Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/297930 / HA ZA 20-23
Vonnis van 25 november 2020
in de zaak van
[eiser/gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
gedaagde in (deels voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. B.F. Eblé te Haarlem,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
gedaagde in conventie,
eiseres in (deels voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. M.F. Mesu-Abbekerk te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser/gedaagde] en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis d.d. 1 juli 2020 en de daarin vermelde processtukken;
- de mondelinge behandeling d.d. 8 oktober 2020;
- de pleitnotities tevens conclusie van antwoord in reconventie van [eiser/gedaagde] ;
- de spreekaantekeningen van de gemeente;
Tevens zijn tijdens de mondelinge behandeling de volgende stukken overgelegd:
- de machtiging procesvertegenwoordiging van de gemeente aan de heer [A.] ,
medewerker van de gemeente (hierna ook: ‘ [A.] ’);
- een door de gemeente ter zitting overgelegde brief d.d. 10 januari 2004 van [eiser/gedaagde] aan de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is sinds 1989 eigenaar van het perceel met een daarop opgetrokken pand aan de [adres] , kadastraal bekend als gemeente [nummer] , gelegen in de Frans Hals buurt. Dit perceel met pand is in 1979 gesplitst in twee appartementsrechten: appartementsrecht A-1 (plaatselijk bekend [adres] ) (hierna ook: de benedenwoning), en appartementsrecht A-2 (plaatselijk bekend [adres] ) (hierna ook: ‘de bovenwoning’). De gemeente heeft dit pand en een aantal andere panden in de Frans Hals buurt in 1989 gekocht in verband met de toen voorgenomen stedelijke vernieuwing. Het pand aan de [adres] stond op de nominatie om gesloopt te worden. Dit is uiteindelijk niet gebeurd omdat de geplande stedelijke vernieuwing niet heeft plaatsgevonden.
2.2.
De gemeente heeft bij huurovereenkomst naar aard van korte duur d.d. 2 november 1993 (hierna ook: ‘de huurovereenkomst’) de benedenwoning aan [eiser/gedaagde] verhuurd voor de duur van één jaar, tot 1 november 1994. In de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
‘Artikel 11. Verhuurder verhuurt aan huurder:a. de benedenwoning (…).b. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder.
(…)
Artikel 3
1. De door huurder aan verhoorder verschuldigde huurprijs bedraagt met ingang van 1 november 1993 ƒ 250,-, (zegge: tweehonderdvijftig gulden) per maand’
De huurovereenkomst is op 1 november 1994 van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd.
2.3.
Kort na 1 november 1993 heeft [eiser/gedaagde] de bovenwoning, die op dat moment leeg stond, in gebruik genomen als woonruimte. [eiser/gedaagde] heeft de gemeente op enig moment daarna, omstreeks 1994 of 1995, verzocht of hij ook de bovenwoning mocht gaan bewonen. De gemeente weigerde de bovenwoning te verhuren. [eiser/gedaagde] is de bovenwoning met medeweten van de gemeente wel blijven gebruiken. [eiser/gedaagde] heeft op enig moment de benedenwoning als atelier ingericht.
2.4.
Bij brief van 10 januari 2004 schrijft [eiser/gedaagde] aan de gemeente onder meer het volgende:
‘(…)
Betreft: pand [adres]
(…)
Ondanks herhaald telefonisch contact met de heer [B.] betreffende een lekkage aan het pand, [adres] , is het probleem nog steeds niet opgelost.
Ik heb in 2002 de bovenverdieping opnieuw geïsoleerd en met gipsplaten betimmerd maar sinds de afgelopen zomer lekt het bij regenval voortdurend.
Het probleem is naar alle waarschijnlijkheid niet het dak maar de poreuze structuur van de buitenwand die vocht door laat.
Ik heb met [B.] diverse malen hierover contact gehad en ondanks zijn toezeggingen en een sporadisch bezoek van jullie loodgieter/dakbedekker bestaat het probleem nog steeds.
(…)
Ik heb met de heer [C.] afgesproken dat de binnenkant van het huis mijn zorg en verantwoording is en dat jullie afdeling de verantwoording heeft voor het onderhoud van de buitenkant.
Tot mijn spijt moet ik constateren dat ondanks herhaald telefonisch contact jullie dit deel van de afspraak niet nakomen of kiezen voor een oplossing die weliswaar weinig geld kost maar ook geen zoden aan de dijk zet.
(…)
De enige oplossing die ik als huurder nog tot mijn beschikking heb is het verminderen van mijn huurbedrag met 80% en dit ingehouden bedrag op een aparte bankrekening storten om te zijner tijd, als er voldoende opstaat de broodnodige reparatie zelf te laten uitvoeren.’
2.5.
In 2017 is de gemeente zich – in het kader van haar vastgoedbeleid – gaan beraden over de toekomst van drie panden met een bijzondere gebruiksstatus, de panden aan de [adres] , de [adres] en de [adres] .
2.6.
Op 19 juli 2017 brengen wethouder de heer J. [D.] (portefeuille Vastgoed) en [A.] (medewerker afdeling Vastgoed van de gemeente) een bezoek aan [eiser/gedaagde] . Bij e-mail d.d. 10 oktober 2017 schrijft [A.] in vervolg op dit bezoek onder meer het volgende aan [eiser/gedaagde] :
‘(…)
Onderstaand stuur ik u nog het gespreksverslag na aanleiding van het bezoek 19 juli jl. van wethouder [D.] en ondergetekende op locatie aan de [adres] . Graag verneem ik of u zich kunt vinden in de inhoud hiervan.
Zoals in het gesprek toegezegd zullen wij binnenkort komen met een voorstel.
(…)
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
In de commissie Ontwikkeling van 24 mei 2017 is door de meerderheid van de commissieleden gevraagd om te komen met een plan om de situatie te beëindigen. Om deze reden zijn op 19 juli 2017 wethouder [D.] en de betrokken accountmanager van de afdeling Vastgoed op gesprek geweest bij de huidige bewoner, de heer [eiser/gedaagde] , van de woning aan de [adres] . Insteek van het gesprek was om aan te horen hoe de heer [eiser/gedaagde] in deze woonruimte terecht is gekomen en hoe hij aankijkt tegen de optie tot koop dan wel huur.
Dit pand ( [adres] ) is in het kader van de Stadsvernieuwing in 1989 aangekocht door de gemeente. Deze woningen stonden op de nominatie om gesloopt te worden. De bovenwoning [adres] wordt sinds 1994 gebruikt door de heer [eiser/gedaagde] die de benedenwoning [adres] huurt. Het gratis in gebruik van nummer [adres] is met toestemming van de gemeente geschiedt, ter voorkoming van het ontstaan van huurrechten in verband met de verwachte sloop. Het gebruik is nimmer vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Het gaat hier dus om een mondelinge overeenkomst. Door wijziging van de plannen is de gemeente niet tot sloop overgegaan. Vanaf dit moment heeft de heer [eiser/gedaagde] de benedenwoning als atelierruimte in gebruik en woont hij in de bovenwoning.
In het gesprek tussen de wethouder, de accountmanager vanuit afdeling Vastgoed en de heer [eiser/gedaagde] heeft de heer [eiser/gedaagde] aangegeven dat hij beide woningen het liefst wil blijven gebruiken ( [adres] als woning en [adres] als werkruimte). Hij liet weten niet de financiële middelen te hebben om één van de woningen te kopen, laat staan beiden. Wel staat hij open voor een aanbieden tot huur. Afgesproken is dat het een marktconform bedrag zal zijn.
Planning is om na het zomerreces te komen met een plan richting de commissie Ontwikkeling. Op basis hiervan zal door de gemeente ook een voorstel worden gedaan aan de heer [eiser/gedaagde] , onder voorbehoud van goedkeuring door de commissie. (…)’
Waarop [eiser/gedaagde] per e-mail d.d. 11 oktober 2017 antwoordt:
‘Bedankt voor je schriftelijke rapportage van jullie bezoek. Ik kan mij wel vinden in jouw verslag. Het is naar mijn idee een accurate weergave van het gesprek wat we afgelopen juli hadden over de geschiedenis en de toekomst plannen voor [adres] .
