Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5348
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 731.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Een afschrift van deze stukken is verstrekt aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2020 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] . Eiser is, zonder bericht, niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting. De griffier heeft eiser bij aangetekende brief, verzonden op 27 juli 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 29 juli 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen en kan de zitting doorgang vinden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning met dakkapel en tuinhuis. De inhoud van de woning, inclusief uitbouw, is ongeveer 435 m³ en de oppervlakte van het perceel is 865 m².
2. Verweerder heeft een taxatieverslag en een taxatiematrix overgelegd waarin de volgende vergelijkingsobjecten zijn opgenomen [C] , [D] en [E] , alle gelegen te [Z] .
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde moet volgens eiser worden vastgesteld op € 650.000. Er zijn betere vergelijkingsobjecten dan de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt. Andere vergelijkbare woningen hebben een lagere waarde. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning. De woning is niet geïsoleerd, zit vol scheuren, er is sprake van lekkage, de voorzieningen dateren uit 1988/1990 en de elektriciteitsleidingen zijn erg oud.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten die in de matrix zijn gebruikt, zijn goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkbare woningen [F] en [G] zijn gekocht om vervolgens te worden gesloopt en hebben om die reden een lagere verkoopprijs. [H] heeft een lagere waarde, omdat sprake is van een kleiner kaveloppervlakte. Er is voldoende rekening gehouden met de staat van de woning en dat is verdisconteerd in de waarde.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Eiser heeft gesteld dat de woning gemoderniseerd dient te worden, maar verweerder heeft gesteld dat er een reductie van 40% op de kubieke meterprijs van de woning heeft plaatsgevonden. De rechtbank acht die reductie, gelet op hetgeen eiser naar voren heeft gebracht, voldoende. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de kubieke meterprijs van de woning is vastgesteld op € 255 en van de vergelijkingsobjecten op € 450 respectievelijk € 825. Dit komt erop neer dat ter bepaling van de waarde aan de opstal slechts een bedrag van € 114.925 in aanmerking is genomen (hierin is begrepen een bedrag van € 4.000 voor de dakkapellen).
12. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de vierkante meterprijs van de grondoppervlakte niet te hoog vastgesteld. De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder gekwalificeerd als goed. Eiser heeft niet weersproken dat de ligging goed is. De rechtbank acht aannemelijk dat de ligging terecht als goed is gekwalificeerd. Verweerder heeft voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten dezelfde prijs per vierkante meter gehanteerd, namelijk € 900 voor de eerste 500 m² en € 450 voor het meerdere. De grondoppervlakte is 865 m², zodat de grond bij de woning een waarde vertegenwoordigt van € 614.250 (voorts is nog een bedrag van € 2.430 in aanmerking genomen voor het tuinhuis). De grond vertegenwoordigt derhalve het overgrote deel van de totale voor de woning bepaalde waarde.
13. Eiser heeft nog verwezen naar de lagere verkoopprijzen van de objecten [F] en [G] . Verweerder heeft gesteld dat die objecten enkel zijn aangekocht voor de grond en de woningen zijn gesloopt. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de woning sloopwaardig is en om die reden met de door eiser genoemde objecten vergeleken moet worden. Dat de kwalificatie voor kwaliteit en onderhoud matig is, maakt niet dat sprake is van een sloopwaardige woning.
14. Voorts heeft eiser gesteld dat [H] een lagere WOZ-waarde heeft, terwijl sprake is van een grotere woning en een grotere grondoppervlakte. Verweerder heeft betwist dat sprake is van een grotere grondoppervlakte. Volgens verweerder is juist sprake van een kleinere grondoppervlakte. De waardering op grond van de vergelijkingsmethode is bovendien gebaseerd op werkelijk gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum. Vergelijking met WOZ-waarden is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ, waarbij het gaat om de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer. Overigens heeft verweerder in de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woningen zijn verdisconteerd in de verschillende WOZ-waarden van de referentiewoningen. Deze grief van eiser slaagt niet.
15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 16 november 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.