Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4882
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
ing. [X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [B] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.111.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Het nadere stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2020 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 1158 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.500 m². De extra grond die bij de woning hoort heeft een oppervlakte van 6.830 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 195.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat:
- de woning en het object [D] in [E] nagenoeg gelijk zijn aan elkaar wat betreft prijs, datum transport, inhoud en grondoppervlakte. De WOZ-waarden in 2012 waren ook nagenoeg gelijk (namelijk € 685.000 en € 650.000). De WOZ-waarden in 2019 zijn echter zeer verschillend, namelijk € 1.111.000 en € 772.000.
- de WOZ-waarde dient in het kader van het gelijkheidsbeginsel gelijk te worden gesteld aan de WOZ-waarde van het object [D] in [E] ;
- de waarde van [F] staat al sinds enkele jaren vast op slechts € 173.000;
- bij iedere waardering is de grond op een andere wijze gewaardeerd;
- de datum en aankoopprijs van de woning worden ten onrechte niet meegenomen in de beoordeling;
- de waarde van de woning is in een jaar tijd met 123,2% toegenomen. De aangedragen waarden van de grond zoals in de uitspraak op bezwaar is meegedeeld, zijn niet toegepast;
- de woning is, anders dan verweerder stelt, niet door een taxateur bezocht;
- het taxatieverslag van 2018 is wel gedetailleerd, het jaar 2019 vermeld weer minder gegevens. De gemeente verduistert zoveel mogelijk gegevens.
In het nadere stuk heeft eiser aangevoerd dat:
- de berekening van 12 objecten in [E] geheim is en niet wordt gegeven door verweerder, terwijl de woning het best vergelijkbaar is met die 12 objecten;
- er sprake is van een stijging van 62,2% is 8 jaar tijd;
- verweerder uitgaat van een woning van 1.158 m³, maar er is sprake van een woning op de begane grond van 375 m³; de rest is bedrijfsruimte (het Kadaster geeft als omschrijving wonen met bedrijvigheid);
- de woning qua inhoud het best vergelijkbaar is met het object [F] ;
- de waarde moet worden bepaald op € 195.000.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder verwijst onder meer naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 1.111.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe een taxatiematrix overgelegd. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft voor de woning een veel lagere kubieke meterprijs gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten. Daarmee kan niet gezegd worden dat de prijs per kubieke meter te hoog is vastgesteld. De woning beschikt over een groot grondoppervlakte. Verweerder heeft 1.500 m2 van de grondoppervlakte aangemerkt als grond bij de woning met een waarde van € 200 per m2 en de overige grond (6.830 m2) in de waarde betrokken als zijnde natuurgrond met een waarde van € 4 per m2. Gelet op de vierkante meterprijzen van de grond van de vergelijkingsobjecten kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is. Dat de grondwaarde in andere jaren wellicht anders is bepaald, is voor de beoordeling van de juistheid van de waarde in het onderhavige jaar niet van belang. Alles in aanmerking nemend kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
10. Wat betreft de vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen overweegt de rechtbank als volgt. De stelling van eiser slaagt niet. De waardering op grond van de vergelijkingsmethode is gebaseerd op werkelijk gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum. Vergelijking met WOZ-waarden is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ, waarbij het gaat om de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer. Bovendien heeft verweerder in de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woningen zijn verdisconteerd in de verschillende WOZ-waarden van de referentiewoningen.
11. Wat betreft het beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen. Het is aan eiser om de feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Van een begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk van verweerder in de twee genoemde gevallen is niet gebleken. Dat in een meerderheid van gelijke gevallen, dat wil zeggen voor een meerderheid van alle woningen die gelijk zijn aan de woning van eiser, lager is gewaardeerd, is evenmin gebleken. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. Daarbij is van belang dat voor objecten met een agrarische bestemming de waarde anders wordt bepaald en dat die waarde niet als grondslag kan dienen voor bepaling van de waarde van objecten met een woonbestemming.
12. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve. De rechtbank merkt daarover nog op dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft uitgelegd dat op de WOZ-waarde tot en met vorig jaar abusievelijk een correctie is toegepast in verband met het eigen verkoopcijfer. Dit komt er in feite op neer dat verweerder jarenlang, in het voordeel van eiser, de WOZ-waarde te laag heeft vastgesteld.
13. De beroepsgrond dat de aankoopprijs van de woning ten onrechte niet meegenomen is bij de waardebepaling kan nergens toe leiden. De woning is in 2011 gekocht en dat is veel te ver gelegen van de waardepeildatum en niet meer relevant voor het bepalen van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Voorts is daarbij van belang dat de woning is gekocht op een veiling en die koopprijs geen juiste weergave is van de waarde in het economisch verkeer, welke bepalend is voor de Wet WOZ.
14. Eiser stelt dat verweerder bij het bepalen van de waarde ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat op de begane grond sprake is van woonruimte en dat de rest bedrijfsruimte is. Die stelling van eiser kan, zonder nadere onderbouwing, nergens toe leiden. Er blijkt namelijk nergens uit dat voor twee derde deel sprake is van een bedrijf. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gehele woning een woonbestemming heeft. Dat vóór de aankoop door eiser op de bovenverdieping een bedrijf was gevestigd en dat na de aankoop niet de gehele woning, doch alleen de begane grond, als woning in gebruik is genomen, doet daar niets aan af.
15. Wat betreft de beroepsgrond dat de woning, anders dan verweerder stelt, niet door een taxateur is bezocht, het navolgende. Verweerder heeft uitgelegd in het verweerschrift dat bedoeld is dat de woning van buiten is bekeken door een taxateur. De woning is niet inpandig bezocht door een taxateur van verweerder. Verweerder is niet verplicht de woning inpandig te laten opnemen door een taxateur. In het onderhavige geval heeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde zonder dat sprake is geweest van een inpandige opname.
16. De stellingen van eiser dat verweerder gegevens heeft verdoezeld en verduisterd, zijn naar het oordeel van de rechtbank loze beweringen die door eiser verder niet zijn gestaafd. De rechtbank ziet in alle tot haar beschikking staande gegevens geen enkele aanleiding om die stellingen van eiser voor waar aan te nemen.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 16 november 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.