Mijn enige reserve is het item over de marktconforme huurprijs.
Dit blijft een vaag begrip omdat er nergens bedragen worden genoemd en je kunt je afvragen wat een schappelijke huurprijs is voor een pand waar intern 24 jaar, behalve door ondergetekende, nauwelijks onderhoud aan gepleegd is.
Komt bij dat alle huidige elektrische en gas installaties, door mijzelf zijn aangeschaft en geïnstalleerd.
Hopelijk word bij de vaststelling van de huurprijs daar rekening mee gehouden maar daar komen we, eventueel na overleg, vast wel uit.’
2.7.
In een openbare opinienota, vastgesteld door het college van B & W van de gemeente op 27 maart 2018, met als onderwerp ‘Scenario’s voor gekraakte woningen in gemeentelijk eigendom’ (hierna ook: ‘de opinienota uit 2018’) staat onder meer het volgende:
‘(…)
1. Inleiding
Naar aanleiding van de gestelde vragen van 31 oktober 2016 door de fractie van de VVD over het onderwerp ‘gekraakte woningen in gemeentelijk eigendom’ en de antwoordbrief hierop van 29 november 2016, is in de vergadering van de commissie Ontwikkeling van 24 mei 2017 gevraagd om te komen met een plan om de huidige situatie bij de [adres] , [adres] en [adres] (…) te beëindigen.
(…)
[adres]
(…)
Bewoner geeft aan dat de bovenwoning met toestemming van de gemeente gratis in gebruik is genomen, dit ter voorkoming van opbouw van enige huurrechten. Gemeente was destijds nog steeds voornemens het pand te slopen.
2.Kernvraag aan de commissie
Het college vraagt de commissie een voorkeur uit te spreken voor het uitwerken van één van de volgende 3 scenario’s als uitgangspunt om de huidige situatie te beëindigen.
- Scenario 1: Meest gunstige onderhandelingsresultaat proberen te behalen voor de gemeente. Per geval bekijken wat haalbaar is binnen wet- en regelgeving en redelijkheid en billijkheid.
- Scenario 2: Kijken wat per geval mogelijk is, rekening houden met gewekte verwachtingen, redelijk termijn bieden voor zoektocht naar vervangende woonruimte en dergelijke.
- Scenario 3: Niets doen (situatie gedogen).
(…)
3. Status, mogelijkheden en voordelen & nadelen
In juli en augustus 2017 is een eerste stap gezet in opzetten van een plan van aanpak door een bezoek te brengen aan de panden en het gesprek aan te gaan met de gebruikers. Hieronder wordt eerst geschetst wat de juridische status is per pand (3.1). verder wordt per scenario aangegeven welke mogelijkheden worden onderzocht (3.2) en tot slot worden de voor- en nadelen per scenario weergegeven (3.3).
3.1
Juridische status
(…)
[adres]
In het gesprek op 19 juli 2017 heeft de bewoner aangegeven dat hij beide woningen het liefst wil blijven gebruiken ( [adres] thans als woning in gebruik en [adres] , thans als atelierruimte in gebruik). Hij heeft echter aangegeven niet de financiële middelen te hebben om het pand te kopen. Huren is wellicht voor deze bewoner een reële optie.
(…)
3.2
Opties per scenario
(…)
Scenario 2 Kijken wat per geval mogelijk is (de reeds gewekte verwachtingen op basis van gesprekken ga je uitvoering aan geven)
Scenario 2 Kijken wat per geval mogelijk is (de reeds gewekte verwachtingen op basis van gesprekken ga je uitvoering aan geven)
Ook hier zal als eerste optie worden aangestuurd op het leeg verkopen van het pand. Er wordt echter geen gerechtelijke procedure gestart als de juridische status kraken is. De eerste optie is het pand leeg te krijgen voor verkoop, de bewoners krijgen bij dit scenario tot 3 jaar om iets anders te vinden. Als tweede optie verkoop van gehele pand aan één van de zittende bewoners met een korting van 15% van de marktconforme prijs.
Indien bewoners niet meewerken aan ontruiming van het pand en/of de koopprijs niet kunnen en/of willen betalen, dan is het te huur aanbieden aan de zittende bewoners de derde optie. Huurprijs bij dit scenario is marktconform met onderhandelingsruimte van 30%.
(…)’
De opinienota wordt op 24 mei 2018 besproken met de commissie Ontwikkeling van de gemeenteraad. Gekozen wordt voor scenario 2, met wijzigingen ten opzichte van de tekst van de opinienota 2018; onder meer is bepaald dat de woningen voor een marktconforme prijs, dus zonder de in de opinienota 2018 genoemde korting, worden aangeboden aan de gebruikers/bewoners.
2.8.
Op 13 september 2018 vindt een vervolggesprek plaats tussen [A.] , – de inmiddels niet meer bij gemeente werkzame – mevrouw [E.] (hierna: ‘ [E.] ’) en [eiser/gedaagde] . Het gesprek wordt opgenomen en door [eiser/gedaagde] – voor zover van belang – als volgt uitgewerkt:
‘(…)
( [eiser/gedaagde] , [eiser/gedaagde] , rechtbank): (…) Ik ben altijd wel bewust geweest dat dit een unieke situatie was. Ik wist alleen niet dat ik zo een beetje de laatste kraker van [woonplaats] was.
(…)
( [E.] , [E.] , rechtbank): Hoewel de vraag is de nota ooit ingestoken als kraak nota. Maar kraken is het onrechtmatig verschaffen van een ruimte terwijl hier wel degelijk een gebruikersovereenkomst ten grondslag ligt.
( [eiser/gedaagde] ): Ja.
(…)
( [A.] , [A.] rechtbank): Misschien terugkomend op in het gesprek wat we vorig jaar hebben gehad. Toen zijn we uitgegaan van een kraak situatie. U heeft ook uitgelegd ik huur het sinds november 1993. Boven was leeg en toen heeft u contact gehad met de gemeente.
( [eiser/gedaagde] ): Ja, jullie waren altijd op de hoogte (…)
( [A.] ): Ja. En mag ik hem huren. Toen stond nog op de planning de locatie te gaan slopen. Toen heeft de gemeente gezegd ga er maar voor bruikleen in. Nooit schriftelijk vastgelegd, maar goed wel mondeling. Dat heeft u bevestigd in de mail die u had gestuurd.
(…)
( [eiser/gedaagde] ): Ik heb toen al bij het gesprek van de heer [D.] al gezegd, ik voel het gevoelsmatig als mijn pand. Das juridisch natuurlijk onzin dat begrijp ik ook wel. Het liefst zou ik het kopen alleen daar heb ik het geld niet voor. (…)
(…)
( [eiser/gedaagde] ): Nee, maar ik kan mij voorstellen wat je vertelde dat je zoveel winkeltjes heb dat het overzicht een beetje weg is. Ik heb het ook wel met de [adres] hier ervaren, volgens mij heb ik tien jaar niks gehoord van de gemeente. Ergens halverwege begin jaren 2000 werd er ook wat aan onderhoud gedaan, want daarvoor werd het, stond ik zelf op het dak te kwasten met steigers en dergelijke.
(…)
( [eiser/gedaagde] ): Wat ik trouwens niet erg vind hoor, ik ervaar het op een gegeven moment als jouw verantwoording dan en je weet ook dat je in een unieke situatie zit. Als je niks doet dan valt het op, zo simpel is het.
(…)
( [eiser/gedaagde] ): (…) Ja, ik heb zelf begrepen dat wil ik in aanmerking komen voor huursubsidie dan moet ik toch wel onder de 700 euro uitkomen heb ik begrepen.
( [A.] ): Ja, 710 is de grens.
( [eiser/gedaagde] ): 710.
( [A.] ): Dat is wat ik bedoelde in mijn email over de liberalisatie grens.
( [eiser/gedaagde] ): (…) Dus wil ik hier blijven wonen en wil het ook betaalbaar zijn dan moet ik zo rond dat bedrag gaan uitkomen.
