Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5643
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stede Broec, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [de woning] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 212.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 9 september 2020 de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2021 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning en gebouwd in 1974. De inhoud van de woning is 390 m³ en de oppervlakte van het perceel is 158 m². De woning is voorzien van een serre, een dakkapel en een berging/schuur.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 190.000 en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatierapport in het geding gebracht. Tevens heeft eiseres hiervoor het volgende gesteld.
- Het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [object 1] is niet bruikbaar. Primair omdat dit object een ander objecttype is dan de woning en subsidiair omdat een hoekwoning meer gewild is dan een rijwoning en daardoor sprake is van een andere markt.
- Het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [object 2] is volgens eiseres goed vergelijkbaar, maar het onderbouwt volgens haar een lagere waarde van de woning. Dit vergelijkingsobject heeft 2 m² meer grond en 80 m³ meer inhoud.
- Volgens eiseres kan [object 3] dienen als vergelijkingsobject. Deze woning met een perceel van 189 m² en een inhoud van 360 m³ is op 18 februari 2019 verkocht voor € 188.000. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft verweerder met dit vergelijkingsobject ten onrechte geen rekening gehouden.
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt in een andere wijk dan de vergelijkingsobjecten die in andere wijken liggen met een andere markt en daardoor met andere prijzen. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij de ligging in een andere wijk heeft verdisconteerd.
- In de uitspaak op bezwaar is aangegeven dat de woning een hoekwoning betreft, terwijl de woning een rijwoning is. De waarde van de woning is daardoor te hoog vastgesteld.
Eiseres stelt tevens aan de orde dat verweerder de door eiser in de bezwaarfase opgevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren enkel ter inzage heeft gelegd en niet bereid was om deze aan de gemachtigde van eiser te sturen. Verweerder is daarbij echter voorbij gegaan aan de artikelen 6:17, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op € 190.000. Eiseres verzoekt verweerder te veroordelen tot een vergoeding van de proceskosten in bezwaar en in beroep.
4. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat hij de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. In de matrix is bij referentiewoning 3 een rekenfout gemaakt met de grondstaffel. Als hij met deze fout rekening houdt, moet de waarde van de woning worden vastgesteld op € 210.000.
[object 1] is naar de mening van verweerder wel degelijk bruikbaar om te dienen als vergelijkingsobject. Verkoopcijfers van hoekwoningen kunnen prima ten grondslag liggen aan de waardering van rijwoningen. Met de onderlinge verschillen in objectkenmerken wordt namelijk rekening gehouden in de waardering.
De mening van eiseres dat het verkoopcijfer van [object 2] een lagere waarde van de woning onderbouwt, wordt door verweerder niet gedeeld. [object 2] heeft niet 80 m³ meer inhoud, maar 45 m³. Doordat eiseres uitgaat van een foutieve inhoud kan niet tot een juiste vergelijking worden gekomen.
Uit marktanalyse blijkt dat [object 3] in zeer eenvoudige staat is verkocht en bovendien met een achterstallig onderhoudsniveau. Daarnaast is dit vergelijkingsobject gelegen in een autoluw gedeelte. Uit diverse marktanalyses is gebleken dat woningen in een autoluw gedeelte een stuk minder opbrengen op de markt dan de woningen die deze ligging niet hebben. Dit heeft te maken met het feit dat auto’s niet voor de deur geparkeerd kunnen worden en daarnaast schijnt sprake te zijn van probleemproblematiek in de autoluwe gedeelten.
De vergelijkingsobjecten liggen volgens verweerder niet in een andere wijk. Ze liggen allemaal in dezelfde straat. Het gedeelte in [plaats] en [woonplaats] loopt in elkaar over.
In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de woning abusievelijk een hoekwoning genoemd. De woning is een rijwoning. Het betrof hier een incidentele fout. Bij de taxatie en bij de heroverweging is door de taxateur wel uitgegaan van de juiste kenmerken.
De waarde van de woning in het door eiseres in het geding gebrachte taxatierapport is niet realistisch en dat blijkt uit de verkoopcijfers. Verweerder verwijst naar de waardematrix.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat in de bezwaarfase slechts een zogenoemd passief inzage- en afschriftrecht van toepassing is, waarbij volstaat dat eiseres door hem in de gelegenheid werd gesteld de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan de hoorzitting te komen inzien. Nu eiseres van de hem geboden gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt en daartoe ook geen contact heeft opgenomen, heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken niet alsnog toegezonden.
Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
De informatievoorziening in de bezwaarfase
6. In de bezwaarfase heeft (de gemachtigde van) eiseres onder meer verzocht om (voor het plaatsvinden van de hoorzitting) de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren te verstrekken. Verweerder heeft deze op de zaak betrekking hebbende stukken weliswaar ter inzage gelegd, maar was niet bereid om deze aan de gemachtigde van eiseres te sturen. Volgens eiser is verweerder hierbij voorbij gegaan aan de artikelen 6:17, van de Awb en 40, lid 2, van de wet WOZ.
7. Eiseres haar betoog kan niet leiden tot de door haar beoogde gevolgen. In het belastingjaar 2019 was geen sprake meer van een wettelijke bepaling (artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ; tekst voor 1 oktober 2016) waarin regels zijn gesteld met betrekking tot de verstrekking van gegevens die ten grondslag liggen aan een vastgestelde waarde. Weliswaar bepaalt artikel 40a van de Wet WOZ, zoals dat in werking is getreden op 1 oktober 2016 en gold voor woningen in het belastingjaar 2019, dat eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, kan inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden, maar hetgeen waar eiser om heeft verzocht is geen waardegegeven in de zin van deze bepaling. Dit betekent dat de Wet WOZ thans geen lex specialis meer kent waarin de openbaarmaking van gegevens die aan een waardebepaling ten grondslag liggen uitputtend wordt geregeld. Het vervallen van artikel 40, tweede lid, (oud) van de Wet WOZ brengt ook niet met zich dat de daarin in aanvulling op de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) geldende inlichtingenplicht thans rechtstreeks aan het algemene bestuursrecht kan worden ontleend. Van een op een bestuursorgaan rustende wettelijke inlichtingenplicht is slechts sprake binnen de kaders van een bezwaar- of beroepsprocedure, waar verweerder gehouden is op een geschil betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen en/ of aan een belanghebbende toe te zenden. Een bepaling waarin is geregeld dat aan eenieder dan wel aan een belanghebbende op aanvraag stukken worden toegezonden is in de Awb noch in de Algemene wet inzake Rijksbelastingen opgenomen. Wel kan een burger die informatie wenst te ontvangen zich tot een bestuursorgaan wenden met een verzoek daartoe onder verwijzing naar de Wet openbaarheid van bestuur. Dat eiseres een dergelijk verzoek heeft gedaan en dat verweerder reactie daarop gevolgen dient te hebben voor de juridische houdbaarheid van de uitspraak op bezwaar en/of de waardebeschikking is echter gesteld noch gebleken.
Waardering van de woning
8. Ter zitting hebben partijen ieder een nieuw standpunt met betrekking tot de waarde van de woning ingenomen. Op grond van een in de matrix gemaakte fout met de toepassing van de grondstaffel is verweerder van mening dat de in de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de woning moet worden gecorrigeerd van € 212.000 naar € 210.000. Eiseres heeft nadrukkelijk afstand gedaan van het door haar ingediende taxatierapport en bepleit thans een waarde van € 190.000.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een drietal (vergelijkings)objecten, te weten [object 2] , [object 4] en [object 5] . De eerste twee genoemde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in [plaats] en de laatste in [woonplaats] .
11. Eiseres kan zich aansluiten bij de keuze van de vergelijkingsobjecten in de matrix. Ook zij is van oordeel dat deze objecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Nu de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat liggen, zijn de eerder door haar aangevoerde verschillen in ligging niet meer relevant en kunnen deze onbesproken blijven.
12. Eiseres heeft het voorzieningenniveau van het vergelijkingsobject [object 4] , dat door verweerder - volgens zijn stellingen op grond van verkoopinformatie- is gekwalificeerd met een cijfer 2, betwist. Volgens haar zijn in dit vergelijkingsobject geen mindere voorzieningen dan in de woning en dient het cijfer 3 te worden toegepast. De rechtbank heeft via de zoekmachine google gezocht naar het vergelijkingsobject [object 4] . Op het internet is veel informatie over dit object beschikbaar, waaronder ook foto’s van de binnenkant van dit object (www.oozo.nl).
Op grond van de foto’s van de keuken en de badkamer, waaruit onder meer blijkt dat deze enigszins zijn gedateerd, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gegeven kwalificatie met cijfer 2 alleszins valt te rechtvaardigen. De beroepsgrond van eiseres faalt.
13. Bij twee vergelijkingsobjecten en de woning is sprake van een aanbouw. Eiseres heeft gesteld dat voor iedere aanbouw ten onrechte een andere m³-prijs is gehanteerd. Nu iedere aanbouw is gebruikt voor (extra) woonruimte bestaat geen grond voor de toegepaste differentiatie. De rechtbank deelt dit standpunt van eiseres niet. Verweerder heeft gesteld dat hij bij iedere aanbouw dezelfde methodiek toepast. Hij hanteert voor de aanbouw een waarde per m³ die gelijk is aan 70% van de m³-waarde van het hoofdgebouw. Nu verweerder de berekening van de waarde van de aanbouw beleidsmatig aanpakt, is van een onredelijke aanpak geen sprake. Ook deze beroepsgrond van eiseres faalt.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is verweerder naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in zijn bewijslast en kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Indexcijfers
15. Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de indexcijfers inzichtelijk te maken. Verweerder heeft weliswaar een opsomming van de indexcijfers gegeven, maar dat is volgens eiseres niet voldoende. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). Verweerder heeft toegelicht dat bij de permanente marktanalyse gebruik wordt gemaakt van de verkoopcijfers van een groot aantal woningen in de gemeente, die de taxateur heeft verzameld. Verweerder heeft aangegeven dat hij het niet passend heeft geacht om alle verkoopcijfers bij eiseres “over de schutting te gooien”. Uit de verkoopcijfers op zich bezien is geen inzicht te halen omtrent de gebruikte indexering bij de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder twijfelt er ook aan of het hem is toegestaan alle verkoopcijfers in bulk aan eiseres te verstrekken. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij bij eiseres heeft nagevraagd hoe hij de indexcijfers wel inzichtelijk zou kunnen maken, maar dat eiseres deze vraag onbeantwoord heeft gelaten. De rechtbank acht in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van samengestelde gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik maken van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Nu dit laatste niet aannemelijk is gemaakt, faalt de beroepsgrond van eiseres.
Slotsom
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard en zal de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum vaststellen op € 210.000.
Proceskosten
17. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 (tarief 2021) en een wegingsfactor 1). De rechtbank zal verweerder ook opdragen het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en de WOZ-beschikking;
- bepaalt de waarde van de woning op € 210.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde beschikking;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.598;
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 48 aan haar te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 november 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.