Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9499150 \ VV EXPL 21-145
Uitspraakdatum: 2 december 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
Logtrex Holding B.V.
gevestigd te Vijfhuizen, gemeente Haarlemmermeer
eiseres
verder te noemen: Logtrex
gemachtigde: mr. R.D. van der Woude
tegen
[gedaagde] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Logtrex heeft [gedaagde] op 29 oktober 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 november 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de ontruiming van bedrijfsruimte wegens een huurachterstand. De huurder heeft – op de huur van de lopende maand na – de achterstand op de dag vóór de zitting voldaan. De kantonrechter is van oordeel dat daarom geen sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat op voorhand aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De vordering tot ontruiming wordt dus afgewezen. De stelling van verhuurder dat ook sprake is van overlast maakt dit niet anders, omdat de enkele stelling dat de huurder overlast heeft veroorzaakt onvoldoende is en in dit kort geding geen plaats is voor nadere bewijsvoering. Wel wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de huur voor november 2021 en de contractuele boete voor de maanden augustus tot en met november 2021. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen tot het wettelijke tarief. De proceskosten komen eveneens voor de huurder.
3.Feiten
3.1.
Logtrex is eigenaresse van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats] , bestaande uit 84m2 bedrijfsruimte op de begane grond en 80m2 kantoorruimte op de eerste verdieping (hierna: het gehuurde).
3.2.
Logtrex verhuurt het gehuurde met ingang van 15 maart 2021 aan [gedaagde] voor een huurprijs van € 1.724,25 incl. btw per maand (hierna: de huurovereenkomst).
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (ROZ 2015) (hierna: de algemene bepalingen).
3.4.
Volgens artikel 4.10 van de huurovereenkomst dienen de huurbetalingen bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig te zijn voldaan.
3.5.
Artikel 23.2 van de algemene bepalingen luidt:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt de Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
3.6.
[gedaagde] heeft de huur voor de maanden april tot en met juli 2021 te laat betaald.
3.7.
Per oktober 2021 bedraagt de huurachterstand drie maanden.
3.8.
De gemachtigde van Logtrex heeft [gedaagde] op 4 oktober 2021 per brief (aangetekend en per post) gesommeerd om de huurachterstand en een contractuele boete van € 900,00 te voldoen.
3.9.
[gedaagde] heeft op 17 november 2021 onder meer drie maanden huur betaald, maar niet de boete. Ook heeft [gedaagde] de huur voor november 2021 niet betaald.
4.De vordering
4.1.
Logtrex vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, betaling van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten en vermeerderd met de wettelijke handelsrente.
Daarnaast vordert Logtrex veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.724,25 per maand vanaf 1 november 2021 tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst en € 300,00 per maand aan contractuele boete vanaf 1 november 2021 tot aan ontbinding van de huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
Ten slotte vordert zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van eiseres, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en de nakosten, waaronder de kosten verbonden aan de eventuele ontruiming.
4.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur niet (tijdig) te betalen, welke tekortkoming zo ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ook de ontruiming rechtvaardigt. Ook heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen door overlast te veroorzaken. Daarnaast is [gedaagde] door de tekortkoming op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen sinds 1 augustus 2021 de contractuele boete van € 300,00 per maand verschuldigd geworden.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij weliswaar een paar keer te laat heeft betaald, maar dat dat in goed overleg met Logtrex is gegaan. [gedaagde] erkent dat sprake was van een huurachterstand, maar voert aan dat zij deze inmiddels heeft voldaan. De aanmaningsbrief van 4 oktober 2021 heeft [gedaagde] pas de week voor de zitting ontvangen. Mocht de kantonrechter toch tot ontruiming besluiten, dan heeft [gedaagde] meer tijd nodig om vervangende bedrijfsruimte te vinden.
6.De beoordeling
6.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Logtrex daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een situatie van wanbetaling die in beginsel zo ernstig is dat van Logtrex niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
6.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Ontruiming
6.3.
De kantonrechter overweegt dat hoewel bij een huurachterstand van drie maanden van Logtrex in beginsel niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet, van een ernstige tekortkoming geen sprake (meer) is, omdat [gedaagde] de dag vóór de zitting drie maanden huur aan Logtrex heeft betaald. Daarom is het niet aannemelijk en ook niet waarschijnlijk dat de vordering tot ontbinding in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, wordt dan ook afgewezen.
6.4.
De stelling van Logtrex dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, omdat hij overlast bij buren heeft veroorzaakt door nachtelijke feesten en het blokkeren van het toegangshek, maakt dit niet anders. Logtrex heeft haar - door [gedaagde] betwiste stelling - niet met stukken onderbouwd. Omdat voor nader onderzoek naar feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld camerabeelden in dit kort geding geen plaats is, kan strijd met goed huurderschap dus ook niet tot ontruiming leiden. Daarbij speelt ook mee dat Logtrex haar stellingen op dit punt pas ter zitting heeft ingenomen.