(…)
( [A.] ): (…) alleen moeten we de afspraken die we met de gemeenteraad hebben gemaakt, we gaan voor woningbezit voor een marktconforme prijs als het kan verhuren en als je daarvan af gaat wijken van die regel dan moet je dat wel goed kunnen onderbouwen. En dat is wat we intern ook moeten bespreken.
(…)
( [eiser/gedaagde] ): (…) Want kijk als jullie gaan praten over een marktconforme prijs van rond de 1200 euro waarin ik dan in een keer van niks … van een huurprijs van niks ineens naar een huurprijs van 1200 ga dat is natuurlijk voor mij onacceptabel gewoon. (…)
( [E.] ): Nou het is in die zin acceptabel omdat we altijd hebben gezegd dit boven is tijdelijk, gratis gebruiken en dan is de situatie van of u moet iets anders zoeken of we gaan u een voorstel doen die we in ieder ander zouden doen en dat is bij ons marktconform, omdat het om wonen gaat. Omdat het om de zittende huurder gaat, omdat er een lange voorgeschiedenis is kunnen we in de onderhandelingen nog wel iets omlaag gaan en daar wil ik hem dan op gooien.
(…)’
2.9.
Bij e-mail d.d. 22 oktober 2018 doet [A.] namens de gemeente [eiser/gedaagde] een huurvoorstel voor de bovenwoning van een huurprijs van € 1.175,00 per maand, welk bedrag is gebaseerd op het gemiddelde van twee taxatierapporten van augustus 2018. In deze e-mail staat verder, voor zover van belang:
Op 13 september jl. hebben mijn collega [E.] en ik met u gesproken (…)
In dit gesprek hebben wij u verteld dat 24 mei 2018 de commissie Ontwikkeling de voorkeur heeft uitgesproken voor scenario 2 van de opinienota (…), waarbij de woning allereerst te koop/te huur wordt aangeboden aan de zittende bewoner. Afspraak is wel dat de woning, conform gemeentelijk vastgoedbeleid, voor een marktconforme prijs moet worden aangeboden. (…)
(…) U heeft ons laten weten dat u alleen wat kunt huren voor een sociale huurprijs (maximaal € 710,68 kale huur), omdat u zegt in aanmerking te kunnen komen voor huursubsidie.
Omdat uw wens tot een sociale huurprijs (…) niet in lijn ligt met de wens van de commissie leden (marktconforme huurprijs), hebben wij met u de afspraak gemaakt dat wij uw suggestie voorleggen bij de wethouder.
Maandag 24 september hebben wij de situatie met hem besproken. Bestuurlijk is het uitgangspunt nog steeds dat wij de woning voor een marktconforme prijs gaan aanbieden aan de zittende bewoner en dus niet kunnen meegaan in uw voorstel tot huur. (…)
[eiser/gedaagde] wijst het aanbod diezelfde dag (eveneens) bij e-mail af en schrijft:
‘(…) Ik kreeg steeds de indruk dat de gemeente, lees afdeling vastgoed, mij graag als huurder wilde hebben, al was het alleen al omdat ik er al 25 jaar woon. Ik ben tenslotte ook altijd bereid geweest om de bovenwoning erbij te huren. (…) Ik kan mij niet voorstellen dat een huisbaas 25 jaar opgebouwde (gebruiks)rechten zomaar terzijde kan schuiven. (…)’
2.10.
Bij e-mail d.d. 29 oktober 2018 stelt [A.] namens de gemeente aan [eiser/gedaagde] voor om terug te keren naar de benedenwoning, waarbij deze voorafgaand zal worden opgeknapt om in te zetten als woonruimte, en voor [eiser/gedaagde] actief op zoek te gaan naar een geschikte atelierruimte in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Ook dit aanbod wijst [eiser/gedaagde] , bij e-mail van 30 oktober 2018, af. In deze e-mail schrijft [eiser/gedaagde] dat hij bij zijn standpunt blijft: voortzetting van de huidige situatie voor de benedenwoning en sociale huur voor de bovenwoning. Verder schrijft hij een advocaat in de arm te gaan nemen.
2.11.
Bij brief d.d. 15 november 2018 herhaalt de gemeente het voorstel van 29 oktober 2018 (om terug te keren naar de benedenwoning, waarbij de gemeente deze daaraan voorafgaand opknapt, en om voor [eiser/gedaagde] actief op zoek te gaan naar een atelierruimte in de gemeentelijke vastgoedportefeuille) en vraagt [eiser/gedaagde] vóór 1 december 2018 te reageren. Voorts houdt de gemeente [eiser/gedaagde] in deze brief voor dat zij bij gebrek aan een positieve reactie genoodzaakt is om rechtsmaatregelen te treffen opdat de bovenwoning vrijkomt en de benedenwoning weer als woning wordt gebruikt.
Op deze brief reageert [eiser/gedaagde] niet. Daarop deelt de gemeente [eiser/gedaagde] bij brief van 3 december 2018 mee dat de aangekondigde rechtsmaatregelen onvermijdelijk zijn geworden en dat het voorstel van 15 november 2018 niet langer gestand wordt gedaan.
2.12.
Bij brief d.d. 13 december 2018 bericht de gemeente onder meer het volgende aan [eiser/gedaagde] :
‘(…)
Gelet op bovenstaande zeggen wij u hierbij de mondelinge bruikleenovereenkomst op per 1 juli 2019.
(…)
Wij verzoeken u binnen vier weken na dagtekening van deze bief ons schriftelijk te berichten dat u de bovenwoning na 30 juni 2019 leeg en ontruimd aan ons zult opleveren en dat u terug naar de benedenwoning verhuist, die u van de gemeente huurt. (…)’
2.13.
Bij brief d.d. 10 januari 2019 reageert [eiser/gedaagde] inhoudelijk op de brieven van de gemeente d.d. 15 november en 3 december 2018. In zijn brief schrijft [eiser/gedaagde] onder meer dat partijen het er in het gesprek van september 2018 over eens waren dat [eiser/gedaagde] de bovenwoning had gekraakt, ontkent hij dat sprake was van een mondelinge gebruiksovereenkomst, stelt hij de bovenwoning onrechtmatig, als kraker, in gebruik te hebben genomen en vervolgens te hebben onderhouden en zichzelf als eigenaar van de bovenwoning te beschouwen. De gemeente heeft volgens [eiser/gedaagde] 24 jaar de tijd gehad de onrechtmatige situatie te redresseren en heeft dit nagelaten. Voorts kondigt [eiser/gedaagde] in deze brief aan ‘in de komende procedure’ een beroep op verkrijgende verjaring te zullen doen. Tot slot schrijft [eiser/gedaagde] in deze brief:
‘Ik zal de komende procedure aannemelijk maken dat de gemeente helemaal niet heeft ingestemd met mijn inbezitneming van de bovenwoning; ik heb vrienden, buren en kennissen die dat kunnen bevestigen. De gemeente zal het bestaan van een mondelinge overeenkomst aangegaan 24 jaar geleden, moeten bewijzen. Ik denk niet dat de gemeente daartoe in staat zal zijn.
Ten eerste omdat het niet gebeurd is; er is helemaal geen afspraak en er was ook helemaal geen welwillendheid op dit punt, maar voorts omdat alle ambtenaren al weer vervangen zijn. Ik zie de eventuele bewijspositie die ik wellicht zou krijgen met vertrouwen tegemoet.
Ik accepteer uw ‘opzegging’ dus niet omdat er geen mondelinge overeenkomst tot gebruik bestaat. Dit laat onverlet de bereidheid om alsnog een redelijk compromis te treffen, (…)’
2.14.
Bij brief van haar toenmalig advocaat d.d. 24 april 2019 aan de advocaat van [eiser/gedaagde] verzoekt en sommeert de gemeente [eiser/gedaagde] uiterlijk 30 juni 2019 de bovenwoning te hebben ontruimd en zijn intrek te nemen in de benedenwoning. Met het oog op eventuele procedures tot ontruiming van de bovenwoning en nakoming van de huurovereenkomst van de benedenwoning merkt de toenmalige advocaat van de gemeente op dat de vordering tot nakoming van de huurovereenkomst normaliter bij de sector kanton van de rechtbank Noord-Holland moet worden aangebracht, terwijl de vordering tot ontruiming thuis hoort bij de gewone rechtbank. De toenmalig advocaat van de gemeente voegt daar vervolgens aan toe dat het hem gelet op de samenloop van de zaak praktisch lijkt de zaak bij dezelfde sector aan te brengen en dat hij aanneemt dat de advocaat van [eiser/gedaagde] zich in deze gedachte kan vinden.
2.15.
De gemeente is vervolgens, bij dagvaarding d.d. 23 mei 2019, een procedure gestart tegen [eiser/gedaagde] bij de sector kanton van deze rechtbank (hierna ook: ‘de kantonprocedure’). De gemeente heeft in deze kantonprocedure naast nakoming van de huurovereenkomst, in die zin dat [eiser/gedaagde] de benedenwoning niet meer als atelier, maar uitsluitend als woonruimte in gebruik neemt, – samengevat – gevorderd ontruiming van de bovenwoning, een verklaring voor recht dat [eiser/gedaagde] niet op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoningen voorts voorwaardelijk – indien de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat [eiser/gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning – een verklaring voor recht dat [eiser/gedaagde] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld door de bovenwoning in bezit te nemen en dat [eiser/gedaagde] gehouden is de geleden en nog te lijden schade van de gemeente te vergoeden door de bovenwoning in eigendom over te dragen en te leveren aan de gemeente.
2.16.
Bij vonnis d.d. 19 februari 2020 – dat bij vonnis d.d. 26 augustus 2020 is hersteld – heeft de kantonrechter de vordering tot nakoming van de huurovereenkomst van de benedenwoning toegewezen en zich – in navolging van hetgeen [eiser/gedaagde] op dit punt had aangevoerd – onbevoegd verklaard te oordelen over de verjaringsdiscussie ten aanzien van de bovenwoning. Voor laatstgenoemde beslissing was – zo blijkt uit het vonnis van de kantonrechter – redengevend dat [eiser/gedaagde] inmiddels, bij dagvaarding van 8 januari 2020, onderhavige procedure aanhangig had gemaakt.
2.17.
[eiser/gedaagde] komt de huurovereenkomst van de benedenwoning thans na en gebruikt deze woning voor 35% als atelier en 65% als woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser/gedaagde] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad samengevat:
- te verklaren voor recht dat [eiser/gedaagde] op grond van verkrijgende verjaring in het jaar 2013 – twintig jaar na ingebruikname – eigenaar is geworden van de bovenwoning;
- te bepalen dat de gemeente Haarlem 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis medewerking moet verlenen aan (kadastrale) inschrijving van dit rechtsfeit in het kadaster (bedoeld zal zijn: de openbare registers, rechtbank);
- te verklaren voor recht dat de gemeente haar recht heeft verwerkt om na 24 jaar stilzitten, het bezit van de bovenwoning terug te vorderen van [eiser/gedaagde] ;
- de gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
De gemeente voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
De gemeente vordert, samengevat:
I. [eiser/gedaagde] te veroordelen om de bovenwoning te ontruimen met al wat zich daarin vanwege hem bevindt, en met al diegenen die zich daarin bevinden, binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, en om de bovenwoning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
voorwaardelijk primair (indien de rechtbank tot het oordeel komt dat [eiser/gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning):
II. a. voor recht te verklaren dat [eiser/gedaagde] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld door de bovenwoning te kwader trouw in bezit te nemen en vervolgens te houden gedurende de voor verkrijgende verjaring ex art. 3:105 lid 1 jo. art. 3:306 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) vereiste termijn van twintig jaar, alsmede te bepalen dat [eiser/gedaagde] gehouden is aan de gemeente haar hierdoor geleden en nog te lijden schade te vergoeden;
b. [eiser/gedaagde] te veroordelen ten titel van schadevergoeding in natura voor de in II.a. bedoelde schade aan de gemeente de bovenwoning in eigendom over te dragen en te leveren, daartoe een notariële leveringsakte te laten opstellen en medewerking te verlenen aan het verlijden daarvan en deze te doen inschrijven in de openbare registers, alles op kosten van [eiser/gedaagde] en wel binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en alles op straffe van een door [eiser/gedaagde] te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag of deel van een dag dat deze ommekomst van de gestelde termijn in gebreke mocht blijven integraal hieraan te voldoen, waarbij de maximaal - en in totaliteit (m.b.t. vordering I en II.b. gezamenlijk) - te verbeuren dwangsommen worden gesteld op € 500.000,00;
en indien [eiser/gedaagde] met de nakoming van deze veroordeling in gebreke mocht blijven binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis te bepalen dat dit vonnis dan in de plaats treeft van de akte van levering en de gemeente te machtigen om over te gaan tot overdracht en levering aan de gemeente van de bovenwoning, op vertoon en uit kracht van dit vonnis; een en ander op kosten van [eiser/gedaagde] ;
c. [eiser/gedaagde] te veroordelen om de bovenwoning te ontruimen met al wat zich daarin vanwege hem bevindt, en met al diegenen die zich daarin bevinden, binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, en om de bovenwoning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
voorwaardelijk subsidiair (indien geen schadevergoeding in natura wordt toegewezen):
III. [eiser/gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding te begroten door een door de rechtbank te benoemde deskundige;
in conventie en reconventie:
a. met veroordeling van [eiser/gedaagde] in de kosten van het geding, met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijk rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te wijzen vonnis;
b. met veroordeling van [eiser/gedaagde] in de nakosten, conform liquidatietarief begroot op
€ 205,00 (in geval van conventie en reconventie) en in het geval van betekening € 273,00 (in geval van conventie en reconventie);
€ 205,00 (in geval van conventie en reconventie) en in het geval van betekening € 273,00 (in geval van conventie en reconventie);
c. met verklaring dat deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn.
3.5.
[eiser/gedaagde] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Centraal in dit geding staat de vraag wie eigenaar is van de bovenwoning en – in het verlengde daarvan - welke rechten partijen over en weer met betrekking tot de bovenwoning kunnen doen gelden.
in conventie
4.2.
[eiser/gedaagde] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij zich wenst te verweren tegen de eigendomsaanspraken van de gemeente en voert aan dat hij door verkrijgende verjaring – naar de rechtbank, met de gemeente, aanneemt: ex artikel 3:105 BW – het eigendom van de bovenwoning heeft verkregen door zich al 25 jaar onafgebroken als eigenaar-bewoner van de bovenwoning te gedragen. Verder voert [eiser/gedaagde] aan dat de gemeente, doordat zij bekend was met de ingebruikname van de bovenwoning en daar vervolgens niets mee heeft gedaan en het pand geheel aan [eiser/gedaagde] heeft overgelaten, heeft berust in de ingebruikname en dat haar geen recht meer toekomt om haar eigendomsrechten uit te oefenen ten opzichte van [eiser/gedaagde] ; dit recht is volgens [eiser/gedaagde] verwerkt, althans verjaard.
[eiser/gedaagde] betwist het bestaan van een mondelinge bruikleenovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning. Volgens [eiser/gedaagde] heeft de gemeente in 1993 te kennen gegeven het niet eens te zijn met de ingebruikname van de bovenwoning en heeft de gemeente vervolgens in die ingebruikname berust zonder verder nog om te kijken naar de bovenwoning en het onderhoud daarvan. In de e-mail d.d. 11 oktober 2017 van [eiser/gedaagde] (r.o. 2.6) kan geen specifieke erkenning van deze overeenkomst worden gelezen, maar slechts een algemene bevestiging van de inhoud van het door [A.] opgestelde gespreksverslag. Bovendien is de inhoud van deze e-mail volgens [eiser/gedaagde] strijdig met de weigering van de gemeente in 1993 om een huurovereenkomst voor de bovenwoning met [eiser/gedaagde] te sluiten. Verder stelt [eiser/gedaagde] de bovenwoning niet te hebben gekraakt; de ingebruikname van de bovenwoning gebeurde zonder verbreking van een slot, [eiser/gedaagde] behoefde alleen maar de trap naar boven te nemen. [eiser/gedaagde] stelt voorts dat hij een belang heeft bij het bewonen van de bovenwoning, nu de benedenwoning, die als woning/atelier is ingericht, te klein is om wonen en werken te combineren voor hem en zijn partner. Voorts is er volgens [eiser/gedaagde] geen sprake van onrechtmatig handelen van [eiser/gedaagde] en heeft de gemeente eigen schuld aan de ontstane situatie, zodat de gemeente enige schade zo die er is zelf moet dragen.
4.3.
De gemeente betwist dat sprake is van verkrijgende verjaring nu – om meerdere redenen – niet is voldaan aan het bezitsvereiste van artikel 3:306 BW jo artikel 3:314 lid 2 BW en daardoor geen verjaringstermijn is gaan lopen. Allereerst voert de gemeente aan dat er een bruikleenovereenkomst tussen haar en [eiser/gedaagde] heeft bestaan tot de opzegging daarvan bij brief van 13 december 2018 per 1 juli 2019. [eiser/gedaagde] erkent deze overeenkomst ook in zijn e-mail d.d. 11 oktober 2017 (r.o. 2.6) en in het gesprek d.d. 13 september 2018 (r.o. 2.8). [eiser/gedaagde] was tijdens de duur van deze bruikleenovereenkomst derhalve geen bezitter, maar houder van de bovenwoning. De gemeente betwist dat zij de bruikleenovereenkomst achteraf heeft geconstrueerd.
Voor zover de rechtbank het bestaan van de bruikleenovereenkomst niet aanneemt, stelt de gemeente in de tweede plaats dat het gebruik van de bovenwoning door haar is gedoogd. De gemeente voert in dit verband aan dat het gebruik van de bovenwoning nauw verband hield met en voortvloeide uit de – naar (destijdse) verwachting tijdelijke – huur van de benedenwoning en het gebruik naar verwachting ook tijdelijk zou zijn, zodat dit gebruik een beperkt provocerend karakter had, waardoor de gemeente haar eigendom niet bedreigd zag. Als gevolg van het gedogen is er geen sprake van bezit (en onrechtmatigheid). De langer dan verwachte duur maakt volgens de gemeente niet dat vanaf enig moment niet langer van gedogen sprake was.
In de derde plaats voert de gemeente aan dat, indien [eiser/gedaagde] geen bruiklener is en er ook geen sprake is van gedogen, hij de bovenwoning zonder recht of titel gebruikt en hij derhalve een onrechtmatige gebruiker is: een kraker. Krakers hebben alleen feitelijke macht en pretenderen geen eigendomspositie te hebben en zijn daarom geen bezitters. Ook in deze situatie is dus niet aan het bezitsvereiste voldaan, aldus nog steeds de gemeente.
Voorts benadrukt de gemeente dat [eiser/gedaagde] nimmer heeft gepretendeerd een eigendomspositie te hebben of het eigendom of bezit van de gemeente heeft tegengesproken. De gemeente wijst in dit verband naar de uitlatingen van [eiser/gedaagde] in het gesprek d.d. 13 september 2018 (r.o. 2.8) – in het bijzonder de zin(snede)
‘(…) ik voel het gevoelsmatig als mijn pand. Das juridisch natuurlijk onzin dat begrijp ik ook wel (…)’–, naar de initiële vraag van [eiser/gedaagde] om de bovenwoning te huren, en naar de gesprekken tussen [eiser/gedaagde] en de gemeente vanaf medio 2017 over de mogelijkheid van (koop en) huur.
‘(…) ik voel het gevoelsmatig als mijn pand. Das juridisch natuurlijk onzin dat begrijp ik ook wel (…)’–, naar de initiële vraag van [eiser/gedaagde] om de bovenwoning te huren, en naar de gesprekken tussen [eiser/gedaagde] en de gemeente vanaf medio 2017 over de mogelijkheid van (koop en) huur.
Daarnaast benadrukt de gemeente dat [eiser/gedaagde] moet stellen en bewijzen dat hij de bovenwoning kort na 2 november1993 heeft betrokken en de macht daarover uitoefent (en heeft uitgeoefend) als houder voor zichzelf. De gemeente betwist dat [eiser/gedaagde] – naar objectieve maatstaven – als houder voor zichzelf van de bovenwoning kan worden aangemerkt. Het gedrag van [eiser/gedaagde] ten aanzien van de bovenwoning kan volgens de gemeente, juist ook door het bestaan van een huurovereenkomst met betrekking tot de benedenwoning, net zo goed duiden op dat van een huurder of van iemand met een andere gebruikstitel.
Tot slot bepleit de gemeente dat de wederzijdse complementariteit van art. 3:314 lid 2 en 3:105 lid 1 BW tot gevolg heeft dat indien er geen sprake is van bezit, verjaring en daaropvolgende eigendomsverkrijging in de zin van art. 3:105 BW, [eiser/gedaagde] niet tegelijkertijd kan betogen dat de onrechtmatige situatie die bestaat uit bezit niet langer kan worden opgeheven. Een andere uitleg zou volgens de gemeente leiden tot een ongewenste ‘schemersituatie’. De grondslag van haar reconventionele vordering tot ontruiming (zie hierna) is bovendien niet gebaseerd op beëindiging van een onrechtmatige toestand, omdat de gemeente daarbij ageert uit hoofde van haar eigendomsrecht. Bovendien zou een geslaagd beroep van [eiser/gedaagde] op artikel 3:314 BW ertoe leiden dat de gemeente als eigenaar van de bovenwoning de inbreuk door [eiser/gedaagde] op haar eigendomsrecht blijvend (totdat [eiser/gedaagde] het gebruik staakt) moet dulden terwijl de gemeente wel als eigenaar aansprakelijk blijft zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat. Een dergelijk beroep op verjaring zou misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 BW opleveren. Ook heeft de gemeente belangen bij handhaving van haar eigendomsrecht. Er is naast de aanspraken uit hoofde van artikel 3:105 BW en 3:314 BW evenmin plaats voor rechtsverwerking. Bovendien is enkel tijdsverloop of stilzetten onvoldoende grond voor het aannemen van rechtsverwerking, terwijl er geen sprake is van bijkomende bijzondere omstandigheden. Ook de derde vordering van [eiser/gedaagde] dient daarom te worden afgewezen, aldus nog steeds de gemeente.
Juridisch kader
4.4.
De rechtbank ziet zich in de eerste plaats gesteld voor de vraag of [eiser/gedaagde] door bevrijdende verjaring als bedoeld in artikel 3:105 BW jo 3:314 BW eigenaar is geworden van de bovenwoning.
4.5.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Ingevolge artikel 3:314 lid 2 BW vangt de verjaringstermijn van een rechtsvordering die strekt tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende aan op de dag nadat de niet-rechthebbende bezitter is geworden. Van belang is daarom of en zo ja wanneer [eiser/gedaagde] bezitter is geworden van de bovenwoning.
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende (eigenaar) te zijn. Uit art. 3:107 lid 1 BW in verbinding met art. 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand bezitter is moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de vraag of sprake is van bezit de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking moet worden genomen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt verder dat (ook naar huidig recht) het bezit ondubbelzinnig en openbaar (kenbaar) moet zijn (vgl. HR 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:309). ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (vgl. HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993: ZC0826). In een geval als het onderhavige gaat aan het bezit van de niet-rechthebbende – die het bezit immers niet overgedragen heeft gekregen – inbezitneming vooraf. Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, zijn volgens art. 3:113 lid 2 BW enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet wordt gedaan (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743).
Inbezitneming?
4.6.
Vast staat dat de gemeente de oorspronkelijke eigenaar is van de bovenwoning en dat zij het bezit daarvan niet aan [eiser/gedaagde] heeft overgedragen. Dit betekent dat ingevolge artikel 3:112 BW de gemeente het bezit van de bovenwoning alleen kan hebben verloren als [eiser/gedaagde] deze in bezit heeft genomen. Uit de stellingen van [eiser/gedaagde] leidt de rechtbank af dat [eiser/gedaagde] meent bezitter door inbezitneming te zijn geworden.
4.7.
De vraag ligt dus voor of uit de door [eiser/gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden kan worden afgeleid dat hij de bovenwoning ondubbelzinnig in bezit heeft genomen; of hij zich zodanig heeft gedragen dat de gemeente daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat hij pretendeerde eigenaar te zijn. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en is van oordeel dat hierbij in het midden kan worden gelaten of sprake is van gebruik van de bovenwoning door [eiser/gedaagde] op grond van een bruikleenovereenkomst, van gedogen door de gemeente of van kraken. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.8.
Vooropgesteld zij dat het enkele feit dat [eiser/gedaagde] de bovenwoning ruim 25 jaar bewoonde naar vaste rechtspraak onvoldoende is om een inbezitneming aan te nemen. Die bewoning kan immers ook plaatsvinden zonder eigendomspretentie, bijvoorbeeld als gebruiker met (al of niet stilzwijgende) toestemming van de eigenaar of als kraker. Uit de door [eiser/gedaagde] aangevoerde, uiterlijk waarneembare feiten en omstandigheden is geen eigendomspretentie af te leiden. Integendeel, deze feiten en omstandigheden spreken eigendomspretentie op verschillende momenten in de periode 1993/1994 tot en met 2019 tegen.
4.9.
Om te beginnen stelt [eiser/gedaagde] dat hij de gemeente vlak nadat hij de bovenwoning betrok heeft gevraagd of hij ook de bovenwoning mocht huren. Hieruit blijkt dat [eiser/gedaagde] zich vlak na het in gebruik nemen van de bovenwoning (rond 1994/1995) als potentiële huurder opstelde en daarmee dus het eigendom van de gemeente erkende. Een vermeend eigenaar gaat immers niet zijn eigen (boven)woning huren.
4.10.
Ook in 2004 benadert [eiser/gedaagde] de gemeente als huisbaas, en dus als eigenaar van de bovenwoning. In zijn brief van 10 januari 2004 spreekt hij immers de hoop uit dat de gemeente de verantwoording neemt waar zij als huisbaas voor staat. Weliswaar heeft [eiser/gedaagde] ter zitting verklaard dat deze brief slechts betrekking had op de benedenwoning, doch dit acht de rechtbank niet aannemelijk. De brief heeft immers als onderwerp ‘ [adres] ’ (en niet [adres] ) en in de brief wordt ook overigens geen onderscheid gemaakt tussen de benedenwoning en de bovenwoning; [eiser/gedaagde] schrijft dat de oorzaak van de lekkage waarschijnlijk de poreuze structuur van de buitenwand is zonder daarbij expliciet naar de benedenwoning te verwijzen en schrijft over een afspraak dat de binnenkant van het huis zijn zorg is en dat de gemeente de verantwoording heeft voor het onderhoud van de buitenkant. Niet blijkt dat [eiser/gedaagde] vindt dat de buitenkant van de bovenwoning zijn eigen verantwoording is. Een en ander strookt met hetgeen [eiser/gedaagde] schrijft in zijn e-mail van 11 oktober 2017:
’(…) je kunt je afvragen wat een schappelijke huurprijs is voor een pand waarintern24 jaar, behalve door ondergetekende, nauwelijks onderhoud aan gepleegd is.’ (onderstreping rechtbank)Ook tijdens het gesprek van 13 september 2018 laat [eiser/gedaagde] blijken dat naar zijn oordeel het onderhoud de verantwoordelijkheid van de gemeente is, waar hij zegt:
‘Ik heb het ook wel met de [adres] hier ervaren, volgens mij heb ik tien jaar niks gehoord van de gemeente. Ergens halverwege begin jaren 2000 werd er ook wat aan onderhoud gedaan, want daarvoor werd het, stond ik zelf op het dak te kwasten met steigers en dergelijke. (…)Wat ik trouwens niet erg vind hoor, ik ervaar het op een gegeven moment als jouw verantwoording dan en je weet ook dat je in een unieke situatie zit. Als je niks doet dan valt het op, zo simpel is het.[eiser/gedaagde] zegt hier weliswaar dat hij het onderhoud op een gegeven moment als zijn verantwoording beschouwde, maar de achtergrond daarvan is kennelijk niet een eigendomspretentie, doch het besef dat hij – als gebruiker van de bovenwoning zonder daarvoor een vergoeding te betalen – in een unieke situatie zit.
’(…) je kunt je afvragen wat een schappelijke huurprijs is voor een pand waarintern24 jaar, behalve door ondergetekende, nauwelijks onderhoud aan gepleegd is.’ (onderstreping rechtbank)Ook tijdens het gesprek van 13 september 2018 laat [eiser/gedaagde] blijken dat naar zijn oordeel het onderhoud de verantwoordelijkheid van de gemeente is, waar hij zegt:
‘Ik heb het ook wel met de [adres] hier ervaren, volgens mij heb ik tien jaar niks gehoord van de gemeente. Ergens halverwege begin jaren 2000 werd er ook wat aan onderhoud gedaan, want daarvoor werd het, stond ik zelf op het dak te kwasten met steigers en dergelijke. (…)Wat ik trouwens niet erg vind hoor, ik ervaar het op een gegeven moment als jouw verantwoording dan en je weet ook dat je in een unieke situatie zit. Als je niks doet dan valt het op, zo simpel is het.[eiser/gedaagde] zegt hier weliswaar dat hij het onderhoud op een gegeven moment als zijn verantwoording beschouwde, maar de achtergrond daarvan is kennelijk niet een eigendomspretentie, doch het besef dat hij – als gebruiker van de bovenwoning zonder daarvoor een vergoeding te betalen – in een unieke situatie zit.
4.11.
Vanaf 2017 is er discussie tussen [eiser/gedaagde] en de gemeente ontstaan omtrent de bovenwoning. Deze discussie spitste zich voor een groot deel toe op de vraag wat een reële huurprijs is voor de bovenwoning. De positie die [eiser/gedaagde] aanvankelijk in deze discussie heeft aangenomen – als potentiële huurder nadat koop geen optie bleek te zijn – staat haaks op enige eigendomspretentie. In het door [eiser/gedaagde] opgestelde transcript van het op 13 september 2018 met de gemeente gevoerde gesprek wordt het eigendom van de gemeente ook door [eiser/gedaagde] onderstreept:
‘(…) ik voel het gevoelsmatig als mijn pand. Das juridisch natuurlijk onzin dat begrijp ik ook wel. Het liefst zou ik het [de bovenwoning, rechtbank] kopen alleen daar heb ik het geld niet voor’(r.o. 2.8) Dat [eiser/gedaagde] zijn uitspraken ‘als een kat in het nauw’ – aldus [eiser/gedaagde] ter mondelinge behandeling – zou hebben gedaan, heeft [eiser/gedaagde] niet onderbouwd en blijkt geenszins. Integendeel; uit het transcript komt het beeld naar voren dat partijen in alle openheid met elkaar gesproken hebben, en blijkt niet van enige dwang van de zijde van de gemeente. Het gegeven dat [eiser/gedaagde] ten tijde van dit gesprek nog geen juridisch advies had ingewonnen en zich dus niet bewust was van de juridische betekenis van zijn uitlatingen doet aan deze uitlatingen, die betrekking hebben op de feitelijke situatie, niet af. Een en ander geldt temeer nu deze uitlatingen geheel in lijn liggen met het gespreksverslag dat de gemeente bij e-mail van 10 oktober 2017 aan [eiser/gedaagde] heeft gestuurd, welk verslag door [eiser/gedaagde] bij e-mail van 11 oktober 2017 is bevestigd. Anders dan [eiser/gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het hier niet slechts een algemene bevestiging van de inhoud van het gespreksverslag gaat. [eiser/gedaagde] schrijft immers specifiek dat hij het een accurate weergave van het gesprek over de geschiedenis en de toekomstplannen voor de bovenwoning vindt.
‘(…) ik voel het gevoelsmatig als mijn pand. Das juridisch natuurlijk onzin dat begrijp ik ook wel. Het liefst zou ik het [de bovenwoning, rechtbank] kopen alleen daar heb ik het geld niet voor’(r.o. 2.8) Dat [eiser/gedaagde] zijn uitspraken ‘als een kat in het nauw’ – aldus [eiser/gedaagde] ter mondelinge behandeling – zou hebben gedaan, heeft [eiser/gedaagde] niet onderbouwd en blijkt geenszins. Integendeel; uit het transcript komt het beeld naar voren dat partijen in alle openheid met elkaar gesproken hebben, en blijkt niet van enige dwang van de zijde van de gemeente. Het gegeven dat [eiser/gedaagde] ten tijde van dit gesprek nog geen juridisch advies had ingewonnen en zich dus niet bewust was van de juridische betekenis van zijn uitlatingen doet aan deze uitlatingen, die betrekking hebben op de feitelijke situatie, niet af. Een en ander geldt temeer nu deze uitlatingen geheel in lijn liggen met het gespreksverslag dat de gemeente bij e-mail van 10 oktober 2017 aan [eiser/gedaagde] heeft gestuurd, welk verslag door [eiser/gedaagde] bij e-mail van 11 oktober 2017 is bevestigd. Anders dan [eiser/gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het hier niet slechts een algemene bevestiging van de inhoud van het gespreksverslag gaat. [eiser/gedaagde] schrijft immers specifiek dat hij het een accurate weergave van het gesprek over de geschiedenis en de toekomstplannen voor de bovenwoning vindt.
4.12.
Bij e-mail van 22 oktober 2018 beschrijft [eiser/gedaagde] vervolgens
‘(…) Ik kreeg steeds de indruk dat de gemeente (…) mij graag als huurder wilde hebben, al was het alleen omdat ik er al 25 jaar woon. Ik ben tenslotte ook altijd bereid geweest om de bovenwoning erbij te huren (…) Ik kan mij niet voorstellen dat een huisbaas 25 jaar opgebouwde (gebruiks)rechten zomaar terzijde kan schuiven. (…)’. Ook uit deze e-mail volgt daarom dat [eiser/gedaagde] zichzelf gedurende de gehele periode van 1993/1994 tot 2018 als potentiële huurder zag, hij was immers steeds bereid te huren, en de gemeente als huisbaas, en dus geen eigendomspretenties had.
‘(…) Ik kreeg steeds de indruk dat de gemeente (…) mij graag als huurder wilde hebben, al was het alleen omdat ik er al 25 jaar woon. Ik ben tenslotte ook altijd bereid geweest om de bovenwoning erbij te huren (…) Ik kan mij niet voorstellen dat een huisbaas 25 jaar opgebouwde (gebruiks)rechten zomaar terzijde kan schuiven. (…)’. Ook uit deze e-mail volgt daarom dat [eiser/gedaagde] zichzelf gedurende de gehele periode van 1993/1994 tot 2018 als potentiële huurder zag, hij was immers steeds bereid te huren, en de gemeente als huisbaas, en dus geen eigendomspretenties had.
4.13.
Voor zover [eiser/gedaagde] betoogt dat de gemeente geen enkel onderhoud aan de bovenwoning heeft verricht en uit de door hem uitgevoerde werkzaamheden aan en rondom de bovenwoning eigendomspretentie volgt, verwerpt de rechtbank dit betoog. In de door [eiser/gedaagde] aan de gemeente verstuurde brief d.d. 10 januari 2004 (zie r.o. 2.4) beschrijft [eiser/gedaagde] een door een loodgieter en/of dakdekker in opdracht van de gemeente uitgevoerd onderhoud. Zoals hierboven reeds overwogen strook een en ander met de uitlating van [eiser/gedaagde] in zijn e-mail van 11 oktober 2017 en is de inhoud van die brief – een kennelijk reparatieverzoek aan de gemeente omdat
‘jullie afdeling de verantwoording heeft voor het onderhoud van de buitenkant’– bovendien bezwaarlijk verenigbaar met enige eigendomspretentie van [eiser/gedaagde] . Zoals hiervoor ook reeds overwogen was de achtergrond van de verantwoordelijkheid die [eiser/gedaagde] voor het onderhoud nam kennelijk niet een eigendomspretentie, doch het besef dat hij – als gebruiker van de bovenwoning zonder daarvoor een vergoeding te betalen – in een unieke situatie zit. En wellicht dat [eiser/gedaagde] ‘geen slapende honden wilde wakker maken’. De uitlating ‘
Als je niks doet dan valt het op, zo simpel is het.’in het gesprek van 13 september 2018 lijkt daarop te wijzen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit in ieder geval geen uitlating van iemand die zich openlijk (kenbaar) als eigenaar presenteert.
‘jullie afdeling de verantwoording heeft voor het onderhoud van de buitenkant’– bovendien bezwaarlijk verenigbaar met enige eigendomspretentie van [eiser/gedaagde] . Zoals hiervoor ook reeds overwogen was de achtergrond van de verantwoordelijkheid die [eiser/gedaagde] voor het onderhoud nam kennelijk niet een eigendomspretentie, doch het besef dat hij – als gebruiker van de bovenwoning zonder daarvoor een vergoeding te betalen – in een unieke situatie zit. En wellicht dat [eiser/gedaagde] ‘geen slapende honden wilde wakker maken’. De uitlating ‘
Als je niks doet dan valt het op, zo simpel is het.’in het gesprek van 13 september 2018 lijkt daarop te wijzen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit in ieder geval geen uitlating van iemand die zich openlijk (kenbaar) als eigenaar presenteert.
Ook in zijn e-mail van 11 oktober 2017 koppelt [eiser/gedaagde] het door hem aan de bovenwoning gepleegd onderhoud en de door hem aangeschafte elektrische en gas installaties, niet aan een eigendomspretentie, doch suggereert hij hiermee bij de vaststelling van de huurprijs rekening te houden.
4.14.
De rechtbank concludeert derhalve dat uit geen van de waarneembare feiten eigendomspretentie van [eiser/gedaagde] valt af te leiden. De vraag of er nu sprake was van een (mondelinge) gebruiksovereenkomst, gedogen of kraken kan dan ook in het midden blijven. De rechtbank komt daarom aan bewijslevering niet toe. Overigens staat de weigering van de gemeente om voor de bovenwoning een huurovereenkomst af te sluiten, anders dan [eiser/gedaagde] betoogt, niet op gespannen voet met een eventuele (stilzwijgende) gebruiksovereenkomst. De gemeente heeft immers gemotiveerd onderbouwd waarom zij geen huurovereenkomst voor de bovenwoning wilde afsluiten; zij wilde voorkomen dat [eiser/gedaagde] met betrekking tot de bovenwoning huurrechten opbouwde.
4.15.
Nu geen sprake is van bezit is de in artikel 3:105 BW vereiste verjaringstermijn niet gaan lopen. Het beroep op de verkrijgende verjaring faalt; [eiser/gedaagde] is geen eigenaar geworden van de bovenwoning. De vordering onder (gedachtestreepje) 1 ligt daarmee voor afwijzing gereed. De vordering onder (gedachtestreepje) 2 deelt het lot van de vordering onder 1 en behoeft daardoor geen bespreking meer en zal eveneens worden afgewezen.
Rechtsverwerking?
4.16.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat de wederzijdse complementariteit van art. 3:314 lid 2 en 3:105 lid 1 BW tot gevolg heeft dat nu er geen sprake is van bezit, verjaring en daaropvolgende eigendomsverkrijging in de zin van art. 3:105 BW, [eiser/gedaagde] niet kan betogen dat de onrechtmatige situatie die bestaat uit zijn bewoning/gebruik van de bovenwoning niet langer kan worden opgeheven. Hier is rechtssystematisch geen ruimte voor. Een geslaagd beroep op artikel 3:314 BW zou er immers toe leiden dat de gemeente als eigenaar van de bovenwoning aansprakelijk blijft, zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat. Ook de vordering onder (gedachtestreepje) 3 zal daarom worden afgewezen.
