Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4859
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [B] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 164.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2020 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] . Eiser is, zonder bericht, niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting. De griffier heeft eiser bij aangetekende brief, verzonden op 27 juli 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 29 juli 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen en kan de zitting doorgang vinden.
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak is een opslagruimte met drie bouwlagen. De begane grond heeft een oppervlakte van 75 m² en de eerste en tweede verdieping ieder 79 m². De onroerende zaak is gebouwd in 2001.
2. In het taxatieverslag staan de volgende gegevens van de onroerende zaak:
Bouwlaag
Opp/Aantal
Eenheid
Huurwaarde
Kap.fac.
Waarde
1
79
41,00
3.239
13
42.107
2
79
41,00
3.239
13
42.107
75
82,00
6.15
13
79.95
3. Verweerder heeft in het verweerschrift gegevens opgenomen van de volgende vergelijkingsobjecten: [D] , [E] , [F] , [G] en [H] , alle gelegen te [B] .
Geschil
4. In geschil is de waardepeildatum van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan zijn dan € 140.000. De waarde van de onroerende zaak is ten opzichte van vorig jaar te veel gestegen. Voorts is het pand volledig casco en om die reden niet vergelijkbaar met de vergelijkingspanden. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de waarde tot € 140.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak terecht en op de juiste hoogte is vastgesteld. De waarde is meer marktconform gemaakt en is nu meer in lijn met de waardestijging overeenkomstig de Prijsindex Commercieel Vastgoed. Er is rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak volledig casco is gelaten door een lagere vierkante meterprijs te hanteren dan voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ingevolge artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
10. Verweerder heeft de waarde van het object onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode). De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. De rechtbank acht dit een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde vast te stellen.
11. Verweerder is bij de huurwaardekapitalisatiemethode uitgegaan van een bruto jaarhuur van € 12.628 en een kapitalisatiefactor van 13. Eiser heeft de kapitalisatiefactor niet weersproken.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt. De taxateur van verweerder heeft daarbij vijf vergelijkingsobjecten gebruikt. Aan de hand van diverse documenten heeft de taxateur de prijs per vierkante meter, de huurwaarde en de kapitalisatiefactor berekend. Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder rekening gehouden met het feit dat sprake is van een cascoruimte op de eerste en tweede verdieping. Dat is ook terug te zien in de lagere vierkante meterprijs voor de eerste en tweede verdieping van de onroerende zaak.
13. Ten aanzien van [D] heeft eiser gesteld dat een waardevolle kluis in het pand aanwezig is. Verweerder heeft dat weersproken en verwezen naar het makelaarsrapport waarin dat niet staat vermeld. De rechtbank acht niet aannemelijk dat een kluis aanwezig is in het pand [D] en ook niet dat als dat wel het geval zou zijn, dat ertoe moet leiden dat aan dat pand een hogere waarde moet worden toegekend. Voorts heeft eiser aangevoerd dat [F] is verkocht voor € 177.500 en dat sprake was van een volledig ingericht pand, welke inrichting ongeveer € 80.000 moet hebben gekost, zodat de waarde van de onroerende zaak veel te hoog is. De rechtbank overweegt dat verweerder bij [F] de huurprijs als uitgangspunt heeft genomen, zodat hetgeen eiser over de verkoopprijs van [F] heeft aangevoerd, nergens toe kan leiden. Dat argument heeft immers betrekking op de vergelijkingsmethode, die niet is gebruikt ter bepaling van de waarde. Voorts is van belang dat de onroerende zaak meer vierkante meters op de begane grond heeft dan het vergelijkingsobject en de waarde van de onroerende zaak lager is dan die van het vergelijkingsobject.
14. Eiser heeft nog gesteld dat [E] reeds 13 jaar te koop staat, dat de vraagprijs € 249.000 is en dat dat veel te hoog is. In het kader van het bepalen van de waarde conform de Wet WOZ is de vraagprijs van een object echter niet van belang. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat ook verweerder heeft gesteld dat de vraagprijs veel te hoog is, maar dat dit geen enkele indicatie geeft dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, nu deze waarde € 85.000 lager ligt dan die vraagprijs.
15. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 16 november 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.