conclusie is dat het met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. Dat betekent dat [gedaagde] het gehuurde thans zonder recht of titel gebruikt. De door De Key gevorderde ontruiming zal in deze procedure daarom worden toegewezen.
5.13.
Overigens is het aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurachterstand - ten tijde van de dagvaarding meer dan drie maanden en ten tijde van de mondelinge behandeling opgelopen tot bijna zes maanden - een gegronde reden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zou opleveren. Ook dit leidt tot ontruiming.
5.14.
Nu vast staat dat er sprake is van een huurachterstand, zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand (die is berekend tot en met september 2020) toewijzen.
5.15.
De kantonrechter zal de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf eind september 2020 tot aan de dag van beschikkingstelling van de woning aan De Key toewijzen.
5.16.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van De Key zal toewijzen.
5.17.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en om de woning leeg, schoon, in goede staat en conform de (contractuele) afspraken die partijen hebben gemaakt, met achterlating van hetgeen aan De Key toebehoort, aan De Key ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Key van € 2.068,25 aan huurachterstand te vermeerderen met een bedrag gelijk aan de huur (incl. servicekosten) van € 565,74 per maand vanaf 30 september 2020 tot aan de dag van beschikkingstelling van de woning aan De Key;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van De Key tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 420,00
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter