Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5590
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2021 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiseres
(gemachtigde: mr. J. Biemond),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 385.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 4 september 2020 de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eisereses heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021 te Haarlem.
Eiseres en haar gemachtigde zijn zonder bericht van verhindering niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiseres behoorlijk is uitgenodigd, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiseres bij aangetekende brief, verzonden op 10 september 2021 en gericht aan het in de begeleidende brief bij het beroepschrift vermelde kantooradres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om ter zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit de track en trace informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 13 september 2021 te 10.45 uur is bezorgd, is eiseres behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning en gebouwd in 2003. De inhoud van de woning is 524 m³ en de oppervlakte van het perceel is 181 m². De woning heeft een aanbouw en een vrijstaande berging/schuur.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiseres kan zich niet verenigen met de door verweerder vastgestelde waarde. Een goede vergelijking van de woning met andere objecten is niet mogelijk, omdat er rond de waardepeildatum geen woningen in de straat van eiseres zijn verkocht. Vergelijkingsobjecten uit een andere straat of wijk zeggen niets. Twee vergelijkingsobjecten van verweerder liggen niet in de buurt van de woning. Over de door verweerder in de uitspraak op bezwaar genoemde [b] is niets bekend. Dat van een daadwerkelijke vergelijking tussen de woning en vergelijkingsobjecten geen sprake is, blijkt ook uit de omstandigheid dat verweerder spreekt van “een methode van systematische vergelijking” en “een geautomatiseerd model”. Verweerder heeft tot dusver ook geen enkel inzicht gegeven in de wijze waarop het systeem werkt en welke gegevens/data aanleiding geven tot welke uitkomsten.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In de straat waarin eiseres woont zijn inderdaad rond de waardepeildatum geen woningen verkocht. In een dergelijk geval wordt gekeken naar gerealiseerde verkoopcijfers van soortgelijke woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht en zo dicht mogelijk in de omgeving van de woning liggen. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens bekend zijn. Verweerder is van oordeel dat de thans door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst hij naar de door hem in het geding gebrachte matrix. Met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum van de vergelijkingsobjecten is in de matrix rekening gehouden. Eiseres heeft de twee vergelijkingsobjecten, die volgens haar niet in de buurt van de woning liggen, niet benoemd. Verweerder vermoedt dat dit de twee woningen zijn die hij niet langer als vergelijkingsobject hanteert en die ook niet in de matrix zijn opgenomen.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode, dat wil zeggen op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Als vergelijkingsobjecten zijn in beroep de volgende objecten gebruikt: [b], [c], [d] en [e].
9. Eiseres stelt dat een goede vergelijking tussen de woning en andere woningen niet mogelijk is, omdat rond de waardepeildatum geen woningen in de straat van eiseres zijn verkocht en omdat vergelijkingsobjecten uit een andere straat of wijk niets zeggen. De waarde van een onroerende zaak dient rechtstreeks uit de wet voort te vloeien.
Uit het hiervoor in rechtsoverweging 7. aangehaalde artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling blijkt dat een vergelijking moet worden gemaakt met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Dit betekent dat in de situatie waarbij rond de waardepeildatum geen woningen in de straat van eiseres verkocht zijn, gekeken moet worden naar andere woningen die zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en die zo dicht mogelijk bij die woning in de omgeving liggen. Deze grief van eiseres kan derhalve geen doel treffen.
10. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning.
11. Eiseres stelt dat twee door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten niet in de buurt van de woning liggen, maar zij laat na om de gegevens van de vergelijkingsobjecten te vermelden. Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat hij vermoedt dat dit twee vergelijkingsobjecten ([f] en [g]) zijn, die hij weliswaar in de uitspraak op bezwaar heeft vermeld maar die in de matrix buiten beschouwing zijn gelaten. Nu eiseres op deze reactie van verweerder niet meer heeft gereageerd, gaat de rechtbank er van uit dat deze grief inmiddels is komen te vervallen en dus geen bespreking meer behoeft.
12. Eiseres stelt dat van een daadwerkelijke vergelijking geen sprake is omdat verweerder in de uitspraak op bezwaar spreekt van “een methode van systematische vergelijking’ en een ‘geautomatiseerd model’. Volgens eiseres wordt door verweerder geen enkel inzicht gegeven in de wijze waarop het systeem werkt en welke gegevens/data aanleiding geven tot welke uitkomsten.
Verweerder heeft onweersproken gesteld dat eiseres van het taxatieverslag heeft kunnen kennisnemen. Afhankelijk van de door eiseres gemaakte keuze over de wijze waarop zij met verweerder over WOZ-zaken wenst te communiceren is het taxatieverslag bijgesloten bij de papieren WOZ-beschikking en over de post aan eiseres gezonden of eiseres heeft gegevens van verweerder ontvangen, waarmee het mogelijk was om langs digitale weg kennis te nemen van het taxatieverslag. Bij het verweerschrift heeft eiseres een matrix overgelegd.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt – kort gezegd – dat verweerder op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, aan eiseres verstrekt. Met betrekking tot woningen heeft de Waarderingskamer (Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling deel III) op grond van artikel 40, eerste lid, Wet WOZ bepaald dat er voldoende aan de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens van vergelijkbare woningen uit de directe omgeving verstrekt worden.
Ingevolge artikel 6 van Pro het op grond van artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ uitgevaardigde Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling bevat het taxatieverslag ten minste de objectaanduiding, de waarde-relevante objectgegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde. De toelichting bij dit artikel vermeldt inzake de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens, voor zover hier van belang, het volgende:
“Als motivering van de individuele afwijking ten opzichte van relevante marktgegevens worden, volgens het modeltaxatieverslag woningen (vastgesteld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken), op het taxatieverslag woningen zowel de belangrijkste waardebepalende objectkenmerken van de getaxeerde woning als van de relevante marktgegevens weergeven.”
Nu zowel in het taxatieverslag als uitgebreider in de in beroep ingebrachte matrix alle componenten, zoals hiervoor vermeld, zijn opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat zowel het taxatieverslag als de matrix aan de minimale eisen voldoen die daaraan gesteld worden. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld. De taxatieopbouw kan dienen als bewijsmiddel ter onderbouwing van de vastgestelde waarde zoals opgenomen in de beschikking. Naar het oordeel van de rechtbank verplichtte de Wet WOZ, noch enige andere rechtsregel, verweerder meer gegevens te overleggen dan hij heeft gedaan. Deze grief van eiseres treft derhalve geen doel.
13. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn allemaal tussenwoningen, welke zijn gebouwd in de jaren 2001 tot en met 2003 en gelegen zijn in de wijk [#]. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt onder meer dat de ligging en onderhoudstoestand van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten gekwalificeerd zijn met het cijfer 3. De kwaliteit van de woning en [b] en [c] is gekwalificeerd met het cijfer 3 en de overige twee vergelijkingsobjecten, [d] en [e], zijn gekwalificeerd met het cijfer 4. Verweerder heeft een en ander onderbouwd met (lucht-)foto’s en plattegronden. Bij de waardering van de woning is in de matrix uitgegaan van een prijs per m³ van € 470 en per m² van € 667. De m³-prijs van de woning ligt lager dan die van de vergelijkingsobjecten, waarvan de m³-prijs in alle gevallen € 670 bedraagt. De m²-prijs van de woning is de op één na laagste. De m²-prijs van de [b] bedraagt € 463 en van de overige vergelijkingsobjecten ligt de m²-prijs tussen € 533 en € 612.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.
15. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
16. Hetgeen eiseres voor het overige heeft aangevoerd, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
18 november 2021.
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
18 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.