Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/2205
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 februari 2021 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: K. van Eck),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 21.641.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 april 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting een nader stuk ingediend, hetgeen in afschrift is verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2021 te Haarlem. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen, bijgestaan door [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [C] en [D] RTE.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een viersterrenhotel met 315 kamers. Dit hotel met een totaaloppervlakte van 24.736 m², heeft een restaurant, vergader- en feestzalen en is voorzien van een parkeerterrein voor ongeveer 411 auto’s. Het perceeloppervlak is 22.390 m².
2. In het taxatierapport van verweerder wordt de onroerende zaak per de waardepeildatum gewaardeerd op € 24.670.000, derhalve ruim boven de vastgestelde waarde.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiseres heeft het volgende gesteld. De WOZ-waarde is lager dan door de gemeente is vastgesteld, namelijk € 7.335.117. De door de gemeente gedane waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is niet zuiver. Een meer betrouwbare methode is de DCF-methode. Deze resulteert conform de door eiseres gemaakte berekening in de door eiseres bepleite lagere waarde. Eiseres klaagt er over dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en dat het object gewaardeerd is naar de toestandsdatum 1 januari 2017 terwijl dit in verband met gedane investeringen 1 januari 2018 had moeten zijn. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport. Daarin is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en aanvullend met de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn naast de gegevens van de onroerende zaak, de huur- respectievelijk verkoopgegevens vermeld van hotels in Hoofddorp en Schiphol-Rijk.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Wettelijk kader
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van verbouwing of verbetering, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
9. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Beoordeling
10. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de brutohuur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) alsmede aanvullend op basis van een systematische vergelijking met marktgegevens (zowel verhuur- als verkoopgegevens).
11. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met een factor. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient verweerder te beschikken over marktgegevens van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 februari 2020 door [E] , Register Taxateur (hierna: het taxatierapport).
De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 24.670.00, waarbij een totale huurwaarde van € 2.104.195 in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 10,5.
De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 24.670.00, waarbij een totale huurwaarde van € 2.104.195 in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 10,5.
12. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
Een viersterrenhotel in Schiphol-Rijk, met een totale oppervlakte van 16.502 m2, 281 kamers en een parkeerterrein met 160 parkeerplaatsen. Dit hotel is op 30 september 2015 verkocht voor € 43.000.000. De huurwaarde per jaar bedraagt € 2.993.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,0 berekend.
Een viersterrenhotel in Hoofddorp, met een totale oppervlakte van 14.120 m2, 314 kamers zonder parkeervoorziening. Dit hotel is op 16 december 2015 verkocht voor € 45.812.500. De huurwaarde per jaar bedraagt € 3.200.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,3 berekend.
Een driesterrenhotel in Schiphol-Rijk, met een totale oppervlakte van 5.896 m2, 150 kamers en een parkeerterrein met 117 parkeerplaatsen. Dit hotel is op 12 oktober 2016 verkocht voor € 14.903.665. De huurwaarde per jaar bedraagt € 1.041.500. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 berekend.
Een driesterrenhotel in Hoofddorp, met een totale oppervlakte van 5.299 m2, 180 kamers en een parkeerterrein met 67 parkeerplaatsen. Dit hotel is op 9 juni 2017 verkocht voor € 14.348.545. De huurwaarde per jaar bedraagt € 956.185. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 15,0 berekend.
Een viersterrenhotel in Hoofddorp, met een totale oppervlakte van 14.813 m2, 330 kamers en een parkeerterrein met 47 parkeerplaatsen. Dit hotel is op 11 juli 2017 verkocht voor € 50.016.677. De huurwaarde per jaar bedraagt € 3.039.320. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 16,4 berekend.
13. De taxateur heeft de door hem berekende waarde nader onderbouwd op basis van vergelijking met verkooptransacties en kamerhuur van andere hotels in de Haarlem en Hoofddorp. Het betreffen twee viersterrenhotels in Hoofddorp met een vergelijkbaar aantal kamers als de onroerende zaak, een kleiner driesterrenhotel in Haarlem en twee kleine viersterrenhotels in Haarlem. Op basis van die gegevens ligt de huurprijs per kamer voor deze hotels tussen € 6.680 (eiseres) en € 22.018 en bedraagt de verkoopprijs per kamer tussen € 70.079 (eiseres) en € 150.659.
14. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling als hiervoor weergegeven. Voor zover eiseres stelt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak slechts onderbouwd heeft met de Taxatiewijzer en dat daarin onderbouwende marktgegevens (verhuur- en verkooptransacties voor met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbare onroerende zaken) ontbreken mist deze stelling feitelijke grondslag. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met het taxatierapport waarin de gebruikte marktgegevens zijn opgenomen. Met het taxatierapport heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
15. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder de waardering ten onrechte naar de toestandsdatum 1 januari 2017 heeft gedaan, en dat dit in verband met gedane investeringen in het hotel in 2017 de toestand per 1 januari 2018 zou moeten zijn, overweegt de rechtbank het volgende. Eiseres heeft gesteld dat in 2017 een renovatie van de onroerende zaak is begonnen, en dat in 2017 € 2.608.506 in de onroerende zaak is geïnvesteerd, zonder enige verduidelijking van de aard van deze renovatie te verstrekken. Artikel 18, derde lid, aanhef en onder b. van de Wet WOZ bepaalt dat de onroerende zaak naar de toestandsdatum per 1 januari 2018 en waardepeildatum 1 januari 2017 wordt gewaardeerd indien de onroerende zaak in 2017 is gewijzigd door onder meer verbouwing of verbetering. Zonder enige nadere uitleg van eiseres heeft zij niet aannemelijk gemaakt, ook al betwist verweerder – op wie de bewijslast rust dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is beschikt - niet dat er in 2017 een renovatie begonnen is, dat uitgegaan moet worden van de toestandsdatum van 1 januari 2018. Renovatie kan ook onderhoud zijn, en houdt niet per definitie een wijziging van de onroerende zaak in. Eiseres heeft als meest gerede partij te weinig feiten en/of omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat sprake is geweest van een wijziging van de onroerende zaak door verbouwing of verbetering, en dat dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Bijgevolg faalt haar stelling.
16. Eiseres voert aan dat de DCF- of OCF-methode meer geschikt zou zijn voor de waardering van de onroerende zaak. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat de DCF- of OCF-methode een geschikte methode kan zijn om een onroerende zaak als de onderhavige te waarderen. Daarbij moet dan wel uitgegaan worden van (als realiseerbaar veronderstelde) geobjectiveerde exploitatiegegevens, die een zakelijk handelende koper van de onroerende zaak in aanmerking zou nemen. Het gaat immers bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer niet om de waarde die de onroerende zaak voor de belastingplichtige zelf heeft, maar om de waarde die een zakelijk handelende koper daaraan zou toekennen. Dit betekent dus dat reeds hierom niet uitsluitend kan worden uitgegaan van de door eiseres over de jaren 2015 tot en met 2018 berekende gemiddelde cashflow van € 710.039, zoals volgt uit de door eiseres overgelegde berekening. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het bij deze berekening over betrekkelijk weinig (4) jaren het ten laste van de vrije kasstroom brengen van geprognotiseerde investeringen in 2017 en 2018 voor bedragen van € 2.608.506 respectievelijk € 7.200.000 (in verhouding tot de veel lagere investeringen in 2015 en 2016, en zonder enige informatie te verstrekken over de aard van deze investeringen) tot een onjuist beeld van de realiseerbare vrije kasstroom leidt. Ten slotte dient, zoals verweerder terecht heeft betoogd, bij de berekening rekening te worden gehouden met een restwaarde, hetgeen eiseres niet gedaan heeft. Het betoog en de berekening van eiseres worden door de rechtbank dan ook verworpen.
17. De waarde van de onroerende zaak is derhalve niet te hoog vastgesteld.
Motiveringsbeginsel
18. Eiseres heeft er over geklaagd dat het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is. Aan eiseres kan worden toegegeven dat het bestreden besluit summier gemotiveerd is. Echter, daarin is wel vermeld dat de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is gewaardeerd, uitgaande van de bruto huurprijzen per vierkante meter en de oppervlakte van het object, en dat daarvoor gebruik is gemaakt van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object rond de waardepeildatum, en dat daarbij is uitgegaan van de van eiseres ontvangen gegevens. Nu ook het bezwaarschrift zeer summier gemotiveerd is in de brieven van eiseres van 6 april 2018 en 27 juni 2018, is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit voldoende is gemotiveerd. Daarbij merkt de rechtbank op dat het enkele feit dat het bestreden besluit onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet hoeft te leiden tot vernietiging daarvan (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668). Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep meer uitgebreid op de standpunten van eiseres ingegaan en heeft eiseres daarop kunnen reageren. Eiseres is aldus niet in haar processuele belangen geschaad.
Slotsom
19. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, voorzitter, en mr. M.C. van As en mr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.