Bewijsaanbod
4.17.
[eiser/gedaagde] wenst te getuigen dat hij geen mondelinge bruikleenovereenkomst heeft gesloten met de gemeente, dat de gemeente niet gedoogde, maar erop tegen was dat [eiser/gedaagde] de bovenwoning betrok en heeft berust in de situatie en dat hij de bovenwoning rond november 1993 heeft betrokken. Gelet op bovenstaande passeert de rechtbank dit bewijsaanbod als niet ter zake dienend.
Proceskosten
4.18.
Ter zitting heeft [eiser/gedaagde] de rechtbank verzocht de uitzonderlijke situatie van [eiser/gedaagde] mee te laten wegen bij de bepaling van de proceskosten. Gelet op het feit dat de toenmalig advocaat van de gemeente de vordering tot ontruiming van de bovenwoning en de daarmee samenhangende verjaringsvragen tegelijk met de vordering tot nakoming van de huurovereenkomst van de benedenwoning bij de sector kanton van deze rechtbank heeft aangebracht, maar [eiser/gedaagde] vervolgens onderhavige procedure bij de rechtbank aanhangig heeft gemaakt en zich bovendien in de procedure voor de kantonrechter op onbevoegdheid van de kantonrechter heeft beroepen, ziet de rechtbank geen ruimte voor compensatie van de proceskosten. [eiser/gedaagde] had de proceskosten aanzienlijk kunnen beperken door akkoord te gaan met behandeling van het gehele geschil door de kantonrechter, zoals voorgesteld door de toenmalig advocaat van de gemeente. Dat [eiser/gedaagde] daarvan af heeft gezien komt nu voor zijn rekening.
4.19.
[eiser/gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Haarlem worden begroot op:
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat
1.086,00(2 punten × tarief II € 543,00)
1.086,00(2 punten × tarief II € 543,00)
Totaal € 1.742,00
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, en de nakosten zullen als in het dictum bepaald worden toegewezen.
in reconventie
4.21.
De gemeente stelt dat [eiser/gedaagde] , nu de bruikleenovereenkomst is opgezegd en de gemeente het gebruik niet langer gedoogt, zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft, waaraan een einde kan en moet komen door ontruiming van de bovenwoning door [eiser/gedaagde] . Voorwaardelijk, voor het geval de rechtbank tot het oordeel komt dat [eiser/gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de bovenwoning, vordert de gemeente schadevergoeding vanwege eigendomsverlies als gevolg van onrechtmatige aanhoudende inbezitneming door [eiser/gedaagde] . Primair vordert de gemeente schadevergoeding in natura door teruglevering van de bovenwoning. Subsidiair vordert de gemeente een bedrag (in geld) aan schadevergoeding, te begroten door een door de rechtbank te benoemen deskundige.
4.22.
[eiser/gedaagde] heeft ter zitting erkend dat indien hij geen recht heeft op de bovenwoning, hij binnen redelijke termijn zal moeten vertrekken. [eiser/gedaagde] betoogt dat die redelijke termijn – mede gelet op de belangen van de gemeente – een half jaar is, in plaats van de gevorderde veertien dagen.
4.23.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit hetgeen in conventie is overwogen vloeit voort dat de gemeente eigenaar is van de bovenwoning. Ook in reconventie kan de vraag of sprake was van een bruikleenovereenkomst in het midden blijven nu als onbetwist vaststaat dat de gemeente deze heeft opgezegd tegen 1 juli 2019. De gemeente heeft als eigenaar van de bovenwoning belang bij de ontruiming van de bovenwoning door [eiser/gedaagde] en eist de bovenwoning op. Daartegenover heeft [eiser/gedaagde] (en diens partner) een woonbelang. Naar het oordeel van de rechtbank dient dit woonbelang in onderhavige zaak te wijken voor het (politieke) belang van de gemeente bij uitvoering van meergenoemd scenario 2. In dit verband merkt de rechtbank op dat ter zitting door de gemeente is verklaard dat de gehele woning voor een marktconforme prijs aan een derde zal worden verkocht en de opbrengst van de woning de publieke middelen toekomt. Dat het pand meer zal opbrengen indien de bovenwoning is ontruimd dan in de situatie dat deze is bewoond staat als onbetwist tussen partijen vast. Bovendien beschikt [eiser/gedaagde] over een woning, hij is immers huurder van de benedenwoning, welke hij bovendien inmiddels voor 65 % als woonruimte gebruikt.
4.24.
Voor beantwoording van de vraag op welke termijn [eiser/gedaagde] de bovenwoning dient te ontruimen weegt de rechtbank mee dat [eiser/gedaagde] er al geruime tijd rekening mee heeft kunnen houden dat hij de bovenwoning niet meer op de huidige condities (voor niets) kan bewonen. De gemeente en [eiser/gedaagde] zijn immers al sinds medio 2017 in gesprek over de bovenwoning en de politieke plannen daaromtrent. Verder heeft de gemeente [eiser/gedaagde] in oktober en november 2018 aangeboden de benedenwoning op te knappen zodat deze weer als woning gebruikt kon worden en voor [eiser/gedaagde] op zoek te gaan naar alternatieve atelierruimte. Toen [eiser/gedaagde] daar niet op in wenste te gaan heeft de gemeente hem bij brief van 13 december 2018 gesommeerd de bovenwoning per 30 juni 2019 te verlaten. Tot slot heeft [eiser/gedaagde] door niet in te stemmen met het voeren van deze procedure voor de kantonrechter bewerkstelligd dat het gerechtelijke traject langer heeft geduurd. Anderzijds acht de rechtbank een termijn van veertien dagen voor de ontruiming onredelijk kort tegen de achtergrond van de in de opinienota 2018 genoemde termijnen (in verband met scenario 2 vermeldt de opinienota 2018:
‘de bewoners krijgen bij dit scenario tot 3 jaar om iets anders te vinden’.) en de tijd die (tot september 2018) is verstreken tussen de verschillende acties van de gemeente voorafgaand aan de rechterlijke procedure. Alles afwegende zal de rechtbank de vordering onder I toewijzen, met dien verstande dat de gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen zal worden verlengd tot een termijn van vier maanden.
‘de bewoners krijgen bij dit scenario tot 3 jaar om iets anders te vinden’.) en de tijd die (tot september 2018) is verstreken tussen de verschillende acties van de gemeente voorafgaand aan de rechterlijke procedure. Alles afwegende zal de rechtbank de vordering onder I toewijzen, met dien verstande dat de gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen zal worden verlengd tot een termijn van vier maanden.
4.25.
Nu de vordering onder I zal worden toegewezen, behoeven de overige voorwaardelijke vorderingen in reconventie geen bespreking meer. De voorwaarden waaronder deze vorderingen zijn ingesteld zijn niet vervuld.
Proceskosten
4.26.
Ook voor de proceskosten in reconventie ziet de rechtbank – gelet op hetgeen in r.o. 4.19 is overwogen – geen ruimte voor compensatie. [eiser/gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente Haarlem worden begroot op:
- salaris advocaat
271,50(1 punt × factor 0,5 × tarief II € 543,00)
271,50(1 punt × factor 0,5 × tarief II € 543,00)
Totaal € 271,50
4.27.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, en de nakosten zullen als in het dictum bepaald worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser/gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.742,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eiser/gedaagde] om de bovenwoning, plaatselijk bekend als [adres] , kadastraal bekend als gemeente, [nummer] , (appartementsrecht met index A-2), met al wat zich daarin vanwege hem bevindt, en met al diegenen die zich daarin bevinden, binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, en om de bovenwoning na ontruiming ontruimd en verlaten te houden,
5.4.
veroordeelt [eiser/gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 271,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiser/gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser/gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling onder rov. 5.2., 5.4. en 5.5. uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020. [1]