Huurachterstand
6.5.
Omdat [gedaagde] kort voor de zitting de huurachterstand voor de maanden augustus tot en met oktober 2021 heeft voldaan, wordt haar vordering voor dat deel afgewezen. De huurachterstand ziet echter ook op de maand november, aangezien [gedaagde] die huurpenningen op of vóór 1 november 2021 had moeten betalen, maar dat niet heeft gedaan. De vordering tot betaling van de achterstallige huur wordt daarom toegewezen voor wat betreft één maand huur (€ 1.724,25).
Contractuele boete
6.6.
Logtrex heeft gesteld dat [gedaagde] op grond van artikel 23.1 van de toepasselijke algemene bepalingen drie maal de contractuele boete van € 300,00 per maand heeft verbeurd en daarom in totaal € 900,00 verschuldigd is. Deze vordering is toewijsbaar. Niet is namelijk gebleken dat [gedaagde] vóór de eerste van de betreffende maanden per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Logtrex heeft ingediend (zie artikel 23.1 tweede zin). Het verweer van [gedaagde] dat hij de aanmaningsbrief van 4 oktober 2021 laat heeft ontvangen, slaagt ook niet, omdat deze brief geen vereiste is voor de verschuldigdheid van de boete.
6.7.
Logtrex heeft daarnaast een bedrag van € 300,00 per maand aan boete gevorderd te rekenen vanaf 1 november 2021 tot aan de dag van ontbinding van de overeenkomst. Omdat niet vast staat dat [gedaagde] de huurpenningen niet (tijdig) zal voldoen, kan deze vordering niet worden toegewezen, behoudens voor de maand november, omdat [gedaagde] de huur voor die maand niet (tijdig) heeft betaald.
6.8.
Gelet op het vorenstaande wordt de vordering tot betaling van de contractuele boete toegewezen voor een bedrag van in totaal € 1.200,00.
Wettelijke (handels)rente
6.9.
Omdat een boete wordt gevorderd en toegewezen, is de gevorderde rente over de huurtermijnen op grond van artikel 6:92 Burgerlijk Wetboek niet toewijsbaar. De wettelijke rente over de boete zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding (29 oktober 2021).
Toekomstige huur
6.10.
De vordering tot betaling van de toekomstige huur vanaf 1 november 2021 is niet toewijsbaar, omdat het niet aannemelijk en ook niet waarschijnlijk is dat de vordering tot ontbinding in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Bovendien heeft Logtrex niets gesteld over haar belang bij die toekomstige vordering, althans de stelling dat zij er niet op vertrouwt dat [gedaagde] de huur voortaan (tijdig) zal betalen is daarvoor onvoldoende.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.11.
Logtrex maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. In het onderhavige geval zijn partijen - gedaagde of beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De door Logtrex gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten komt op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In het onderhavige geval acht de kantonrechter echter termen aanwezig om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen, en wel op grond van de volgende omstandigheden:
- niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van Logtrex hoger zijn dan het toepasselijke tarief van Rapport Voor-werk II of het Besluit;
- de aard en de omvang van de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden kunnen de toewijzing van de gevorderde vergoeding niet rechtvaardigen (er is slechts van één aanmaningsbrief gebleken).
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook gematigd worden toegewezen, en wel tot het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, wat een tarief is van € 417,43.
- niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van Logtrex hoger zijn dan het toepasselijke tarief van Rapport Voor-werk II of het Besluit;
- de aard en de omvang van de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden kunnen de toewijzing van de gevorderde vergoeding niet rechtvaardigen (er is slechts van één aanmaningsbrief gebleken).
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook gematigd worden toegewezen, en wel tot het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, wat een tarief is van € 417,43.
6.12.
Over de buitengerechtelijke kosten is slechts de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, nu laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding.
6.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Logtrex gedeeltelijk zal toewijzen.
Proceskosten
6.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij (deels) ongelijk krijgt. De ontruiming wordt weliswaar niet toegewezen, maar een deel van de vordering tot betaling van achterstallige huur en de contractuele boete wel. Bovendien heeft [gedaagde] een deel van de vordering pas na dagvaarding betaald.
6.15.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Voor zover wettelijke handelsrente is gevorderd wordt deze afgewezen, omdat bij proceskosten geen sprake is van een handelsovereenkomst.
6.16.
Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 109,00 (half punt liquidatietarief) aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Logtrex worden gemaakt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Logtrex van € 2.924,25, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.200,00 vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
7.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van € 417,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Logtrex tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 125,09
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 436,00 ,
vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 109,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Logtrex worden gemaakt;
7.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter