Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/306308 / HA ZA 20-527
Vonnis van 3 februari 2021 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SENFT HOLDING B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,
tegen
[gedaagde/eiser],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. J.D. Poot te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Senft en [gedaagde/eiser] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 oktober 2020 en de daarin opgenomen stukken;
- de mondelinge behandeling van 15 januari 2021;
- de spreekaantekeningen tevens vermindering van eis van de zijde van Senft.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Senft is sinds 17 maart 2017 eigenaar van het perceel aan de [adres].
2.2.
[gedaagde/eiser] is sinds 26 juli 2018 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres]. Het appartement van [gedaagde/eiser] maakt onderdeel uit van een appartementsgebouw aan de [adres], in eigendom bij de gelijknamige Vereniging van Eigenaren (hierna ook: ‘de VvE’).
2.3.
Partijen zijn achterburen van elkaar. De ligging van de percelen is aangegeven op onderstaande kadastrale kaart, waarbij de kadastrale perceelgrenzen zwart zijn aangeduid en de bebouwingsgrenzen rood.
De blauw gearceerde strook grond (hierna ook: ‘de Strook’) behoort volgens de kadastrale kaart tot het perceel van [gedaagde/eiser], en is ingesloten tussen de achtergevel van het pand van Senft, de achtergevel van het pand van de VvE en de zijmuren van twee belendingen.
In beide zijmuren zijn de contouren van een oude poort/doorgang zichtbaar. Deze zijn beide op enig moment dichtgemetseld. De achtergevel van de VvE is op bovenstaande kaart met een pijl aangeduid.
2.4.
[gedaagde/eiser] heeft in het voorjaar van 2019 in zijn appartement een nieuwe achterpui met openslaande deuren geplaatst, evenwijdig aan en ongeveer twee meter inpandig ten opzichte van de voorheen bestaande achtergevel daarvan.
Deze achtergevel is vervolgens rond mei 2019 gesloopt.
2.5.
In de achtergevel van het pand van Senft bevinden zich een dichtgemaakte poort, een deur en twee ramen. In de achtergevel van het pand van de VvE bevonden zich geen deuren of ramen.
2.6.
De heer [A.] (hierna ook: ‘[A.]’), buurman van partijen, heeft op 11 september 2020 het volgende verklaard:
‘Wij, [A.] ([geboortedatum]) en mijn vrouw [B.] ([geboortedatum]) kochten in 1992 een pand, [adres]
Het achterste gedeelte hiervan was een bedrijfsruimte, in 1967 gebouwd op de grond van wat eens een hofje was.
Ons gebouw grenst aan een restant van dit hofje, te weten een huisje en een stukje grond (steegje). Het huisje behoorde toe aan de firma Senft en verkeerde in vervallen staat.
De grond achter het huisje was totaal overwoekerd en er was geen sprake van enige activiteit tot een jaar of 5 of 7 geleden. Toen werd de wildgroei aan klimop, bramen en vlierbes verwijderd, werd draadglas in de raamkozijnen gezet en werd een toegangsdeur gerepareerd, net als de regengoot en werd schilderwerk aan het huisje verricht. Verdere activiteiten heb ik er eigenlijk niet meer gezien.’
2.7.
De rechtsvoorgangers van [gedaagde/eiser] zijn de heren [C.] en [D.] (hierna ook: ‘[C.]’ respectievelijk ‘[D.]’). [C.] heeft op 14 september 2020 verklaard:
‘Hierbij verklaar ik, [C.], geb [geboortedatum], dat ik van 4 april 2018 tot 26 juli 2018 voor 50% eigenaar was van het appartementsrecht [adres].
In die periode, en ook tijdens de diverse inspecties die we vóór die tijd hebben gehad, heb ik nooit iemand op het onderhavige stukje grond gezien.
Tijdens de inspecties hebben we vele foto’s gemaakt. Op de foto die ik in oktober 2017 maakte is duidelijk te zien dat de planten op het plaatsje tot bovenaan de ramen groeiden.
In redelijkheid zou ik ook niet kunnen verzinnen waartoe het stukje grond gebruikt zou kunnen worden.
(…)’
2.8.
De rechtsvoorgangers van [C.] en [D.] zijn de heer [E.] en mevrouw [F.] (hierna ook: ‘[E.]’ respectievelijk ‘[F.]’). [E.] hebben (in een ongedateerde verklaring) het volgende verklaard:
‘Eigenaar van Firma Lindner van Liemt bv
Geboren [geboortedatum]
Eigenaar van [adres] van juni 1997
en verkocht op 4 april 2018
Plaatsje achter pakhuis is door ons regelmatig ontdaan van totaal dicht
begroeide struiken, wij konden anders niet bij de dakgoot om deze schoon te maken.
Plus minus 5 jaar geleden heb aan de eigenaar van Senft gevraagd om het totaal verwaarloosd
huisje te kopen, zodat het bij ons pakhuis kon voegen. Dat ging toen niet door, maar tot
onze grote verbazing, werd even later het totaal huisje opgeknapt.
Plaatsje achter ons pakhuis is vanaf dat ik eigenaar was van [adres],
tot plusminus nu 5 jaar terug nooit door Senft gebruikt.’
Bij de verklaring is een (ongedateerde) foto van de overwoekerde strook grond gevoegd, bezien vanuit het perceel van [gedaagde/eiser].
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Senft vordert – na vermindering van eis door intrekking van vordering a. en c. – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat het perceel tussen de achtergevel van de onroerende zaak van Senft en de voormalige scheidsmuur in eigendom toebehoort aan Senft;
een gebod voor [gedaagde/eiser] om zich te onthouden van ieder gebruik van het perceel tussen de achtergevel van de onroerende zaak van Senft en de voormalige scheidsmuur, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere inbreuk op dit gebod;
veroordeling van [gedaagde/eiser] tot voldoening van € 4.053,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag van de dag van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeling van [gedaagde/eiser] in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[gedaagde/eiser] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4.
[gedaagde/eiser] vordert samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – indien inhoudelijk kan worden geoordeeld over de vordering in conventie (na vermindering van eis) onder b. en indien Senft deze vordering jegens [gedaagde/eiser] kan instellen – veroordeling van Senft om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan levering van het strookje grond, gelegen tussen de achtergevel van het perceel van Senft en de voormalige achtergevel van het appartementsrecht van [gedaagde/eiser], om niet, aan Vereniging voor Eigenaars van het Gebouw aan de [adres], op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat Senft in gebreke blijft aan deze vordering te voldoen, met veroordeling van Senft in de kosten, alsmede de nakosten.
3.5.
Senft voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Centraal in dit geding staat de vraag wie eigenaar is van de Strook en - in het verlengde daarvan - welke rechten partijen over en weer met betrekking tot de strook grond kunnen doen gelden.
in conventie
Ontvankelijkheid
4.2.
[gedaagde/eiser] stelt zich op het standpunt dat Senft (ook) niet-ontvankelijk is in haar (resterende) vorderingen. Niet [gedaagde/eiser] maar de VvE had moeten worden aangesproken nu de strook grond kadastraal toebehoort aan de VvE. Ten aanzien van vordering sub d. betoogt [gedaagde/eiser] voorts dat de vordering verkeerd is ingestoken. [gedaagde/eiser] leest de vordering als een verbod op het gebruik van de strook grond gelegen tussen de achtergevel van Senft en
het pand van [gedaagde/eiser]. [gedaagde/eiser] heeft echter geen pand, alleen een appartementsrecht. Tot slot merkt [gedaagde/eiser] op dat de vordering sub d. Senft niet zou baten nu geen verbod voor de VvE en haar leden is gevorderd, waardoor zij nog altijd gebruik zouden kunnen maken van de strook grond.
het pand van [gedaagde/eiser]. [gedaagde/eiser] heeft echter geen pand, alleen een appartementsrecht. Tot slot merkt [gedaagde/eiser] op dat de vordering sub d. Senft niet zou baten nu geen verbod voor de VvE en haar leden is gevorderd, waardoor zij nog altijd gebruik zouden kunnen maken van de strook grond.
4.3.
Senft betwist de gestelde niet-ontvankelijkheid. Het is [gedaagde/eiser] die aanspraak maakt op de volle eigendom van het perceel, hier ook gebruik van maakt, en kennelijk het exclusieve gebruiksrecht meent te hebben. Het is dan ook juist dat [gedaagde/eiser] door Senft is aangesproken.
4.4.
De rechtbank oordeelt als volgt. De grondslag voor de vorderingen is de beweerde inbreuk door [gedaagde/eiser] op de eigendom van de Strook. Senft stelt daarvan eigenaar te zijn. Ingevolge artikel 5:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna ook : ‘BW’) is eigendom het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar volgens artikel 5:1 lid 2 BW in beginsel vrij met uitsluiting van ieder ander om van zijn zaak gebruik te maken. Dit absolute recht kan tegen eenieder worden ingeroepen en de gestelde inbreuk daarop is een feitelijke kwestie. Senft is derhalve ontvankelijk in haar vorderingen. Dat de gevorderde verklaring voor recht en het gebod enkel tussen partijen werkt en niet jegens de VvE kan worden ingeroepen, maakt dit niet anders.
Ten gronde
De vorderingen sub b en d
4.5.
Senft betoogt dat de feitelijke situatie zoals die was ten tijde van de sloop van de oude achtergevel in het appartement van [gedaagde/eiser] in ieder geval sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw bestaat en dat de Strook (feitelijk) deel uitmaakte van zijn perceel. De Strook was tot die sloopwerkzaamheden (via twee deuren) alleen bereikbaar vanuit het pand van Senft. De gesloopte achtergevel van [gedaagde/eiser] gaf geen toegang tot de Strook.
Senft stelt dat hij zich altijd als bezitter van de Strook heeft gedragen. Daaraan heeft Senft de conclusie verbonden dat hij de Strook door verjaring heeft verkregen aangezien deze gedurende meer dan twintig jaren in zijn bezit is geweest. Senft erkent dat de Strook volgens de kadastrale kaart tot het appartementsgebouw behoort waarin [gedaagde/eiser] woont. Hij stelt dat de kaart een fout bevat.
4.6.
[gedaagde/eiser] betwist de gestelde eigendomsverkrijging door Senft en beroept zich daartoe op de kadastrale kaart, die laat zien dat de Strook tot het appartementsgebouw van de VvE behoort. [gedaagde/eiser] benadrukt dat de stelplicht en bewijslast van de stelling dat Senft door verjaring eigenaar zou zijn geworden van de strook grond bij Senft ligt, en stelt dat hieraan niet is voldaan. De stelling dat beide percelen meer dan twintig jaar gescheiden zijn geweest door een muur, wordt immers enkel onderbouwd door een recente foto van de achtergevel van [gedaagde/eiser], waarin de nieuw geplaatste achterpui zichtbaar is. Ook het gestelde bezit wordt bestreden. De strook grond werd volgens [gedaagde/eiser] in het verre verleden gebruikt als doorgang van en naar verschillende achtertuinen op het toen nog onbebouwde binnenterrein. [gedaagde/eiser] beroept zich op de sub 2.6 geciteerde getuigenverklaring van [A.] en wijst op de twee (dichtgemaakte) poorten/doorgangen in de zijmuren, die passen bij het verhaal dat de Strook in het verleden door aanwonenden van het toen nog open achterterrein als achterom is gebruikt.
Uit de hiervoor geciteerde getuigenverklaringen moet volgens [gedaagde/eiser] worden afgeleid dat de Strook en de naastgelegen bedrijfsruimte sinds tenminste 1997 nimmer door Senft zijn gebruikt. Van het vereiste bezit was en is dan ook geen sprake.
De rechtbank overweegt als volgt.
4.7.
Wil er sprake zijn van eigendom van Senft van de Strook, dan zal daartoe een wettelijke grond voor eigendomsverkrijging moeten worden gesteld en, bij betwisting, bewezen.
4.8.
Voor zover de stellingen van Senft mede moeten worden opgevat als een beroep op verkrijging door overdracht, is dit beroep onvoldoende onderbouwd. De titel en leveringsakte zijn niet overgelegd, zodat niet kan worden vastgesteld dat de omschrijving in de leveringsakte, voortbouwend op die in de koopakte, op zichzelf toereikend is om zodanige verkrijging te dragen.
4.9.
Voor zover de stellingen van Senft moeten worden opgevat als een beroep op verkrijging door verjaring, dienen deze te worden beoordeeld aan de hand van de volgende wettelijke bepalingen.
- Artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat degene die een goed bezit op het moment dat de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit is verjaard, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.
- De verjaring van deze rechtsvordering begint te lopen op de dag na het verlies van het bezit door de rechthebbende (artikel 3:314 lid 2 BW) en is voltooid na 20 jaren (artikel 3:306 BW).
- De vraag of sprake is van ‘bezit’, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 BW. Dit artikel omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn.
- Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels die in de op artikel 3:108 BW (en verder) worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten.
4.10.
Naar het oordeel van de rechtbank kan uit hetgeen Senft heeft aangevoerd, indien bewezen, niet volgen dat aan de vereisten voor bevrijdende verjaring is voldaan. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.11.
De omstandigheid dat er (tot het plaatsen van de nieuwe achterpui) geen toegang tot de strook grond was vanuit het appartement van [gedaagde/eiser] maar wel via het perceel van Senft, is onvoldoende aanwijzing dat van langdurig en onafgebroken bezit sprake is geweest. Senft heeft niet bestreden dat in het verleden sprake is geweest van openingen in de zijmuren van de Strook die omwonenden daartoe toegang gaven, in een tijdperk waarin de Strook mogelijk fungeerde als deel van een gemeenschappelijk achterom of buurweg. Niet gesteld of gebleken is dat die openingen al dicht waren toen Senft zijn eigendom kocht en geleverd kreeg. Ook is niet gesteld of gebleken dat Senft die openingen na koop en levering van het pand heeft dichtgemaakt of daartoe opdracht heeft gegeven. Ook is enige (andere) bezitsuitoefening door Senft vanaf het moment dat de laatste van de twee openingen is dichtgemaakt die verder teruggaat dan 20 jaar voor de datum van dagvaarding niet concreet gesteld, althans tegenover betwisting niet aannemelijk gemaakt.
4.12.
Onder de geschetste omstandigheden kan aan de aanwijzing die voortvloeit uit de overgelegde kadastrale tekening niet worden voorbijgegaan. De stelling dat er een fout in die tekening zit is zonder dat de historie van die tekening inzichtelijk wordt gemaakt niet meer dan een blote bewering.
4.13.
Bij de geschetste stand van zaken kan de slotsom slechts luiden dat Senft onvoldoende heeft gesteld om, indien bewezen, de gevolgtrekking te kunnen dragen dat hij de eigendom van de strook grond heeft verkregen.
De vordering sub b. en daarmee ook de vordering sub d. zijn daarom niet toewijsbaar.
De vordering sub e
4.14.
Senft stelt dat [gedaagde/eiser] met de sloop van de achtergevel schade heeft veroorzaakt aan haar pand en dat deze schade heeft geleid tot lekkage. De kosten ter repartie van die lekkageschade zijn door Senft gesteld op € 3.350,- ex BTW. Ten bewijze hiervan heeft Senft een offerte van 9 oktober 2019 overgelegd, waarin diverse werkzaamheden zijn opgenomen.
[gedaagde/eiser] betwist de gestelde schade en de daaraan gekoppelde lekkage(schade). Onduidelijk is volgens [gedaagde/eiser] of de werkzaamheden uit de offerte - die op zichzelf al onduidelijk zijn - zijn uitgevoerd en of de bedragen uit de offerte door Senft zijn voldaan.
4.15.
Het verweer van [gedaagde/eiser] slaagt. Aan de vermeende schade ligt enkel de overgelegde offerte ten grondslag. Foto’s of andere bewijsstukken ontbreken. Aldus is de schade onvoldoende onderbouwd. Ook de vordering sub e. is daarmee niet toewijsbaar.
Proceskosten
4.16.
Senft zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde/eiser] worden begroot op:
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
956,00(2 punten × tarief I € 478,00)
956,00(2 punten × tarief I € 478,00)
Totaal € 1.893,00
in (voorwaardelijke) reconventie
4.17.
Nu uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de tweede voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld – er is immers geen sprake van eigendomsverkrijging door Senft –, komt de rechtbank niet toe aan een verdere beoordeling te dezer zake.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Senft in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde/eiser] tot op heden begroot op € 1.893,-,
5.3.
veroordeelt Senft in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Senft niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2021. [1]